Когда люди покупают недвижимость, они могут ее купить вместе с мебелью или бытовой техникой. Но бывают ситуации, когда квартиру покупают вместе с… человеком, который в ней живет на законных основаниях. Как быть, если вы – покупатель квартиры с «сюрпризом» или, что еще хуже – жилец с бессрочным правом аренды, которого новый владелец желает выгнать?
«А бабушку куда? На улицу?»
– Десять лет назад бабушка с моим двоюродным братом (ее родным внуком) заключила договор о бессрочной аренде его квартиры, – рассказывает читательница «МК-Латвии» Мария. – Сумма аренды была обозначена символическая: 5 евро. Несколько месяцев назад брат умер, новым владельцем квартиры по праву наследства стала его жена. И вот теперь она предлагает бабушке либо уйти из квартиры, либо платить ей рыночную цену аренды квартиры – 300 евро, то есть всю пенсию бабушки. Неужели бывшая невестка имеет и на это право?
Купил квартиру вместе с... жильцом
С похожей ситуацией, правда, с другой стороны, столкнулся рижанин Константин. Он недорого купил однокомнатную квартиру с сюрпризом. Сюрпризом оказался 93-летний пенсионер, который 20 лет назад подписал договор бессрочной аренды с прежним владельцем жилья.
– Я не могу жить с пенсионером в одной комнате, а выгнать его рука не поднимается, – признается Константин. – Единственное, что я могу, это повысить плату, так как те 50 евро, что пенсионер платил прежнему хозяину за съем квартиры, это слишком мало. Аренда однокомнатной квартиры стоит минимум в три раза дороже! Но с другой стороны, мне не хочется сдавать квартиру даже за эти деньги, я ее купил, чтобы самому там жить. Где был старичок, когда я приходил осматривать квартиру, я не знаю, но когда мне ее показывали, я даже предположить не мог, что в ней кто-то живет.
Ситуацию осложняет отказ пожилого человека идти на любые переговоры с Константином, он уверен, что подписанный договор о бессрочной аренде защищает его и от выселения, и от повышения арендной платы.
– Я пытался объяснить жильцу, что согласно Закону о найме жилых помещений договор аренды, не занесенный в Земельную книгу, теряет силу. Увы, мужчина ничего не хочет понимать и договариваться со мной тоже не собирается. К продавцу квартиры я не могу предъявить претензии, телефон, по которому мы с ним вели общение, не отвечает. Что я могу сделать со всей этой ситуацией? – переживает Константин.
Берешь наследство? Бери и обязательства!
Наш эксперт – юрист Виктория Аузиня – рассказала, на чьей стороне закон в первом случае и во втором.
– Обе эти истории роднят два момента: первый – недвижимости поменялся хозяин, – говорит Виктория. – Второй: в обоих случаях речь идет о бессрочном договоре аренды, который не устраивает нового владельца квартиры. Но, несмотря на схожесть историй, с юридической точки зрения они разные.
Женщина, которая получила от мужа в наследство квартиру, вместе с квартирой обязана принять на себя и обязательства покойного, а именно – сдавать квартиру в аренду его бабушке.
– Что вы можете посоветовать пожилой женщине, которой указывают на дверь?
– Внимательно прочесть договор аренды. Возможно, в нем есть пункт, который позволяет занести этот договор в Земельную книгу и зафиксировать право пожилой женщины проживать там до конца дней. Если же такого пункта нет, то женщина может обратиться в суд и просить занесения договора аренды в Земельную книгу на основании 3-го пункта переходных правил Закона о найме жилых помещений. Суд имеет право постановить занести договор в Земельную книгу, установив его срок до 31.12.2036.
– Почему именно до 2036 года?
– 1 мая 2021 года вступили в силу поправки к Закону о найме жилых помещений, согласно которым все бессрочные договоры аренды должны быть перезаключены на конкретный срок, это надо сделать до 31 декабря 2026 года. Если договор не будет перезаключен, значит, по умолчанию считается, что его срок заканчивается 31 декабря 2036 года.
Как быть и что делать?
