Похоже, что в Министерстве экономики наконец-то услышали стенания собственников квартир в многоквартирных домах, которых годами искусственно делали должниками вместо соседей. Найден способ, как избавить честных плательщиков от ответственности за тех, кто не считает нужным вовремя покрывать квартирные счета.
В одной только Риге есть тысячи домов, на балансе которых числятся долги в размере от нескольких сотен до нескольких десятков тысяч евро. Как вы понимаете, домоуправлению и поставщику тепла в таких домах задолжали вовсе не все жители разом, а только отдельные личности. Но расхлебывать последствия приходится всем квартировладельцам.
Например, в Риге до сих пор имеется как минимум четыре многоквартирных дома, которым не подключили отопление. Причина в том, что два-три жильца в каждом из домов накопили чудовищные долги. Как только такие долги превышают 20% от суммы счетов за отопление в прошлом сезоне, поставщик тепла имеет право отказать дому в подключении.
■ ■ ■
Плачут от нынешнего положения дел не только владельцы квартир, плачут даже домоуправы, которых винят в недобросовестной работе с должниками – мол, почему вовремя не подали на человека в суд? Почему сразу не выселили? Почему не продали квартиру с аукциона?
В каждом случае есть своя причина, по которой неплательщик продолжает жить в доме и накапливать долги. А потом, как нередко рассказывал в своих интервью председатель Латвийской ассоциации управляющих Гирт Бейкманис, такой человек быстренько продает квартиру и пропадает. Пропадает вместе с долгом, потому что по нынешнему законодательству долг следует именно за человеком, а не за квартирой.
То есть человек уезжает, а его долг остается на общем балансе дома. А если у настоящего должника больше нет ни адреса в Латвии, ни доходов, ни имущества, этот долг останется на доме вечно.
■ ■ ■
Но вот – свершилось. На прошлой неделе правительство утвердило поправки к Закону о квартирной собственности, предложенные Министерством экономики.
В этих поправках Минэконом предлагает ввести принцип, согласно которому долг будет следовать не за человеком, который не может или не удосуживается вовремя платить по коммунальным счетам, а за самой квартирой. Можно только приветствовать такой подход, хотя он и сильно запоздал.
Как же будет действовать новая (а на самом деле хорошо забытая старая) идея Министерства экономики?
Предполагается, что с 1 января 2025 года при покупке квартиры именно новый собственник должен будет погашать долг, накопленный старым владельцем. Правда, отвечать он будет не за весь исторический долг, а только по просроченным платежам за последний год.
В аннотации к законопроекту сказано, что новый порядок будет относиться к долгам, сделанным после 1 января. Следовательно, в полную силу закон заработает только с 2026 года.
■ ■ ■
«Изменения нужны, чтобы жильцы многоквартирных домов не платили за долги соседей. Это облегчает работу управляющим, поставщикам услуг и другим владельцам квартир. Например, почему возникают ситуации, когда отопление часто не подключают? Потому что кто-то в доме имеет большие задолженности. По закону предприятие самоуправление может не подключать отопление, если общая задолженность превышает 20% платежей за прошлый отопительный сезон. Таким образом, несколько крупных должников могут подставить весть многоквартирный дом», – поясняет директор департамента жилищной политики министерства экономики Мартиньш Аудерс.
■ ■ ■
Для того, чтобы новый порядок заработал, эксперты подготовили поправки еще и к Закону об управлении жилыми домами. Они касаются порядка, в котором потенциальный покупатель квартиры сможет узнать, есть ли у продавца долги перед домоуправлением.
Если коротко, то покупатель квартиры может потребовать такую справку домоуправления у нынешнего владельца. Но нынешний владелец имеет право выдать особую доверенность покупателю на то, чтобы тот самостоятельно запросил этот важный документ.
Тут надо сказать, что во избежание проблем покупателю все-таки стоит вместе с продавцом зайти в филиал домоуправления и ознакомиться со справкой прямо у стола регистратора. Ведь любые бумажные справки легко можно подделать.
■ ■ ■
Если окажется, что за квартирой есть долги, покупатель и продавец могут договориться между собой, кто именно будет их покрывать. Например, нынешний владелец может скинуть цену недвижимости с тем, чтобы покупатель оплатил его долги за последний год.
Главное, что надо понимать: если долги, накопившиеся за квартирой в течение последнего года, не будут оплачены, то новый собственник не сможет занести свои права собственности в Земельную книгу.
■ ■ ■
При таком положении дел честные плательщики действительно не будут страдать от бездействия должников, которые уже не живут в доме. Кроме того, это может повлиять на цену недвижимости. Ведь если в доме есть неблагополучные квартиры с большими долгами, то это плохо сказывается на цене соседних квартир.
Принятые поправки являются очень актуальными, так как представители отрасли ждали их более 20 лет.
На данный момент информацию о долгах домохозяйств, просрочка которых превышает 60 дней, собирает Бюро кредитной информации. Председатель правления бюро Янис Тимерманис сообщил, что в последние годы долги сокращаются. Тем не менее количество должников все равно остается достаточно большим.
«Количество должников, которых мы наблюдаем у предприятий ЖКХ, на данный момент составляет 10 тысяч. Общая сумма долга – 25 миллионов евро, то есть в среднем 2,5 тысячи евро на одного должника. Самая большая сумма долга – более 20 тысяч евро. Сумма коммунального долга имеет тенденцию к колебаниям – зимой она растет, а летом снижается, но общая тенденция в последние годы нисходящая», – утверждает Тимерманис.
■ ■ ■
Председатель правления Латвийской ассоциации управляющих Гирт Бейкманис признал, что отрасль ждала правила «долг следует за квартирой» очень давно. А в последние годы на рынок недвижимости сильное влияние оказала война на Украине и антироссийские санкции.
«Граждане России владели недвижимостью в Риге, Юрмале и некоторых других городах нашей страны, но теперь многие из них больше не могут приехать и не платят по счетам. В результате образуется долг, который мы, наверное, никогда не сможем с них взыскать... В итоге эти задолженности создают очень большие неприятности для управляющих, коммунальщиков и для добросовестных собственников квартир в таких домах», – признал Бейкманис.
Эксперт считает поправки к закону одним из шагов к нормализации ситуации: «Человек должен быть уверен, что ему не придется платить по долгам соседа. Теперь, если за квартирой есть долг в 2000 евро, то и ее рыночная цена должна быть на 2000 евро меньше. В результате новый покупатель сможет заплатить меньшую цену и затем погасить все долги», – сказал Бейкманис.
■ ■ ■
Надо отметить, что поправки прошли только первый этап утверждения. Принцип «долг следует за квартирой» еще должен одобрить Сейм. И, по прогнозам экспертов, рассмотрение этих поправок может вызвать бурные дебаты в парламенте.
Больше всего вопросов может вызвать то, что покупатель будет обязан оплачивать долги, образовавшиеся только за последний год. А более старые долги, сделанные более года назад, останутся на ответственности предыдущего владельца квартиры.
Учитывая, что крупные задолженности образуются не сразу, а в течение длительного периода, то проблема с ними остается практически нерешенной.
Так что остается надеяться, что депутаты Сейма смогут устранить все недостатки в данных поправках.
Дмитрий СМИРНОВ, экономист
