«Я не продавал свою квартиру!»

Пожилые люди часто боятся, что их квартира будет продана без согласия самого владельца. Страшнее всего, когда такую махинацию задумывают близкие люди. Что делать, если вы внезапно узнали, что квартира вам больше не принадлежит?

Чужой владелец вашей квартиры

С 80-летним читателем «МК-Латвии» – пенсионером Александром случилась беда: на днях мужчина узнал, что больше не является собственником квартиры, в которой живет последние сорок лет. В очередной квитанции об оплате коммунальных услуг, которую наш читатель получил от домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks, в качестве владельца квартиры указана фамилия его дальнего родственника – Ильи.

– Я позвонил Илье, спросил, что это все значит, – рассказывает Александр. – Илья ответил, что восемь лет назад я продал ему свою квартиру и получил за нее 20 тысяч евро. Я был в шоке от услышанного, так как точно помню: договора купли-продажи я не подписывал, к нотариусу не ходил и деньги за продажу квартиры не получал. В этом можно убедиться, проверив мой банковский счет, там таких денег нет и никогда не было.

К тому же я не сошел с ума, чтобы продавать трехкомнатную квартиру всего за 20 тысяч евро, даже восемь лет назад она стоила в два-три раза дороже.

Я припоминаю, что после смерти моей жены Илья действительно давал мне на подпись какой-то документ на латышском языке, но он не сказал, что это договор купли-продажи квартиры. Уж это я бы запомнил и не стал бы такое подписывать.

Александр рассказал, что последние восемь лет с ним в квартире жила пожилая женщина, которую нашел Илья и подселил в квартиру в качестве арендатора одной комнаты.

– Эта женщина оплачивала коммунальные счета. В счетах, которые мне присылало домоуправление, всегда стояло мое имя, – говорит Александр. – В прошлом месяце моя квартирантка умерла. Я получил очередной счет за квартиру, но не успел подумать, как же мне его оплатить самостоятельно, как увидел, что счет выписан на имя и фамилию Ильи.

Ну а дальше вы знаете. Илья сказал, что купил у меня квартиру восемь лет назад, но только недавно сообщил в домоуправление, что у квартиры сменился хозяин. На мои возражения, что я ничего ему не продавал, он сказал, что это не так, однако никаких доказательств сделки он не предоставил.

Илья успокоил нашего читателя, что не гонит его из квартиры, но Александру этого мало. Он рассчитывал передать свою квартиру в наследство дочери, а теперь выходит, что передавать-то и нечего. Более того: если отношения Александра и Ильи испортятся, то последний в любой момент может выкинуть нашего читателя из дома.

– Очень прошу «МК-Латвию» подсказать, каким образом я могу выяснить, был ли заключен договор купли-продажи (вдруг все-таки был, а я об этом забыл) и что я должен сделать, чтобы вернуть квартиру? – спрашивает Александр.

Что делать? Советует адвокат!

Адвокат Андрей Адамсонс рассказал, что следует делать Александру.

– Что должен сделать человек, который уверен, что он не продавал свою квартиру?

– Самый дешевый, простой и вместе с тем эффективный путь – обратиться с заявлением в полицию. Заявление разрешено писать на родном языке. Если родной язык Александра – русский, значит, он может писать заявление на русском.

На основании заявления полиция должна завести уголовное дело и начать его расследовать. В частности полицейские должны опросить Александра и Илью, запросить документы из Земельной книги и обязательно произвести экспертизу подписи Александра на договоре купли-продажи (за счет государства).

– Правильно ли я вас поняла, что в Земельной книге хранятся подписанные договоры купли-продажи недвижимости?

– Именно так. Любой договор, который фиксирует переход собственности от одного лица другому, должен храниться в Земельной книге.

– Оригинал или копия?

– Обязательно оригинал, подписанный обеими сторонами сделки. Эти подписи и будут участвовать в экспертизе. Кроме того, для расследования дела полиция запросит нотариальное прошение о переходе прав собственности. Без этого документа ни один документ о переходе прав собственности на недвижимость не может быть занесен в Земельную книгу.

