За последние пять лет Служба финансовой разведки почти 100 раз запрещала жителям Латвии перерегистрировать права собственности на разные покупки: дома, машины и тому подобное. Больше половины таких случаев касалось квартир, которые, как предполагалось, пытались заполучить мошенники.
Что все это значит? Только одно: мошенники с недвижимостью активизировались во всех странах мира, в том числе и в Латвии. Для того, чтобы вывести обманщиков на чистую воду, в стране только что издана любопытная книга – «Справочник по мошенничеству».
Обмануть меня нетрудно...
Этот справочник не попадет в руки обычному потребителю, его не будет в продаже. Одна из целевых аудиторий книги — латвийские политики и законодатели.
- Это своего рода провокация, чтобы власть имущие поняли, как легко в нашей стране сегодня обмануть человека. Мы призываем политиков прочитать книгу и что-то предпринять, - пояснил журналист Талис Эйпурс.
В первую очередь стране необходимо менять законы. Только это поможет защитить честных, но наивных жителей от агрессивных действий мошенников.
Но изменение законов, это дело не быстрое. Так что нам, рядовым жителям страны, также необходимо быть во всеоружии.
Специалисты признают, что самые высокие риски мошенничества существуют именно в сфере недвижимости, а самая уязвимая группа людей — пожилые, особенно одинокие пенсионеры.
Случай из жизни
Ноябрь 2020 года. К нотариусу пришел мужчина, назовем его Георгий. Полтора года назад умерла его мать, и Георгий наконец-то решил открыть дело о наследстве, чтобы унаследовать дом, построенный дедушкой.
Поначалу все шло, как полагается, и дело о наследстве было открыто. Но в марте 2021 года молодой человек обнаружил, что в дом заявились какие-то люди и ломают двери. На вопрос, что происходит, захватчики ответили, что они — владельцы имущества.
В ходе разбирательства выяснилось, что мать Георгия при жизни якобы продала свое имущество чужим людям. Семья, конечно, впала в шок: Георгий рассчитывал продать дом, чтобы рассчитаться со старым кредитом и иметь определенную «подушку безопасности» на период ковида.
В результате разбирательств удалось доказать, что домом пытались завладеть мошенники. Они узнали, что в течение более полутора лет после смерти хозяйки ее домом никто не интересовался и подделали договор купли-продажи. Обманщикам удалось подделать не только подпись женщины, но и подпись и печать нотариуса и таким образом благополучно зарегистрировать документы в Земельной книге.
Как так получается, что мошенники обходят все препоны, в том числе по поддельным документам регистрируют на себя недвижимость в Земельной книге?
- Впервые я соприкоснулась с этой темой 10 лет назад, - рассказывает Илзе Знотиня, экс-глава Латвийской службы финансовой разведки. – В то время мы с коллегами также обсуждали то, что с мошенничествами в сфере недвижимости в Латвии сложилась неприемлемая ситуация.
Однако за 10 лет ничего не изменилось, говорит Знотиня:
- После вспышки ковида ситуация лишь усугубилась, поскольку люди после двух лет изоляции и без общения стали еще более доверчивыми. Мошенники этим не преминули воспользоваться и обманывают людей все больше и больше.
Проблема есть и на государственном уровне. Она заключается в слабом контроле данных, которые попадают в Земельную книгу.
– Уже 20 лет мы говорим, что в Земельную книгу должны заноситься только документы, проверенные на государственном уровне, - комментирует ситуацию председатель Латвийского совета присяжных ноариусов Янис Скрастиньш. – Именно государство должно полностью контролировать сделки с недвижимостью.
На данный момент система явно буксует. Например, судья Земельной книги проверяет только подписи под документами о регистрации нового собственника дома или квартиры. А содержанием документа никто не интересуется.
- Почему до сих пор так происходит? – риторически спрашивает Скрастиньш. - Это вопрос к законодателям.
Признаки мошенничества с недвижимостью
Что должно вызвать у вас подозрение при сделке:
- У квартиры или дома раньше слишком часто менялись владельцы.
