О чем шепчет рынок недвижимости?

С аналитиком рынка недвижимости компании Latio Ксенией Иевлевой мы встретились, чтобы поговорить о том, как показал себя латвийский рынок жилья в уходящем году, но главное – о том, как он поведет себя в наступающем. Ждать ли латвийцам подорожания квадратных метров или они все-таки будут дешеветь?

Продавцы притаились, покупатели выжидают

– Поскольку мы встречаемся на рубеже годов, расскажите, был ли ушедший 2024-й совсем «вялотекущим», или на рынке жилой недвижимости наметились какие-нибудь достойные упоминания тенденции. И принесет ли ему наступающий 2025-й рост цен?

– Я бы вернулась даже в 2023 год. Все жили с ощущением, что ничего интересного происходить не должно. С таким же настроением начали и 2024 год, кто-то, может, надеялся на оживление рынка к концу года, но где-то к середине 2024-го все уже стали надеяться на 2025-й. Например, что ставки Европейского центробанка пойдут вниз и оживят ипотечное кредитование.

– Что и случилось…

– Что и случилось. И возникло ощущение, что жизнь станет стабильнее. Не знаю, как вы, журналист, но я в это время чувствовала, что СМИ слишком уж нагнетают и рисуют нашу жизнь в мрачных тонах. А ведь рынок недвижимости – он очень чувствительный, и если люди боятся экономического спада или войны, то они не будут активно искать себе крышу над головой. Общий фон по-прежнему очень негативный, и люди в нем живут. И на этом фоне тебе нужно быть жизнерадостным и оптимистом, чтобы планировать приобретение своего жилья. Ученые подтверждают, что у человека еще сохранились древние функции мозга, который, как мозг рептилии, сканирует окружающее и в зависимости от обстановки диктует варианты поведения – бежать, бороться или замереть и выжидать. И вот последние два года участники рынка ведут себя, как древние ящуры в замешательстве, они замерли. Но мы, риелторы, с надеждой смотрим на 2025 год, в воздухе витает предчувствие, что, может быть, станет полегче. На самом деле поступает много позитивных сигналов, о которых, к сожалению, СМИ не так много рассказывают. Например, у нас все неплохо с занятостью населения, с динамикой зарплат, с сокращением темпов инфляции.

Пора бы начаться фазе роста...

– С этим утверждением многие готовы были бы поспорить, по-моему, торговцы в последние недели просто взвинтили цены на основные продукты питания назло министру экономики, который пообещал ограничить рост стоимости товаров в супермаркетах.

– Но люди научились ждать акций в магазинах и покупать нужное со скидками. Но главное – есть сигналы, что рынок недвижимости готов идти вверх. Он ведь цикличен. В 2021-м и частично в 2022 году рынок был на подъеме – росли цены, количество сделок, оптимизм, за этим закономерно последовал спад. Появились факторы, которые притормозили оптимизм латвийцев: инфляция, подорожание энергоносителей, рост коммунальных платежей, страх возможной войны, все вместе. Я думаю, что в 2024 году рынок достиг своей нижней точки, мы не можем этого утверждать на 100%, в будущем также может случиться все что угодно, тогда будет другой разговор. А сейчас, знаете, есть такое выражение, «рынок шепчет», так вот, он шепчет, что в 2025 году, возможно, начнется фаза роста. И мы уже видим, что в октябре и ноябре сделок стало больше. Хотя, возможно, здесь сыграл сезонный фактор. В конце года количество сделок традиционно растет, люди стараются завершить важные дела в текущем году…

Новые правила, новые налоги

– Может, люди торопятся приобрести недвижимость до вступления в силу новых законов и налогов?

– Это тоже, – много факторов влияет на поведение продавцов и покупателей, в том числе это и ожидаемый рост налога на прирост капитала с 20 до 25,5%. Еще важно упомянуть, что Сейм концептуально одобрил предложение Министерства экономики привязать долг к квартире. Когда эти поправки в законе вступят в силу, покупатель квартиры будет обязан разобраться с долгами по коммунальным платежам, оставленным старым собственником.

– Фактически это означает, что квартира покупателю остается с дополнительным отягощением.

– Да, конечно, квартиры с долгами будут продавать по сниженным ценам. Но в целом сделки замедлятся, покупатель должен будет запрашивать в домоуправлении информацию об имеющихся долгах, взвешивать варианты, договариваться с продавцом об уменьшении цены. А если вы выбираете, скажем, одну из пяти квартир и должны запросить справки по каждой, это все замедляет сделку. И если за квартирой есть долг, это может означать, что в ней наверняка есть и другие проблемы, например, текущие трубы и старая проводка. В любом случае это может вызвать снижение цен на рынке жилья.

Зачем занижают цены и что за это будет?