«Это не ваша подпись!»

– Что произойдет, если экспертиза докажет, что владелец квартиры не подписывал договор купли-продажи?

– Это послужит причиной для проведения расследования, цель которого установить виновных в мошенничестве, которые подделали подпись владельца квартиры. Это могут быть и два разных человека: первый организовал мошенничество, второй же подписывал документ или его использовал. В законе предусмотрена ответственность не только за изготовление, но и за использование такого документа.

– Доказанный факт подделки подписи аннулирует договор купли-продажи? Сможет ли пострадавший вновь стать официальным владельцем своей квартиры?

– В законе установлен порядок возврата имущества, полученного преступным путем. Но для того, чтобы ответить на ваш вопрос, важно знать, когда случилось мошенничество и при каких обстоятельствах.

Совсем недавно латвийские СМИ написали об одном художнике. Он купил квартиру у человека, который приобрел ее преступным путем. Сначала квартиру собирались отдать прежнему владельцу, обманутому преступниками. Но потом было принято другое решение: мошенник должен вернуть обманутому владельцу недвижимости деньги, равные рыночной стоимости его квартиры. Художник же был признал честным приобретателем жилья и квартира осталась в его владении.

– Если будет установлено, что Илья подделал подпись Александра в договоре купли-продажи или это было сделано по его указанию, наш читатель получит назад свою квартиру?

– Если полиция установит, что в результате преступления квартира пострадавшего принадлежит преступнику, то путем специальной процедуры права собственности Александра будут восстановлены в Земельной книге.

Рассмотрим другой вариант. Если окажется, что мошенник, который подделал подпись, продал квартиру и ее купил честный человек, который ее также продал и теперь ею владеет третий честный покупатель, который ничего об обмане не знал (полиция должна установить этот факт), то квартира останется в собственности честного приобретателя. А пострадавшему владельцу жилья мошенник обязан возместить стоимость квартиры.

Правда, в этой ситуации может получиться так, что мошенник все деньги потратил и у него нет дохода, с которого судебный исполнитель сможет что-то взыскать.

– Рыночная стоимость квартиры рассчитывается по состоянию на время совершения мошенничества или на время его раскрытия?

– Скорее всего, суд постановит возместить стоимость имущества, имевшуюся на момент потери этого имущества. 

– Правильно ли я понимаю, что если полиция установит факт подделки подписи, то права собственности пострадавшего будут автоматически возобновлены в Земельной книге, то есть ему не придется куда-то ходить и что-то оформлять?

– Нет, собственность не будет возвращена пострадавшему автоматически. Ему придется пройти длинную процедуру по ее возвращению.

Внимание, идет расследование

– Что произойдет, если полиция не найдет мошенника?

– Для пострадавшего главное, чтобы был доказан факт подделки его подписи. А вот следователю важно доказать, что мошенник (и/или покупатель) знал, что подпись в документе поддельная.

В законе предусмотрена ответственность за использование поддельного документа.

– Александр говорит, что не получал денег за квартиру. Может ли это служить доказательством мошенничества его молодого родственника?

– С одной стороны, закон запрещает проводить сделки по недвижимости за наличные, соответственно, если Александр не получил плату за квартиру на свой банковский счет, то это может служить косвенным доказательством мошеннической сделки. Но – только косвенным, так как если будет доказано, что в договоре купли-продажи стоит подпись Александра, то расследование тут же будет прекращено и все остальное не будет приниматься во внимание.

Поэтому, если вы продали недвижимость и не получили за нее деньги, то это не является основанием для возврата имущества, даже если вас ввели в заблуждение о том, какой документ вы подписываете.

Помню дело, когда пожилой человек подписал договор купли-продажи, но деньги за квартиру так и не получил. Он решил заявить, что договор не подписывал. Была проведена экспертиза подписи, выяснилось, что она подлинная, поэтому сделку не аннулировали и свое имущество пожилой человек так и не получил назад.

– Допустим, человека ввели в заблуждение, сказали, что принесли на подпись совсем другой документ, а не договор купли-продажи. Это будет служить причиной для возврата его имущества? 

