Строительная отрасль быстро ощутила на себе последствия военного конфликта на Украине и антироссийских санкций. Глава Латвийской ассоциации строителей Нормунд Гринбергс рассказал о том, как ситуация в строительстве может развиваться в перспективе и как она отразится на стоимости жилья.
Rail Baltica, дороги и частные дома: чего ждать?
Как сообщает Центральное статистическое бюро, затраты на строительство в стране сильно подорожали уже в 2021 году. Например, в январе 2022 года стройматериалы стоили на 20,4% больше, чем годом ранее.
Война на Украине только ухудшила ситуацию. Например, в Латвийской ассоциации больших городов подсчитали, что стоимость больших строительных проектов выросла за год на целых 30%.
Вице-мэр Риги Вилнис Кирсис уже заявил в интервью передаче «Утренняя панорама», что в условиях стремительного роста цен главное для столицы – это закончить имеющиеся строительные проекты, а не начинать новые: «Цены на металлоконструкции выросли на 500%, так что у Риги есть определенные проблемы с завершением проектов общей стоимостью 100 миллионов евро».
Речь может идти, например, о строительстве Скултского путепровода в Саркандаугаве – его сдача была запланирована на 2022 год, а также о второй очереди работ на участке Восточной магистрали.
С важными строительными объектами государственного значения тоже предвидятся определенные проблемы. Скажем, в 15 латвийских больницах запланированы или уже идут работы по строительству и улучшению инфраструктуры. Что будет с ними?
В пример можно привести очень нужный проект нового корпуса столичной больницы им. П. Страдыня: его расчетная стоимость 92 миллиона евро, но ясно, что строители едва ли уложатся в начальную смету. В больнице сообщают, что следят за ситуацией и готовы искать решения. «Пока мы получили от строителей только общую информацию о рисках и проблемах. Но в самом критическом случае оценим дальнейшую реализацию проектов по развитию больницы», – сказала порталу lsm.lv Агра Лочмеле, член правления больницы.
Впрочем, в Министерстве экономики успокаивают: здесь не получали информации об остановке каких-либо важных строительных работ из-за удорожания строительных материалов.
Никакой угрозы нет и для железнодорожного проекта Rail Baltic, стоимость которого оценивается в шесть миллиардов евро (впрочем, смета эта, похоже, опять-таки далеко не окончательная).
Но вот дорожные строители в середине марта уже обратились к Министерству сообщения с заявлением, что не смогут открыть сезон активных работ, если только министерство не пересмотрит цены по уже заключенным договорам. «Строители не могут работать с убытками», – сказал Андрис Берзиньш, председатель правления общества Latvijas ceļu būvētājs.
В сфере строительства частных домов тоже не очень гладко: банк Luminor прогнозирует, что подорожание строительных материалов может «затормозить возведение новых индивидуальных домов». Кстати, на этом же основании аналитики банка предвидят рост спроса на квартиры в серийных домах советской постройки.
Планы нарушены
Так где же правда и чего нам ждать от рынка строительных услуг? Наш собеседник – глава Латвийской ассоциации строителей Нормунд Гринбергс.
– За последний год стремительно подорожали стройматериалы. С чем был связан рост цен до войны на Украине?
– Год назад главы европейских стран, увидев, что пандемия идет на спад, привлекли инвестиции для обновления экономики. В том числе для строительства новой инфраструктуры, нового жилья. Это вызвало всплеск спроса на стройматериалы, но производители не были готовы предложить нужное их количество. Последовал рост цен на отдельные позиции стройматериалов. Проблема в том, что договоры на строительство были заключены два-три года назад, а когда здания начали возводить, оказалось, что стройматериалы и деревянные материалы для крыш подорожали в несколько раз. Это была первая проблема.
Затем разразилась война на Украине. В результате антироссийских санкций и конфликта на Украине поставки тех материалов, которые мы импортировали из России, Украины и Беларуси, были прерваны. Наиболее существенным был импорт металла для строительства из этих стран. Новые рынки и каналы поставок быстро найти невозможно.
В итоге строительные компании в Латвии потеряли возможность оперативно получать стройматериалы, их просто нельзя больше купить, независимо от цены.
– Строительство в Латвии будет заморожено из-за нехватки стройматериалов?
– Конечно, нет, будут налажены поставки из других стран. Но планы на 2022 год уже нарушены.
– Какой процент рынка занимали металлы, привозимые из России, Украины, Беларуси?
– В прошлом году из этих стран мы импортировали 80–90% металла. Поэтому ситуация сегодня так драматична.
Расходы будут больше
– Когда начнутся поставки от других производителей?
– На то, чтобы индустрия перегруппировалась, нужно время, хотя бы два-три месяца.