- Стоимость недвижимости значительно выше или ниже рыночной.
- В договоре не определены сроки и порядок оплаты.
- Участники сделки не могут четко ответить на вопросы нотариуса.
- Средства, полученные от продажи, планируется зачислиться на счет третьего лица.
- Нотариус не может идентифицировать участников сделки.
- Продавец очень торопит со сделкой или хочет как можно скорее получить большой задаток.
- Малейшее подозрение на поддельные документы (в том числе и нотариальные).
- Крайне короткий срок заключения сделки.
- Иностранцу дается на подпись договор на латышском языке и не обеспечивается перевод договора.
- Если хотя бы один пункт из перечисленных вы заметили, не надо «стесняться» подключать полицию, - напоминает Арманд Рукс, глава Государственной полиции. – Если вы считаете, что вас прямо сейчас хотят одурачить, полиция может принять оперативные меры и разоблачить мошенника.
Конечно, все мы хотим верить, что государство когда-то станет идеальным, но этого не будет. Поэтому надо самостоятельно сообщать полиции о любых случаях обмана, быть внимательными и ответственными, заниматься самообразованием, а также при необходимости пользоваться возможностями, предлагаемыми государственными учреждениями (услуги юристов, нотариусов, адвокатов).
Умные, милые, никого не щадящие
– Мошенники, которые зарятся на вашу квартиру, очень опасны, - предупреждает Санита Осипова, профессор кафедры истории и теории права Латвийского университета. – Эти люди приходят к пожилым и пользуются их доверчивостью и незнанием. Причем часто это не чужие дядечки, а свои, знакомые или, что еще хуже, родственники.
По словам Осиповой, мошенники, как правило, умные, интеллигентные, вызывающие доверие, милые люди:
- У моей родственницы обманным путем забрали жилье. Она подписала договор, в котором было указано, что она сможет жить в этой квратире до конца жизни. Но в прошении нотариуса и далее в Земельной книге этот пункт уже не фигурировал. И как вы думаете, когда эта женщина обратилась ко мне за помощью?
- Перед тем, как пошла нотариусу подписывать договор?
- Нет! Только через полгода после того, как ее снова обманули. Полученную моей родственницей символическую цену за квартиру потратила женщина, которой та доверила свою «кредитку». За деньги, вырученные от продажи, был сделан ремонт в квартире, которая теперь принадлежит другому лицу.
Надо понимать, что мошенничество — это профессия, считает Санита Осипова. А это значит, что мошенники в сфере недвижимости действуют очень профессионально. Своими жертвами они выбирают сениоров, а также слишком самоуверенных людей среднего возраста, которые считают, будто сами отлично разбираются во всех сферах:
- Такие люди скупы и считают, что перед сделкой с недвижимостью не стоит тратиться на консультацию юриста или адвоката. Но в результате они могут потерять гораздо больше, чем сэкономят. Это все равно, что ехать на горнолыжный курорт без медицинской страховки. Случись с вами что, и всем родственникам и друзьям нужно будет скидываться с миру по нитке, чтобы доставить вас в больницу, а потом домой.
Так же происходит и с нотариальными актами. Если не обратиться за полным пакетом помощи к нотариусу, то можно потерять большие деньги. Тут надо помнить, что любая мошенническая сделка выглядит выгодной, причем человека обычно торопят, мол «завтра такого предложения уже не будет». И вот он уже решается подписать документы без совета юриста и нотариуса и попадает в ловушку. То есть он сам обманываться рад, сам того не осознавая.
Как действуют мошенники?
Четыре схемы отъема недвижимости у честных людей
- Мошенники используют поддельные документы присяжного нотариуса о приобретении недвижимости задним числом. Это может быть прошение о закреплении прав собственности в Земельной книге, договор купли или дарения, частное завещание без нотариального заверения и т.п. Затем эти документы подаются в Земельную книгу.