– Как быть, если арендатор не может договориться с владельцем квартиры о новом сроке аренды?
– Кому-то из них придется обратиться в суд, чтобы суд решил, на какой срок перезаключить бессрочный договор. В интересах бабушки обратиться в суд до 31.12.2026. После этой даты новая хозяйка сможет обратиться в суд с иском о выселении арендатора в связи с тем, что закончился срок договора аренды и бабушка занимает квартиру самовольно. Если никто из них не обратится в суд, то 31 декабря 2036 года пожилая женщина потеряет право проживания в этой квартире.
– Если в суд обратится бабушка, сколько она сможет жить в этой квартире?
– Не знаю, суд должен будет определить этот срок, но в любом случае этот срок не будет превышать период до 31.12.2036.
Вопрос об арендной плате
– В договоре аренды бабушки сказано, что плата составляет 5 евро в месяц. Может ли новая хозяйка на законных основаниях поднять арендную плату?
– Если в договоре не установлен порядок изменения арендной платы, то новая владелица квартиры должна будет обратиться в суд с просьбой разрешить ей установить другую стоимость аренды, например, соответствующую рыночной. Исходя из этого плата в 5 евро будет действовать, пока обе стороны не придут к соглашению по поводу новой цены или пока не получено решение суда о повышении арендной платы.
Жилец съезжать не должен!
– Что вы скажете насчет Константина, он имеет право требовать от жильца, чтобы тот выехал из его квартиры?
– Здесь важно знать, как так получилось, что Константин купил квартиру с жильцом. Есть два варианта: либо он не заметил, что в Земельной книге на квартире зарегистрировано такое отягощение, как договор аренды, либо договор в Земельной книге зарегистрирован не был, так тоже бывает.
Исходя из этого есть два развития событий. Если договор занесен в Земельную книгу, значит, Константин потенциально был предупрежден о наличии в квартире арендатора. А значит, обязан выполнять закон, то есть до 31 декабря 2026 года перезаключить бессрочный договор аренды с жильцом, установив срок нового договоре не более 10 лет. И только если договор перезаключен не будет, то 31 декабря 2036 года мужчина сможет попросить жильца выехать.
Если не будет достигнута договоренность о сроке нового договора, и арендатор, и хозяин квартиры могут подать в суд.
Но пока суд не состоялся, Константин не имеет права выгонять пожилого человека из своей квартиры. Вполне возможно, что он купил эту квартиру дешевле рыночной цены как раз из-за того, что в ней живет человек.
Обман налицо
– Какой второй вариант есть у Константина?
– Если договор аренды не зарегистрирован в Земельной книге и в договоре купли-продажи было указано, что квартира продается без отягощений, значит, новый хозяин стал жертвой нечестных действий со стороны продавца. Это дает Константину право обратиться в суд с иском против ПРОДАВЦА и просить возмещения убытков. Там могут быть разные варианты иска, вплоть до отмены договора купли-продажи и возврата средств.
Параллельно Константин может решать вопрос с жильцом. Тут ему важно не пропустить срок подачи иска (до 31.12.2026) и просить суд перезаключить договор. Также Константин может просить суд определить размер арендной платы и срок действия нового договора.
– Константин ссылается на статью 28 Закона о найме жилых помещений, которая говорит, что при смене владельца жилья бессрочный договор об аренде более не имеет силы.
– Здесь важно, когда арендатор заключил договор бессрочной аренды с прежним продавцом квартиры. Если договор аренды был заключен после вступления в силу нового Закона о найме (30 апреля 2021 года) и действительно не занесен в Земельную книгу, то он считается расторгнутым с того момента, как у квартиры появился хозяин.
Арендная плата – спорный вопрос
– Жилец Константина платит за квартиру всего 50 евро, так прописано в его договоре. Может ли Константин потребовать увеличения арендной платы?
– Может. Если арендатор откажется, Константин должен подать в суд с требованием увеличить арендную плату, аргументировав, почему это должно быть сделано. И только после положительного решения суда Константин имеет право применять новую плату.
Ольга ВАХТИНА