– Недавно вы упоминали, что продавцы и покупатели при оформлении сделки  искусственно занижают стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах и пошлинах. Не искажает ли это истинную картину стоимости жилья на нашем рынке и чем такая стратегия опасна для участников сделки?

– Мы видим, что когда покупатель берет ипотечный кредит для приобретения квартиры, то в документах, скорее всего, будет указана истинная стоимость недвижимости. Ведь банк требует провести оценку недвижимости, ему важно знать, на что он дает деньги.

– А какая часть сделок на рынке жилья сегодня происходит с помощью банковского кредита, а какая с наличными «из кубышки»?

– По статистике, примерно 65% сделок до сих пор происходят без привлечения кредита. Это по всей Латвии. В столице банки кредитуют покупателей более охотно.

– Насколько распространено искусственное занижение цени и влияет ли оно на статистику средней стоимости на рынке квартир и домов?

– Явление, увы, довольно масштабное. По данным Сenu Banka, суммы, указываемые в объявлениях, часто заметно выше, чем в реальных сделках. Точнее сказать сложно, мы не знаем, как происходит оплата, может быть, частично наличными, может, в криптовалюте. В любом случае это влияет на экономику, потому что с этих сделок покупатели и продавцы не платят налоги. Оценщикам это очень портит жизнь – ведь им трудно бывает узнать уровень реальных цен.

– Чем такое занижение цен потом может «аукнуться» покупателю?

– Например, мы в Latio изучили сделки, заключенные в октябре этого года. Судя по официально зарегистрированным суммам сделок, в минувшем месяце 50% жилья было официально продано по ценам, не превышающим 35 000 евро, в том числе часть сделок заключена даже за... 1 евро. Это живо напоминает события двадцатилетней давности, когда цены на жилье также колебались в этих границах. На самом деле стоимость недвижимости значительно выше цен, зарегистрированных в деловых договорах.

Основная причина – покупатели и продавцы договариваются вписать в договор сумму, которая меньше, чем та, по которой произошла сделка, чтобы уменьшить размер подоходного налога с населения и государственных пошлин. Ничего нового, предъявление фиктивных цен в деловых договорах наблюдается годами.

Проблемы могут возникнуть, когда человек, оформивший покупку квартиры по заниженной цене, решит ее продать. Напомним, при продаже недвижимости продавец во многих случаях должен был заплатить подоходный налог с населения в размере 20% от прироста капитала, со следующего года этот налог вырастет до 25,5%. Если только законом не предусмотрены налоговые освобождения, этим налогом облагается разница между ценой приобретения и ценой продажи квартиры.

Не стоит волноваться, если речь идет о вашем единственном жилье, в котором вы прожили определенное время. Если вы продаете его, такая сделка налогом не облагается.

Таким образом, если, скажем, при покупке квартиры вы указали стоимость 20 000 евро, а через какое-то время захотите продать ее за 70 000, то государству в 2025 году придется отдать 25,5% от разницы, то есть от 50 000. Это ни много ни мало 12 750 евро по новой ставке.

То же самое происходит, если наследники указывают в декларации более низкую стоимость жилья, полученного в наследство, чтобы сэкономить на налоге.

Но такое сокрытие истинной стоимости квартир имеет и другую сторону. У инвестора – застройщика есть выбор, где строить – в Латвии, Литве или Эстонии. И он, ознакомившись с публично доступной информацией о средней цене сделок, с большой долей вероятности придет к выводу, что из-за низкой стоимости жилья его вложения в Латвии не окупятся. И он примет решение в пользу наших соседей. Это еще один фактор, почему происходит наше отставание в количестве новых проектов от Литвы и Эстонии.

А кто в них будет жить?

– Хотя вы и призываете к оптимизму, никак нельзя обойти тему, прямо влияющую на развитие рынка жилой недвижимости. Начинаешь вспоминать детей – своих, своих близких, знакомых и коллег. Выходит, что процентов у 80 из них дети давно устроены, но, увы, не в Латвии – география довольно обширна. Не говоря уже о низкой рождаемости. Почему мы должны рассчитывать на рост цен, если не будет спроса, если некому будет покупать наши квадратные метры?

– Недавно мы взяли официальную статистику, чтобы узнать, как делится трудоспособное население Латвии по возрастным группам. И мы увидели, что количество латвийцев в возрасте от 20 до 40 лет уменьшается, при этом растет удельный вес и число занятых «после 50». То есть наша рабочая сила стареет, и дело не только в низкой рождаемости, но и в миграции. Мы можем сколько угодно выдумывать программы по возвращению соотечественников, но вернутся они тогда, когда увидят, что наш уровень жизни приблизился к уровню жизни в странах, куда они уехали.

