Как поделить дачный участок, чтобы переписать его на двоих детей? Как найти управу на наглого соседа, который оттяпал приличный кусок от вашего огорода, поставив забор на метр дальше, чем нужно? Во всех этих случаях вам помогут землемеры.
На наши вопросы о земельных спорах ответили сертифицированный землемер и глава геодезической компании Azimuts inženierizpēte Кристине Митуле и архитектор Анастасия Попкова.
– Землемеры в Латвии выполняют разные задачи в зависимости от имеющегося у каждого из них сертификата, – рассказывает Кристине Митуле.
- Специалисты с сертификатом землеустроителя работают в офисе и разрабатывают проекты изменений земельных участков. Такой проект необходим, если участок нужно разделить или, напротив, увеличить за счет присоединения части соседского участка.
- Специалисты с сертификатом кадастрового замерщика нужны, когда требуется замерить территорию на месте, уточнить границы земельных участков и зарегистрировать их в кадастре Государственной земельной службы. Также кадастровый замерщик поможет, если утеряны специальные колышки и владелец земли не может понять, где проходят границы участка.
- Кадастровые инженеры помогают разрешать споры о границах участков. Для этого они запрашивают в архиве Земельной службы планы участков заказчика и соседей, а также замеряют границы участков на месте. Владелец участка, границы которого были измерены и зарегистрированы, может найти эти данные на портале на www.kadastrs.lv.
- Геодезисты, в свою очередь, делают замеры на земле, хоть и не работают с границами участка. Перед тем, как архитектор приступит к любому проектированию, он обязательно заказывает топографический план у геодезистов.
При сдаче здания в эксплуатацию геодезист снова делает топографический план, отображая в нем все, что находится на участке – здания, дорожки, деревья, заборы и все подземные инженерные коммуникации на участке – водопровод, канализация, кабели.
Зачем уточнять границы?
– Зачем нужно уточнять границы участка? Разве раньше эти границы измеряли не так точно, как теперь?
– Совершенно верно. Еще в 1990-е годы землю часто мерили вручную, большим циркулем и рулеткой. Теперь при помощи современных приборов можно получить более точные данные. А ошибочные сведения о площади и границах участка могут обернуться большой головной болью.
– Почему?
– Не только потому, что они могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и размера земельного налога. Предположим, человек собирается построить у границ участка сарай, забор или другое сооружение. В таком случае нужно сделать точные замеры, чтобы не разместить постройку на земле соседа. Ведь если постройка окажется на чужом участке, вас в судебном порядке обяжут ее снести.
И надо учитывать, что без согласования с соседом нельзя ничего строить ближе, чем на четыре метра к границе участка. Иначе ответственное учреждение вашего самоуправления просто не утвердит проект строительства.
– Все ли земельные участки в Латвии точно замерены?
– Нет, во время земельной реформы, чтобы быстрее можно было восстановить права собственности на землю, государство допускало планы садовых и сельских участков без четких границ. В документах просто указывали, что размер участка, например, 20 на 30 метров. У таких участков до сих пор может не быть четких координат. И есть участки, которые вообще не занесены в Земельную книгу. У владельцев таких участков имеется на руках лишь решение о восстановлении их права на землю. Но землю такие собственники так и не замерили.
– Как же в этом случае доказать, что человек – хозяин данного участка?
– О том, кто является хозяином земли, можно узнать не только в Земельной книге, но и на сайте www.kadastrs.lv.
Гараж на чужой земле
– Поскольку раньше замеры земли были менее точными, сейчас между собственниками возникают конфликты, – рассказывает архитектор Анастасия Попкова. – Это связано с тем, что государство дало собственникам срок на завершение старого строительства на участках только до сентября 2022 года. Если до этого времени собственник не сдаст дом или дачу в эксплуатацию, впредь ему будут начислять повышенный налог на недвижимость. Между тем, чтобы сдать строение в эксплуатацию, владелец должен заказать топографию – замер земли.
– На этом этапе оказывается, что его участок меньше или больше, чем предполагалось ранее?
– Да, в некоторых случаях люди узнают, что сами того не желая захватили кусок соседской земли. Например, был такой случай: на одном участке стоит построенный 20 лет назад дом и гараж, возведенный в 1950-е годы. Оба строения не сданы в эксплуатацию, так что в процессе подготовки документов хозяева вызвали геодезистов. После уточнения границ участка оказалось, что гараж примерно на полметра заходит на участок соседей. В Стройуправе собственникам сказали: «Или демонтируйте лишнюю часть гаража, или доказывайте, что он тут был всегда». Но поскольку гараж не сдан в эксплуатацию и не занесен в Земельную книгу, доказать это очень сложно.