Выявлено, что таким способом обманщики охотятся в основном за бесхозными квартирами, которые после смерти владельцев должны отойти государству. В таком случае у покойного вдруг объявляются «родственники», и задним числом составляются поддельные документы о получении недвижимости. - Введение в заблуждение при получении кредита под залог квартиры. Человеку, который пришел за кредитом, устно говорят, что кредитный платеж можно задерживать на срок до 60 дней, тогда как в договоре письменно предусмотрены только 30 дней. Если доверчивый получатель задерживает срок выплаты кредитного платежа более чем на 30 дней, фирма-кредитор тут же начинает процесс бесспорного принудительного исполнения обязательства и отнимает отданную в залог недвижимость. Эта схема очень популярна при условии, что заемщик уже выплатил значительную часть кредита или стоимость залога значительно превышает сумму выданного кредита.
- Отъем недвижимости на основании доверенности. Выдавая себя за благотворительную организацию, мошенники предлагают доверчивым людям материальную поддержку и улучшение условий жизни и хитростью получают полномочия распоряжаться их собственностью, в результате собственность отчуждается.
- Подмена договора: малообразованных людей с материальными трудностями при заключении договора вводят в заблуждение о содержании договора (человек считает, что заключает договор займа, а на самом деле речь идет о купле-продаже недвижимости). В обоих последних случаях используются частные документы, а не форма нотариального акта.
Камни в огород законодателей
- Чего же не сделало государство, чтобы защитить интересы добросовестных владельцев и покупателей квартир?
- Вопрос, скорее, риторический. Я всегда настоятельно рекомендую людям не рисковать в мелочах. Например, человек может попросить нотариуса о полном сопровождении сделки с недвижимостью, в том числе о составлении такого договора купли-продажи или дарения квартиры, в котором будут предусмотрены все необходимые пункты. В таком случае нотариус отвечает за содержание договора, за вашу безопасность. Но часто люди на этом экономят и просят нотариуса только заверить подписи под договором, который они составили самостоятельно. Это недорогая услуга, но в таком случае ответственность нотариуса за содержание документа — нулевая.
Также государство так и не создало институт присяжных переводчиков. Нотариусы — не полиглоты, и знать все языки мира не могут и не обязаны. А между тем наши женщины, например, выходят замуж за арабов. Между такими супругами бывает составлено много документов, в том числе и связанных с недвижимостью. И что там написано в документе красивым почерком на тайском языке, никто не знает. Для того, чтобы обеспечить безопасность сделки, нам нужны именно присяжные переводчики.
- Известно ли, как часто наши люди экономят на полном пакете нотариальных услуг и просят нотариуса только заверить подписи под договором?
- Да, это происходит примерно в 80% нотариальных заверений, - продолжает Илзе Знотиня. - Это значит, что нотариус даже не имеет права о чем-то спросить своих коиентов. Он как хоккейный вратарь без экипировки, не может защитить свои ворота (в данном случае — добросовестных получателей, потенциальных жертв обманщиков). Общество возлагает на нотариуса функцию защитника, надеется на нотариуса, но он не имеет никаких полномочий, пока вы сами об этом не попросите. В Земельной книге также никто и никогда не имел юридических инструментов для проверки данных, чтобы «поднять красный флаг», заявив о подозрениях по конкретной сделке. Не исключаю, что есть судьи Земельной книги, которые все-таки поступают таким образом, хотя лично я с такой бдительностью не сталкивалась.
Факт
В Латвии нет никакого механизма компенсации для пострадавших от мошенников. В других странах такой механизм есть. Например, в Великобритании в прошлом году жертвам обманщиков выплатили 3,5 миллиона фунтов компенсации за то, что государство не сумело вовремя определить мошенническую сделку.
Частные завещания — взять и отменить?
Случай из жизни
Муж уезжал на работу за границу и попросил свою мать-юриста составить соглашение для развода. Мать, конечно, составила документ в пользу своего сына. Жена подписала документ, не читая, и в результате развода осталась без квартиры.
Женщина совершила ошибку, не прочитав документ перед подписанием. Но практикующие нотариусы утверждают, что поступок мужчины, который привлек для составления соглашения заинтересованное лицо – свою мать – является признаком мошенничества.
