Новый Закон о найме жилых помещений вступил в силу в мае 2021 года и до сих пор вызывает массу вопросов. Люди не понимают, в каких случаях надо перезаключать старые договоры, а когда это делать не обязательно. Выясняем, как новый закон изменил права владельцев квартир и нанимателей, а также может ли владелец жилья просто выставить нанимателя на улицу.
Что дает новый закон?
Юрист Латвийского комитета по правам человека Денис Горба перечислил главные изменения, предусмотренные новым Законом о найме жилых помещений:
■ Договор найма должен быть заключен на определенный срок.
■ Собственник жилья и наниматель могут настаивать на внесении договора найма в Земельную книгу, но это не является обязательным условием заключения договора.
■ Если договор был занесен в Земельную книгу, то процедура выселения нанимателя и взыскания долга по арендной плате будет решаться судом в бесспорном порядке, это может занять примерно три-четыре месяца.
■ Закон разрешает включить в арендную плату платежи, связанные с использованием жилого помещения (коммунальные платежи).
■ Новый закон сужает круг родственников, которых можно заселить в квартиру или дом без согласия наймодателя. С 1 мая 2021 года для того, чтобы подселить супруга или детей любого возраста, наниматель должен письменно проинформировать об этом владельца жилья, а вот получение его согласия – не обязательно.
■ Вселение других лиц теперь разрешено только с письменного разрешения хозяина. Важно и то, что лица, которые заселились в квартиру на основаниях старого закона, выселить нельзя.
■ В случае смерти нанимателя члены его семьи, которые проживают в квартире на законном основании, в течение трех месяцев имеют право просить о заключении с ними нового договора найма на тех же условиях, которые были указаны в предыдущем договоре, но на срок не более 10 лет. Если у покойного нанимателя были задолженности, они обязаны оплатить их. Право найма не передается по наследству.
■ Во время действия договора найма владелец жилья имеет право повышать арендную плату только в случае, если в договоре найма будет предусмотрен порядок ее увеличения – например, из-за годовой инфляции, повышения стоимости аренды жилья и т. д.
■ В случае, если задолженность по арендной плате или коммунальным платежам составляет два месяца и больше, владелец жилья может обратиться в суд для досрочного расторжения договора. Без решения суда выселять нанимателей наймодатель не имеет права.
■ Наниматель имеет право расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом владельца жилья. Раньше он должен был предупредить за месяц, а сейчас срок не оговаривается. Теоретически он может предупредить за один день.
■ В договор найма необходимо внести сведения о членах семьи нанимателя. Если потом окажется, что вместо двух человек в квартире живет, например, 10 человек, то это повод для досрочного расторжения договора.
– Я перечислил основные пункты нового Закона о найме жилья, но есть еще и другие, менее значимые, – рассказал Денис Горба. – Кроме всего прочего, в договоре найма должен быть указан адрес жилого помещения, его площадь и характеристика (например, свежий ремонт, вся техника работает исправно и т. д.), срок действия договора, размер арендной платы и порядок оплаты (до какого числа надо платить и на какой счет переводить деньги).
О досрочном расторжении договора
– Наниматель и владелец жилья заключили договор на пять лет. Через три года наниматель хочет разорвать договор. Обязан ли он выплатить владельцу жилья штраф за досрочное расторжение договора?
– Если в договоре найма было указано, что за досрочное расторжение договора наниматель обязан выплатить штраф (и указан его размер), значит, такая обязанность у нанимателя есть. Если в договоре о штрафе ничего не было сказано, значит, наниматель не должен платить штраф владельцу жилья.
– Имеет ли право владелец жилья за досрочное расторжение договора взять деньги из депозита?
– Нет. Изначально депозит берется для того, чтобы после окончания срока действия договора владелец жилья мог погасить издержки на ремонт квартиры, техники или мебели, которую испортил наниматель. Если квартира сдана в целости и сохранности, то даже в случае досрочного расторжения договора депозит должен быть возвращен нанимателю в полном объеме.