– Может, в такой ситуации проще выкупить эти полметра земли у соседей?
– Это не всегда возможно. Каждый отдельный случай нужно рассматривать индивидуально.
Конфликтные ситуации
– Говорят, после революции на землемеров часто нападали и кулаки, и недовольные переделом крестьяне. Часто ли установление границ сопровождается конфликтами в наше время?
– Обычно землемер сталкивается с конфликтами между соседями, – говорит Кристине Митуле. – И тогда можно наслушаться всяких бранных слов и их взаимных претензий, в том числе совершенно не относящихся к делу. Обычно во время таких разборок мы ждем, стоя в сторонке, пока люди не выговорят все, что накопилось на душе.
Но не все спорные ситуации, возникшие из-за ошибок в предыдущих планах, приводят к конфликтами. Если соседи живут дружно, то все происходит мирно. Если сосед не согласен с заключением кадастрового инженера и считает, что тот указал неправильное расположение границ, он вправе пригласить другого кадастрового инженера. Если мнение обоих землемеров совпадет, то у соседей не будет причин обращаться в суд.
– Что происходит, если второй землемер определит границы участка иначе?
– Если мнения землемеров о расположении границ отличаются, то один из собственников может подать в суд. В таком случае решение о расположении границы будет приниматься судом.
– А если один из участков замерялся впервые?
– В таком случае ситуация может быть рассмотрена не в суде, а в специальной комиссии для разрешения подобных споров при Земельной службе. Подать заявление и документы на рассмотрение должен кадастровый инженер одной из сторон, а не владелец земли. Но эта комиссия разбирает только споры по поводу земельных участков, которые еще не внесены в земельный регистр. Если оба участка уже записаны в Земельную книгу, то поможет только суд.
– Часто ли споры о границах участков доходят до суда?
– В моей практике такое происходило редко. Чаще суды рассматривают споры при разделах участков. Например, родители оставили участок в наследство двум сыновьям, и один брат хочет поделить его одним образом, а второй – другим. Тогда землеустроители рисуют два варианта раздела участка, и суд решает, какой применить.
– Приходится ли землемерам участвовать в судебных выездных заседаниях?
– Бывает, что мы выступаем на суде в качестве свидетелей.
Оборудование землемеров
– Какие инструменты сейчас используют землемеры?
– В основном мы используем два инструмента: тахеометр – электронно-оптический прибор для измерения длины, разницы высот и горизонтальных углов и GPS-оборудование для определения отправной точки для замеров.
– Сейчас в такси тоже есть определитель точки вызова по GPS, но он не блещет особой точностью. Бывает, что машина приезжает по нему к соседнему дому.
– Землемеры используют не такой GPS-определитель, как в телефоне. У наших приборов очень высокая точность, погрешность составляет всего 0,5–2 см.
– Как отмечают границы на месте? Землемеры ставят колышки, натягивают ниточку и говорят: вот тут – территория того хозяина, а здесь ваша?
– Ниточки не натягивают, но колышки ставят.
– Ветром их не вырвет?
– Они довольно надежные.
– А что, если кто-то из соседей передвинет колышек?
– Передвигать колышки бессмысленно. Если границы уже замерены и зарегистрированы в Земельной службе, придет другой землемер и по бумагам предыдущего обновит колышки.
– А какие еще бывают пограничные знаки?
– Например, это могут быть камни с крестом или специальные металлические трубы.
– Кто их ставит? Это же тяжелая физическая работа.
– По закону устанавливать знаки должен хозяин. И он должен их подготовить заранее. Но по договоренности знаки могут установить и землемеры. Также пограничным знаком может служить уже существующий забор.
Ответы на вопросы читателей
«Мой сосед построил забор прямо на моем земельном участке. Что мне делать?» – спрашивает Зинаида.
Отвечает землемер Кристина Митуле:
– Вам следует пригласить кадастрового инженера, который зафиксирует фактическое местоположение забора и подготовит план, в котором отразит расстояние от забора до границы. После чего, в первую очередь, следует обсудить ситуацию с соседом. Если мирным путем договориться не удается, можно обратиться в местную Стройуправу, которая оценит законность возведения забора и распорядится устранить нарушения. Если дело происходит в Риге, то с жалобой нужно обращаться в Департамент развития Рижской думы.
«Мне 70 лет. В 80-е годы я затеяла строительство дачи в Саулкрасты, согласовала проект. Дачу построили, но поскольку были недоделки, то в эксплуатацию мы ее не сдали. Теперь согласно Земельной книге я владею только землей, а домом – нет, поскольку он не внесен в Земельную книгу. Между тем я хочу дачу переписать на внука или оставить ее в наследство. Что делать?» – спрашивает Наталья.
