Пенсионерка Элеонора обратилась в «МК-Латвию» с вопросом: «Меня беспокоит ситуация с моей двухкомнатной квартирой в Риге, которую я делю со своим взрослым сыном. Сын говорит, что ему не нужна эта квартира и что я могу делать с ней все, что захочу, но он человек эмоциональный, отношения у нас натянутые, и в любой момент все может измениться.
Сейчас он живет за границей, а я нахожусь в квартире одна, и сын мне предложил оформить универсальную доверенность, чтобы я сама могла в его отсутствие заниматься жильем и принимать какие-то решения. Доверенность я оформила, но теперь волнуюсь, что это универсальная, а не генеральная доверенность, которая дала бы гораздо больше полномочий действовать с недвижимостью. Что меня ждет, если сын там за границей наделает долгов? Кредиторы ведь в итоге придут ко мне и потребуют продать квартиру, чтобы расплатиться с его долгами. Поясните, пожалуйста, дает ли мне право универсальная доверенность продать квартиру уже сейчас или переписать ее на себя? Так мне будет спокойнее».
Отвечает присяжный адвокат Евгения Тверьяновича-Боре:
– Универсальная доверенность предоставляет доверенному лицу (в данном случае – матери) широкие полномочия, но они ограничиваются оговоренными в доверенности действиями (например, продажа недвижимости, управление имуществом); сроком действия доверенности; границами прав, которые владелец имущества (сын) действительно может передать.
Однако универсальная доверенность все равно требует соблюдения правовых норм (например, мать не может оформить на себя имущество сына, если это прямо не указано в доверенности). Также она требует подтверждения, что действия доверенного лица соответствуют интересам доверителя.
В данном случае универсальная доверенность может позволить Элеоноре продать квартиру, оформить ее на себя или управлять ею, если такие полномочия прописаны в самой доверенности. Однако для оформления доли сына на себя потребуется специальная формулировка в доверенности, например: «Оформление отчуждения доли собственности в пользу доверенного лица». Без этого нотариус не проведет сделку.
– А что такое генеральная доверенность и действительно ли она дала бы нашей читательнице больше прав?
– Да, поскольку генеральная доверенность, это более широкий термин, который подразумевает доверенность с максимально широкими полномочиями. Ее часто путают с универсальной, но разница в том, что генеральная доверенность может включать полномочия, связанные с отчуждением имущества, если это прописано. В данном случае разница не принципиальна, если в универсальной доверенности уже прописаны права распоряжения имуществом.
– А правда ли, что кредиторы сына могут отнять у Элеоноры квартиру?
– Если половина квартиры принадлежит сыну, то совместная собственность несет определенные риски для Элеоноры. Если сын наделает долгов, кредиторы могут обратить взыскание на его долю в квартире. Закон Латвии позволяет кредиторам потребовать продажи доли должника на аукционе.
А если отношения с сыном ухудшатся, он может ограничивать использование квартиры, например, путем ее продажи третьим лицам, что создаст дополнительные неудобства.
Если сын окажется должником и кредиторы обратят взыскание на его долю, Элеонора рискует остаться совладельцем квартиры с третьими лицами (например, с покупателями доли сына на аукционе). А еще она может испытывать давление со стороны новых совладельцев, включая возможность продажи всей квартиры через суд.
Однако выселение Элеоноры маловероятно, если ее доля останется неприкосновенной.
– Можно ли предотвратить риски?
– Да, Элеонора может предпринять следующие шаги для защиты квартиры:
■ Переписать долю сына на себя
Для этого потребуется:
- Согласие сына: доверенность должна содержать право на отчуждение доли или передачу ее матери.
- Оформление договора дарения или купли-продажи: Элеонора может с помощью доверенности оформить договор, при котором доля сына перейдет в ее собственность.
- Нотариальное заверение: такие сделки требуют обязательного нотариального оформления.
■ Продажа всей квартиры
Если сын согласен, мать может продать всю квартиру и использовать средства на приобретение нового жилья лично для себя. Для этого универсальная доверенность может быть достаточной, если в ней предусмотрены полномочия на продажу.
■ Внесение оговорок в совместное использование квартиры
Элеонора может заключить с сыном соглашение, регулирующее использование квартиры (например, запрет на продажу доли третьим лицам).
■ Изменение формы собственности
Если сын согласен, можно оформить квартиру как единоличную собственность матери через дарение доли или продажу доли сыном матери.
– Получается, что совместное владение квартирой с кем-то из родственников – это действительно небезопасное дело?
– Тут есть определенные риски, о которых мы уже говорили. Если сын станет должником, кредиторы могут обратить взыскание на его долю. Выселение Элеоноры возможно только в случае, если ее доля будет также затронута (что маловероятно, если она оплачивает коммунальные услуги и не имеет долгов).
– Что вы посоветуете, как адвокат?
– Первое, что надо сделать, это проверить содержание доверенности: дает ли она Элеоноре право на отчуждение доли сына. Если этого нет, то советую рассмотреть возможность дарения или продажи доли сыном матери. Если сын действительно склонен наделать долгов, то матери следовало бы предложить отчуждение его доли сейчас, пока ситуация стабильна.
Элеонора должна действовать сейчас, чтобы минимизировать риски в будущем.