– Вы сказали, что наниматель имеет право досрочно расторгнуть договор. Есть ли такое же право у владельца жилья? Например, ему понадобились деньги и он хочет продать свою квартиру. Либо ему стало негде жить и он хочет жить в своей квартире…
– Нет, владелец жилья не имеет права на досрочное расторжение договора. Как я уже сказал, досрочно можно расторгнуть договор, только если наниматель в течение двух месяцев не платит арендную плату и коммунальные платежи, и расторжение договора по инициативе наймодателя происходит через суд.
Другие основания для расторжения договора – это снос или перестройка жилого дома. Наймодатель может отказаться от договора в случае, если в установленном законом порядке было принято решение о запрете эксплуатации жилого дома. Как вы понимаете, для владельцев квартир это редкие случаи.
Деньги не заплатили, а налог – плати?
На вопросы читателей отвечает представитель Службы госдоходов (СГД) Кристине Аугсткалне-Яунберзиня.
«Я зарегистрировала в СГД договор о сдаче жилья в аренду, указала там стоимость аренды и срок договора. Но жильцы уже четыре месяца не платят за аренду квартиры. Можно ли и мне, хозяйке, в течение четырех месяцев не платить налог государству?» – задает вопрос Ирина.
– Если вы не получили доход за четыре месяца, значит, фактические доходы больше не отвечают стоимости аренды, указанной в договоре. Налог должен быть заплачен в размере 10% только от фактически полученной суммы и включен в налоговую декларацию.
«Я заключила договор о сдаче квартиры в аренду 1 июня, но смогла зарегистрировать хозяйственную деятельность в СГД только 1 августа. Начиная с какого срока мне платить налог: с июня или с августа?»
– Налог надо заплатить из расчета, что договор был заключен 1 июня.
Акт сдачи-приема жилья
– Какой документ стороны должны оформить в случае досрочного расторжения договора найма в одностороннем порядке или по соглашению сторон?
– Если происходит досрочное расторжение договора или срок его действия подошел к концу, я рекомендую владельцу квартиры и нанимателю составить и подписать акт сдачи-приема жилья. В этом акте надо указать, в каком виде оставлена квартира, есть ли сломанные нанимателем вещи и т. д.
Также наниматель должен указать в акте, что вывез из жилья все свое имущество. Если этого не сделать, то потом наниматель может заявить, что оставил в квартире свои вещи или даже деньги, а владелец жилья обязан их вернуть. В свою очередь владелец жилья может заявить, что наниматель испортил, например, его стиральную машину, и потребовать возмещения ущерба. В акте должна быть указана дата окончания /расторжения договора и стоять подписи владельца жилья/нанимателя, заверяющие, что у них нет претензий друг к другу.
Если жилец не платит аренду
– Допустим, у жильца есть задолженность по арендной плате и коммунальным платежам за три месяца, поэтому хозяин решил подать на него в суд. Но к моменту первого заседания суда задолженность выросла в несколько раз, то есть наниматель не платил уже 10 месяцев. Какую сумму имеет право требовать в суде владелец жилья?
– Нужно требовать долг по арендной плате и коммунальным платежам за все те месяцы, в течение которых владелец жилья не получал денег, а также штрафные проценты, если их размер был оговорен в договоре.
Все происходит следующим образом. Как только наниматель в течение двух месяцев не платит аренду, владелец жилья подает на него иск в суд и платит пошлину в размере примерно 15% от суммы иска.
Проходит время, например, год, и владельцу жилья становится известна дата суда. За две недели до даты судебного заседания истец имеет возможность дополнить исковое заявление просьбой о приросте требования, соответственно, доплатив госпошлину. В случае удовлетворения иска суд с проигравшей стороны взыскивает как сумму долга, так и весь размер госпошлины, если конечно, требование об этом было включено в иск.
– Может ли наймодатель одновременно с требованием взыскать долг просить суд досрочно разорвать договор в одностороннем порядке?
– Конечно. Если суд даст такое разрешение, владелец жилья обязан составить акт сдачи-приема квартиры и дать его на подпись нанимателю.