Сейчас строительные компании активно ищут новые рынки и новые способы доставки. Увы, покупать придется по более высоким ценам, чем из России.
Например, на больших строительных объектах, рассчитанных на долгое время, таких как Rail Balticа, металлоконструкции понадобятся и в конце этого года, и в начале следующего.
Неопределенность создает большой стресс и для строительных компаний, и для заказчиков, которым невыгодно, чтобы строители разрывали договоры.
– А такой риск существует, строители действительно могут отказаться от ранее заключенных договоров?
– Конечно. Если придется покупать стройматериалы в два раза дороже, чем раньше, то продолжать реализацию подписанных договоров строителям будет невыгодно. Они будут нести издержки и уйдут в большой минус. Менее затратно им выйдет прервать договор.
Другое дело – заказчик, которому разрыв договора совсем не на руку. Если он не отказывается от идеи строительства, ему придется заключить со строителями новый договор уже по новым ценам, и его расходы будут намного больше.
Поэтому заказчикам придется быть эластичнее по поводу замены материалов, по поводу возможного продления сроков строительства, им придется платить больше в связи с ростом цен на стройматериалы.
– Были ли уже конкретные примеры компаний, разорвавших договоры?
– Да, уже были случаи, когда строители отказывались продолжать сотрудничество с заказчиками.
Среди них – и строительные компании, победившие в конкурсах. Договор был почти на стадии подписания, но компания отказывалась от его заключения (потому что уже не могла выполнить работы по обещанной ранее цене. – Прим. ред.).
Сейчас строительные компании предпочитают не участвовать в конкурсах от государства или самоуправлений, они считают, что лучше не рисковать, ведь ситуация непрогнозируемая.
Нужна индексация цен
– Но в Латвии именно государство и местные власти заказывают большие строительные работы: мосты, больницы, школы. Все это нужные объекты, какой выход можно найти в сложной ситуации?
– Зачастую у заказчиков нет юридических оснований, как пойти навстречу строителям в этой чрезвычайной по сути ситуации. В больших проектах с привлечением финансирования ЕС оговорено, что можно делать и что нельзя. Условия таких договоров обычно не предполагают дополнительных расходов в связи с ростом цен на стройматериалы.
Для того чтобы реализовать госзаказы и заказы самоуправлений, заказчикам потребуется помощь государства, тогда они получат возможность действовать более гибко, и договоры не придется прерывать. Отрасль попросит государство подключиться и помочь.
Второе направление – и строители уже подняли этот вопрос – это индексация цен в сфере строительства. Представители строительных компаний предложили свою модель введения системы индексации цен.
– В чем суть этой индексации?
– Вопрос индексации цен в сфере строительства должен быть решен на государственном уровне. Так как в процессе строительства наблюдается значительный рост цен, нужны средства, из которых можно будет погасить разницу между старыми и новыми расценками. Государство и самоуправления могли бы предусмотреть финансовый резерв, чтобы покрыть издержки конкретных проектов.
Латвийская экономика и строительная отрасль от этого только выиграют. Строителям сегодня трудно брать на себя обязательства. Если они заключат договор на поставку 50 тонн металла, то спустя полгода, когда металл надо будет реально покупать, он может стоить в два раза дороже, чем сегодня. В этом случае, скорее всего, договоры строители прервут, что будет драматично для заказчиков.
Индексация помогла бы избежать разрыва договоров, ведь это очень болезненно для отрасли.
– Частным девелоперам, которые строят новое жилье, государство тоже могло бы компенсировать затраты на подорожавшие стройматериалы?
– Вряд ли это возможно. Нет механизмов, как это можно было бы это сделать, нет прецедентов. Частному заказчику легче принимать решения, вместо более дорогих материалов использовать более дешевые. Скажем, вместо дефицитного и дорогого металла использовать более доступные деревянные конструкции. Дерево тоже подорожало, но его легче купить, чем металл.
Для государственных и муниципальных заказов достичь подобных договоренностей намного труднее. В этом сегменте было бы реальнее ввести простую и всем понятную методику индексации, чтобы покрыть разницу в ценах.
Поиск новых рынков
– Вы говорили, что Латвии нужно искать новых поставщиков вместо России, Украины и Беларуси – из каких стран к нам будут привозить металлоконструкции?
– Поиск новых рынков уже происходит. Мы активно искали в марте и других производителей, и другие рынки, в апреле обобщим эти данные. Вот пример: металлоконструкции для эстрады в Межапарке изготовили в Венгрии, затем привезли в Латвию и здесь установили.
В Венгрии есть очень сильные металлообрабатывающие предприятия, это одна из стран, которая в перспективе может помочь нам уменьшить дефицит металла для строительства.
Конечно, одна Венгрия не справится с поставками металла во все страны, лишившихся импорта из России и Украины.