- Это возвращает нас к тому, что важные документы можно и нужно составлять у нотариуса, - говорит Янис Скрастиньш. – Но нашим людям гораздо проще и дешевле оформить все в частном порядке (напомним, что частно составленные договоры, завещания, соглашения имеют такую же юридическую силу, что и составленные и заверенные у нотариуса — прим. авт.).
Получается, что государство обязано гарантировать безопасность честным приобретателям недвижимости, но на практике не может этого сделать из-за отсутствия государственного контроля.
Также отсутствует контроль за завещаниями, которые жители Латвии могут составлять дома в частном порядке. Например, если у пожилого человека нет законных наследников, то любой мошенник может подделать его завещание и незаконно завладеть квартирой. Ведь в стране нет ни одного учреждения, которое оспорило бы такой обман.
- Частные завещания имеют право на существование, - считает Янис Скрастиньш. – Но их составление не должно быть таким простым, как сейчас. На данный момент в Латвии нет различия, как наследовать имущество, по частному документу или по завещанию, которое по всем правилам составлено у нотариуса. Было бы логичней, чтобы наследование по частному завещанию проходило по более строгим параметрам. В других странах это отличие есть.
- У людей все-таки должен быть выбор в том, как выразить свою последнюю волю, - согласна Санита Осипова. – Но, учитывая юридическую неподкованность населения, пока пользы от этого выбора нет.
По мнению эксперта, государство должно разработать систему, при которой каждый добросовестный получатель недвижимости будет защищен. Но многие риски создают сами люди, которые «по старинке» хотят при оформлении документов обойти закон, чтобы сэкономить.
- Лично я не считаю, что в отношении недвижимости могут иметь место частным образом составленные договора и завещания, - говорит Илзе Знотиня. - Больше всего мошенничества проиходит именно с пожилыми людьми. Для их защиты нужны соответствующие поправки к законам. А пока поправок нет, помните, что все мошенники используют ваше желание быть хитрее государства и сэкономить на самом безопасном способе оформления документов.
«Поправки Вилипсонса» помогли, но не всем
Напомним о резонансном деле с квартирой художника Айвара Вилипсонса, закончившемся в прошлом году в пользу добропорядочного покупателя.
В 2017 году семья Вилипсонса за несколько десятков тысяч евро приобрела квартиру на улице Зирню в Риге. Однако в 2019 году полиция им сообщила, что имущество арестовано и в ходе судебного разбирательства, скорее всего, будет конфисковано в пользу государству. На тот момент уже имелись обоснованные предположения, что предыдущий владелец квартиры подделал завещание, чтобы завладеть перспективной недвижимостью и выгодно ее продать. При этом настоящего наследника у квартиры не было, то есть по закону ее следовало признать бесхозным имуществом и передать государству.
Уголовный процесс против мошенника начался еще в 2014 году, но полиция не известила об этом Земельную книгу. Как следствие, Индра и Айвар Вилипсонсы, покупая квартиру в 2017-м, не могли и заподозрить, что с недвижимостью что-то не так.
Случился большой скандал. В защиту Вилипсонса и его семьи поднялись многие неравнодушные люди. Ведь художник честно купил квартиру, так почему же он должен был ее лишиться?
Дело дошло до Сейма, который рассмотрел и принял соответствующие поправки к законодательству. Так называемые «поправки Вилипсонса» вступили в силу с 6 марта 2021 года, и согласно им «бесхозное имущество, которое признано преступно нажитым и на которое в Земельной книге закреплены права добросовестного покупателя, остается добросовестному покупателю».
Однако эти поправки не помогут добросовестным покупателям квартир, у которых имеются законные наследники. Если мошенничество будет раскрыто, то квартиру придется вернуть настоящему хозяину. В такой ситуации добросовестный приобретатель вынужден будет судиться с мошенником и требовать, чтобы тот вернул ему через суд уплаченные за квартиру средства. Вот только будет ли у мошенника нужная сумма?
Елена ПЕВЦОВА