– А если наниматель не подпишет этот акт, имеет ли право владелец квартиры сдавать квартиру другим жильцам?
– В принципе составление акта – добровольное дело обеих сторон, но в то же время крайне целесообразное, чтобы избежать взаимных претензий по окончанию арендных отношений. Если наниматель что-то испортил, сломал, но в то же время отказывается подписать акт, то рекомендую вызвать судебного исполнителя, с его помощью констатировать факт и потом взыскать с бывшего нанимателя в судебном порядке ущерб и расходы на судебного исполнителя.
Срок действия договора еще не закончился…
– Имеет ли право владелец жилья заключить новый договор найма, если срок действия предыдущего еще не закончился, но прежние наниматели уже выехали из квартиры?
– Если был составлен и подписан акт сдачи-приема квартиры, то можно сдавать квартиру следующему жильцу и составлять новый договор найма. Если это не было сделано, то владелец жилья не имеет право никого вселять в свою квартиру. Он должен просить прежних нанимателей подписать акт о том, что они из квартиры выехали. Если они откажутся это делать, то владелец жилья имеет право требовать с них арендную плату и коммунальные платежи до окончания срока действия договора. Если жильцы откажутся, то он может подать в суд, и имеется большая вероятность, что владелец жилья этот суд выиграет.
– Имеет ли право владелец жилья вывезти из квартиры вещи прежнего нанимателя, если срок договора найма истек, но жилец уехал, не подписав акт сдачи-приема жилья?
– Нет, так делать запрещено, наниматель может заявить, что оставил в квартире что-то ценное. В этом случае правильнее сделать так: вызвать в квартиру судебного исполнителя, заплатить ему за опись вещей предыдущего нанимателя и отправить вещи на хранение. Если наниматель по истечении определенного срока за ними не вернется, то их можно реализовать на аукционе или отдать на уничтожение.
Выставить вещи и сменить замки
– Имеет ли право владелец квартиры сменить замки в своей квартире, чтобы заставить нанимателя выехать после окончания срока действия договора или при наличии долгов?
– Если в квартире живет наниматель, то у ее владельца нет права менять замки, а также отключать воду, газ, электричество. Это правило действует во всех случаях жизни: если человек живет в квартире по договору, без договора, если срок действия договора закончился или продолжается, но наниматель не платит арендную плату или не оплачивает коммунальные платежи.
За то, что владелец квартиры воспрепятствовал нанимателю пользоваться квартирой (сменил замок), отоплением, электричеством, холодной и горячей водой, канализацией, ему грозит административная ответственность и штраф в размере до 1400 евро.
У меня был клиент с действующим договором найма. Владелец недвижимости не имел законных оснований на расторжение договора, но очень хотел избавиться от жильца. Когда последнего не было дома, он сменил замок на двери квартиры. Я посоветовал клиенту вызвать слесаря. В следующий раз владелец квартиры заварил дверь квартиры по всему периметру. Я вновь посоветовал вызвать слесаря. Полиция, которую вызвал владелец жилья, удостоверилась в наличии действующего договора найма и не стала мешать слесарю открывать дверь.
Важные вопросы
– Многие владельцы жилья не желают сдавать квартиру семьям с детьми или домашними животными. Если наниматели рожают детей или заводят собаку, является ли это законным поводом для досрочного расторжения договора?
– Раньше наниматели имели право без разрешения владельца жилья вселить в квартиру широкий круг родственников. Сейчас они имеют право без разрешения владельца жилья вселить только своих детей либо детей своего супруга, и самого супруга тоже. Поэтому рождение детей не является той причиной, по которой владелец жилья имеет право настаивать на досрочном расторжении договора найма.
Другое дело, если наниматели заведут животное. Если в их договоре имеется пункт, согласно которому владелец жилья запрещает содержание животного в квартире, значит, налицо нарушение договора. Его можно досрочно расторгнуть, а если наниматели будут этому противиться, то придется обратиться в суд.
– Имеет ли право владелец жилья запрещать нанимателям декларировать свое место жительства в его квартире?