Думаю, Венгрия и другие государства в перспективе увеличат производство металла для строительства. Вопрос, сколько времени потребуется для этого, два-три месяца или год. Но в итоге рынок стабилизируется.
Спрос превышает предложение
– Каких еще стройматериалов не хватает в Латвии, кроме металла?
– Те материалы, которые Латвия сама не производит и завозит из-за рубежа – с ними будут большие или меньшие проблемы. Не хватает утеплительных материалов, например, стекловаты. Раньше она хранилась на складах латвийских поставщиков, откуда поставлялась на объекты. Сейчас поставщики говорят, что склады пусты и нет возможности сделать запасы. Как только стекловата поступает на склад, ее сразу разбирают на стройобъекты. Спрос превышает предложения.
С другими стройматериалами тоже возникают проблемы – или с их производством, или с доставкой, или с комплектующими деталями, доставка которых задерживается. Поэтому начало этого года для строителей выдалось очень нервным, никто не может планировать наперед. Ни цену запланировать на материалы, ни сроки процесса строительства.
– В каких стройматериалах в Латвии нет недостатка?
– Латвия сама производит цемент на заводе SCHWENK, с этим проблем нет.
– Хватит ли нынешних производственных мощностей, чтобы удовлетворить нужды всех латвийских компаний в цементе? Или заводу придется расширять производство?
– Пока нет сведений о серьезных проблемах с цементом. Но бетонные конструкции помимо цемента содержат металл. Придется ждать, когда металл к нам поступит, чтобы их произвести.
Жилье подорожает
– Я слышала, что поставщики продают строительным компаниям материалы по квотам. Это действительно так?
– Не слышал о квотах, но не исключаю, что они есть. Возможно, какие-то поставщики сами вводят ограничения на поставки.
– Поделитесь прогнозом, насколько подорожает жилье в новостройках в связи с ростом цен на стройматериалы?
– Дешевле жилье точно не будет, этого просто не может быть: энергоресурсы и материалы становятся дороже, растет средняя зарплата, строители стремятся зарабатывать больше. Тенденция такова, что наш уровень жизни постепенно сравняется с европейским. И если в этом направлении мы будем двигаться, жилье будет дорожать.
Но есть и другой вариант развития: стоимость жизни подорожает, а доходы людей не будут за этим успевать, покупательная способность снизится. И люди не смогут позволить себе дорогое жилье.
– По вашим прогнозам, насколько жилье станет дороже?
– Прогнозирую, что после выравнивания цен стоимость квадратного метра жилья может прирасти в оптимистичном варианте на 10–15%, а в пессимистичном – до 20% и выше.
Что будет с рынком недвижимости?
О том, как нестабильная ситуация в строительной отрасли повлияет на рынок недвижимости, увеличится ли цена квадратного метра и вырастет ли спрос на новое жилье, «МК-Латвии» рассказала представитель компании Aver Brokerage Карина Бернан.
– В начале марта число заявок на ипотечные кредиты в стране снизилось примерно на 30%, – говорит Карина Бернан. – Застройщики, продающие квартиры в новостройках, жаловались, что клиенты просто перестали им звонить. Но уже к концу марта, по данным банков, число заявок приблизилось к прежним показателям. И у застройщиков практически все было зарезервировано, несмотря на то, что цены поднялись на 5–10%.
Как отмечают девелоперы, в последние недели покупатели стали даже активнее резервировать новое жилье, чем раньше.
Спрос на новостройки в Риге и Рижском районе уже сейчас превышает предложение и со временем будет только расти – с учетом того, что домов строится немного. Соответственно, и цена за квадратный метр жилья будет расти.
Основные покупатели квартир в новостройках – это представители поколения, родившегося в 80-е. Это молодые люди с хорошим образованием, с официальной работой, кредитоспособные, не склонные рано заводить детей. Как правило, их не устраивает жилье в серийных проектах, они хотят жить либо в новостройках, либо в реновированных домах.
Будет ли дальше развиваться строительство? Думаю да, среди строительных компаний немало тех, кто ищет новых поставщиков, альтернативные способы, чтобы построить дома эффективнее. Очевидно, что количество новых проектов уменьшится, застройщики будут определять цены на финальной стадии постройки или после сдачи домов в эксплуатацию. При росте цен площадь квартир в новостройках, которая в последнее время имела тенденцию увеличиваться, скорее всего, станет уменьшаться. Что касается серийного жилья, цены в этом сегменте в какой-то момент должны остановиться, так как банки начинают с осторожностью кредитовать такие покупки. Не стоит забывать, что коммунальные платежи в этом сегменте жилья примерно на 30% выше, чем в новостройках.
Марина СИУНОВА