– Еще раз – я понимаю, что в вашей профессии нельзя без оптимизма, но вот в связи с нашей демографией и экономической ситуацией – будет ли расти стоимость жилья в ближайшие годы?

– Да, потому что не только демография влияет на стоимость квартир, тут очень много факторов. Рынок недвижимости очень чувствителен. На него, например, влияет рост цен на стройматериалы, увеличение зарплат строителей. И даже исходя из этих двух факторов мы не можем рассчитывать, что цены на новые проекты будут снижаться.

Виноват СССР...

– Население Латвии уменьшается, а жилье доступнее не становится. Говорят, виноват СССР. Получается, что в советское время было построено недостаточно жилого фонда?

– Да, и в Латвии до сих пор один из самых маленьких в ЕС показателей по количеству квадратных метров на одного человека. При этом до сих пор серийное жилье советского периода превалирует, на рынке купли-продажи с ним совершается порядка 60% сделок.

– А что с рынком аренды? Недавно менял паспорт, так в отделении Управления по делам гражданства и миграции около 70 процентов контингента были смуглокожими. Приезжие, наверное, тоже влияют на рынок аренды жилья?

– Конечно. Речь идет в основном о студентах, которые снимают жилье и благодаря которым на плаву держатся многие наши учебные заведения. Они часто выбирают квартиры в районах Риги, где есть высшие учебные заведения – Латгальское предместье, Торнякалнс, Агенскалнс. Есть даже компании, которые специализируются на размещении этих студентов. Но чаще всего это маленькие площади, знаете, такая «уставшая» недвижимость.

– Цены на аренду в наступившем году будут расти?

– Журналисты хотят услышать прогнозы, но чем опытнее эксперт, тем меньше он прогнозирует, поэтому и я воздержусь. Скажу только, что и цена аренды последует за экономикой и за тем, что происходит в обществе. Я не вижу на горизонте ничего такого, что сильно бы снизило цены аренды или купли-продажи.

– А ведь есть страны, где люди, в большинстве своем, живут именно в съемном жилье. Ты родился в одном городе, учился в другом, работаешь в третьем, супруг из четвертого – понятно, что для тебя актуальнее именно жилье, сдаваемое в аренду.

– В Латвии традиционно свое жилье – это место, где ты можешь спрятаться от всяческих турбулентностей, ценность, которая передается по наследству и чуть ли не генетически. Но есть и страны с другой спецификой. Например, в Германии, где доля сдаваемого в аренду жилья примерно 60%, довольно высокая внутренняя миграция рабочей силы. Ты можешь без проблем и потери качества жизни устроиться в любом уголке страны. У нас, наоборот, все стремятся перебраться поближе к Риге.

– Получается, что рынок жилья влияет на доступность рабочей силы и экономическое развитие регионов.

– И все-таки у нас немного негативный разговор получился. Очень вас прошу, я продвигаю эту идею среди коллег и очень хочу, чтобы и СМИ ею поделились. Речь о парадоксе под названием «эффект Пигмалиона». Он заключается в том, что если люди или конкретная группа людей чего-то ждут, то это с большой долей вероятности может произойти, потому что люди осознанно или неосознанно начинают принимать решения и предпринимать действия, которые к этому приводят. Если мы ожидаем, что будет рост цен на продукты, нам это не нравится, но мы потихоньку начинаем с этим смиряться, закупать больше продуктов, это видят торговцы – о, вырос спрос – можно повышать цены! Мы этого негатива не хотим, но он понемногу начинает воплощаться.

– Плохая сказка становится былью.

– Самосбывающийся прогноз. И это про СМИ и про все общество. Если мы все время говорим, что будет плохо, то и будет плохо.

– В конце концов, если завтра Землю уничтожит метеорит, то какой может быть рост цен на недвижимость?

– Я бы не была столь радикальна в прогнозах. Скажу больше – если вам недвижимость нужна именно сейчас, то ее и надо покупать именно сейчас. Тем более что ситуация на рынке хорошая, стало больше предложений, чем год-два назад, цены растут минимально. Поверьте, если цены двинутся вверх, то хорошую недвижимость разберут быстро.

На рынке недвижимости есть золотое правило: «Лучшее время для покупки недвижимости было пять лет назад. Второе лучшее время для покупки недвижимости – это сейчас. Покупать надо тогда, когда есть необходимость. А продавать надо тогда, когда у тебя есть покупатель».

– Без покупателя квартиру продать трудно.

– Да, но некоторые ждут, квартира простаивает, зато ежемесячно приходится вносить коммунальные платежи, где-то требуется подновить ремонт. Ведь многие не хотят впускать арендаторов в жилье на продажу. В результате все равно получается, что три года назад тебе было выгодней снизить цену для покупателя на пять тысяч, чем самому содержать квартиру все эти годы.

Павел КИРИЛЛОВ