– Нет. Более того, теперь закон отдельно оговаривает право нанимателя на декларирование места жительства.
– Что говорит новый закон о найме об оплате налога на недвижимость?
– Этот вопрос отдельно не оговорен в законе, но в старом законе такая обязанность за нанимателем предусматривалась. Поэтому жильцы, проживающие по старым договорам, обязаны платить, в свою очередь, в новых договорах во избежание двоякого толкования я настоятельно рекомендую эту обязанность вписать. В принципе, размер налога можно включить в общий размер арендной платы.
Спрашивали? Отвечаем!
Член правления Рижской управы по найму Наталья Курчанова подчеркнула, что новый Закон о найме жилья регулирует общие положения, но каждый случай индивидуален и может иметь разные решения.
Надо ли перезаключать договор?
«Я сдаю квартиру на основании договора найма, который был заключен до 1 мая 2021 года. Должна ли я с связи с выходом нового Закона о найме жилья перезаключить этот договор? Есть ли в этом законе какие-то юридические требования, которые надо внести в договор перед тем, как заново его подписать с нанимателем?» – спрашивает Анна.
– Если у вас заключен договор на определенный срок и в нем имеются все необходимые пункты, перечисленные в статье 8 нового Закона о найме жилья, то договор перезаключать не надо. Если вы заключили с нанимателем бессрочный договор, то его действительно надо перезаключить на конкретный срок.
В случае, если у вас не получается договориться с нанимателем о сроке действия нового договора, то этот вопрос должен решать суд, причем иск в суд надо подать до 1 декабря 2026 года. Суд принимает решение о новом сроке договора найма не более 10 лет. Если ни вы, ни наниматель не подадите в суд для установления срока действия нового договора, прежний бессрочный договор будет оставаться в силе вплоть до 31 декабря 2036 года.
Что даст внесение договора в Земельную книгу?
«Я – владелец квартиры, сдаю квартиру на основании договора найма. Недавно я услышал, что согласно новому закону договор найма жилья следует вносить в Земельную книгу. Какие преимущества этот шаг даст мне и нанимателю? Что будет, если я не внесу договор найма в Земельную книгу, какие последствия ожидают меня и нанимателя квартиры? И надо ли платить за внесение договора найма в Земельную книгу?» -интересуется Юрий.
– Согласно новому закону регистрация договора о найме жилья в Земельной книге не является обязательной, это дело добровольное. Но любая сторона может требовать зарегистрировать договор найма в Земельной книге через суд.
Если договор найма жилья будет зарегистрирован в Земельной книге и в течение срока договора найма произойдет отчуждение недвижимости (продажа, дарение, наследование жилья), то права нанимателя будут защищены, так как для нового собственника договор найма будет обязательным.
К тому же, если договор зарегистрирован в Земельной книге и наниматель жилья имеет долг по квартплате в размере двух месячных платежей или у него закончился срок договора, а он не освобождает жилые помещения, то владелец квартиры может воспользоваться упрощенной процедурой выселения нанимателя или взыскания долга через суд в бесспорном порядке.
Последнее означает, суд проходит в письменном виде и занимает не год, как обычно, а три-четыре месяца. За регистрацию договора в Земельной книге не надо платить пошлину.
О размере депозита
«Я слышала, что сейчас закон при заключении договора найма жилья разрешает брать с нанимателя депозит в размере двухмесячной арендной платы. Если человек не заплатил за аренду квартиры за один месяц, разрешает ли закон взять деньги из депозита на оплату аренды? И должен ли арендатор потом возместить те деньги, которые владелец квартиры взял из депозита?» – спрашивает Елена.
– Да, в вашем случае закон разрешает владельцу жилья брать деньги из депозита и требовать, чтобы наниматель возместил эту сумму.
Консультацию по вопросам найма рижане могут получить в Рижской управе по найму жилья: Рига, бульвар Райниса, 23, корпус 2. Запись на бесплатную консультацию по телефону +371 67012095.
Ольга ВАХТИНА,