Отвечает архитектор Анастасия Попкова:
– Надо найти старый проект и внести в него произведенные изменения (если здание построено не по проекту). Для этого надо заказать инвентаризационное дело в Государственной земельной службе. Если дача достроена, то далее нужно подготовить другие необходимые документы (акт от трубочиста, замеры электроинсталляции и т. д.) для сдачи проекта в эксплуатацию. И, конечно, понадобится заказать топографию у геодезистов. Геодезисты замерят все границы, все коммуникации, и дом в том числе. Таким образом наличие у вас дома будет зафиксировано. Внутреннюю планировку дома замеряют специалисты Государственной земельной службы, после чего вносят постройки в кадастр, присваивая каждому строению кадастровый номер.
Потом следует подать комплект документов в Стройуправу с заявлением о готовности дома к сдаче в эксплуатацию. Если все сделано правильно и в соответствии с нормами, Стройуправа выдаст вам акт о приемке здания в эксплуатацию. После этого можно регистрировать дом в Земельной книге.
«Перед покупкой земли советуют узнать о любых пограничных расхождениях, которые могут повлиять на стоимость будущей собственности. А как это можно сделать?» – спрашивает Григорий.
– Действительно желательно, чтобы любые споры о границах собственности были отрегулированы до ее покупки. Например, если план границ земельного участка был сделан в 1990-е годы, его следовало бы обновить. А перед продажей земли желательно уточнить ее границы. Это поможет покупателю или риелтору точно оценить ее стоимость, сэкономит время и увеличит шансы на быструю продажу недвижимости.
Узнать о зарегистрированных границах можно на консультации в Государственной земельной службе или на сайте www.kadastrs.lv. Земельная служба хранит информацию обо всех границах участков в Латвии, сервитутах и отягощениях.
«Могу ли я в Государственной земельной службе получить информацию о соседском участке земли?» – интересуется Светлана.
– Да, информация о земельных участках является общедоступной. План границ земельного участка можно заказать на сайте kadastrs.lv. Также можно ознакомиться с актуальной выпиской из Земельной книги – на сайте zemesgramata.lv. В общей сложности стоимость справок не превысит 10 евро, но вы будете владеть информацией. Для запроса информации, как правило, нужно аутентифицироваться на сайте при помощи интернет-банка. Если у вас нет интернет-банка, то можно обратиться за помощью к знакомым, имеющим доступ к такой аутентификации. Услуга доступна всем.
«У меня участок земли в районе Вецаки 1200 квадратных метров, но я пожилой человек, и мне этого уже многовато. Хочу поделить участок пополам и вторую часть продать. Что мне для этого надо делать?» – спрашивает Марта.
– Сначала надо обратиться с заявкой в Стройуправу вашего самоуправления (или в Департамент развития Рижской думы). На плане границ участка следует нарисовать, как именно вам хочется разделить этот участок, и написать просьбу на такое деление. В Стройуправе вам сообщат условия, на которых возможно разделение участка. Далее вам понадобится заказать проект землеустроительства (zemes ierīcības projekts) землемеру с сертификатом землеустроителя. Если Стройуправа утвердит этот проект, то образовавшимся при разделе участкам присвоят новые адреса или названия и кадастровые номера. А потом уже кадастровый инженер замерит их границы на месте и сделает план границ для каждого нового участка. Когда у вас на руках будут планы границ новых участков, их можно будет продавать. Участки зарегистрируют в Земельной службе, которая передаст эту информацию также Земельной книге.
«Мой дом находится сразу за другим частным домом. Дороги, по которой можно попасть к моему дому, нет. Поэтому я считаю, что она должна проходить через участок соседа, как сервитутная, чтобы я тоже мог поставить машину на своем участке. Но сосед категорически против. Что делать? Как решить этот вопрос?» – спрашивает Мария.
– В этом случае землемеру можно заказать план с вашим вариантом сервитутной дороги. На плане нужно указать, с какой стороны вы хотите к дому подъезжать, и какой будет ширина, длина и квадратура этой дороги. Если сосед не согласен на это, вам надо будет подавать в суд. Сосед имеет право заказать землемерам альтернативный план дороги. Если сосед не предоставит суду своего варианта сервитутной дороги, то суд примет вариант истца.
– А если сосед говорит: «А ты пешком ходи, не обязательно на машине к дому подъезжать»?
– К тем участкам, на которых находятся дома, должна быть подъездная дорога. Например, чтобы к дому в любой момент могли подъехать машина неотложной медицинской помощи или пожарно-спасательной службы.
Екатерина ПЕВНЕВА
(тел. 25712302 c 9:00 до 10:00,