– Нет, но пострадавший имеет право подать на обидчика в суд и просить суд принять решение о возврате суммы денег, равной стоимости имущества. Перед этим пострадавший должен доказать, что его ввели в заблуждение или попросту обманули.

– Если недвижимость продана за сумму в несколько раз меньше ее рыночной стоимости, это повод начинать дело о мошенничестве?

– Нет, так как стоимость недвижимости может быть любой. Но если, скажем, продавца ввели в заблуждение и он продал свое имущество дешевле, чем оно стоит на самом деле, то он может обратиться в суд и отсудить настоящую стоимость недвижимости. К слову, доказать факт обмана – очень сложная задача.

Без нотариуса сделка не состоится

Наш читатель считает, что либо его подпись в договоре купли-продажи была подделана или же его ввели в заблуждение относительно его содержания. Могут ли пожилому человеку подложить на подпись договор купли-продажи квартиры под видом другого документа, а затем на его основании отнять недвижимость? Отвечает нотариус Зане Эрнштрейте:

– Если продавец и покупатель недвижимости составили и подписали договор купли-продажи, то обязаны ли они заверить сделку у нотариуса?

– Такой обязанности у них нет. Более того, покупатель и продавец могут вообще не приходить к нотариусу для заверения сделки, закон этого не требует, составленный ими договор и без нотариуса будет признан законным.

Но если люди хотят, чтобы нотариус заверил их подписи (это тоже делать не обязательно), то они оба должны прийти к нотариусу вместе с документами, удостоверяющими личность.

Замечу, что во время заверения подписи нотариус не читает договор, который ему принесли, никак его не комментирует и не оценивает законность этого документа. Он только заверяет подписи, после чего отдает договор клиентам. После процедуры заверения подписи нотариус не хранит у себя второй экземпляр договора, а также его копию.

– Так значит, сделку по купле-продаже можно оформить без вмешательства нотариуса?

– Это не совсем так. Только нотариус и никто другой имеет право составить прошение в Земельную книгу о регистрации договора купли-продажи и регистрации имущества на нового владельца.

– Должны ли при этом присутствовать обе стороны сделки или же к нотариусу может прийти только покупатель?  

– Во время составления прошения в Земельную книгу обе стороны сделки обязательно должны присутствовать у нотариуса. Второй вариант – одну из сторон сделки у нотариуса может представлять доверенное лицо, с оригиналом доверенности, разумеется.

Прошение в Земельную книгу

– Что происходит во время оформления прошения в Земельную книгу?

– Нотариус дает двум сторонам подписать заявление (прошение, в котором сказано, что права собственности на недвижимость по такому-то адресу переходят от продавца (имя-фамилия) к покупателю (имя-фамилия) на основании подписанного ими договора купли-продажи. Если после этих слов ни у кого не возникает вопросов, сделка считается совершенной. Но если продавец заявляет, что не хочет продавать имущество или не подписывал договора купли-продажи, то сделка останавливается.

– Что происходит, если сам договор купли-продажи оформляет нотариус?

– Прежде всего нотариус объясняет сторонам суть договора. А еще нотариус обязан убедиться, что обе стороны хорошо понимают, что происходит и согласны с этим. Если на вопрос «Понимаете ли вы суть сделки?» человек отвечает что-то вроде «Ай, мне все равно» или «Какая разница, я все равно скоро умру», то нотариус не имеет права оформлять договор.

Вас снимает видеокамера!

– В каких случаях нотариус обязан отказать в оформлении сделки?

– Если человек находится в состоянии опьянения или под действием наркотических средств. Или если становится понятно, что его к нотариусу привели обманным путем, если он вследствие возраста или болезни не понимает, что ему говорит нотариус. Если отвечает невпопад, не понимает, о чем идет речь и не может ясно выразить свое желание, то сделка не состоится. А еще мы проверяем, не состоит ли наш клиент в Регистре недееспособных лиц. Если суд лишил человека дееспособности, то он не имеет права заключать какие-либо сделки.

– Разрешено ли двум сторонам сделки снимать видео в кабинете у нотариуса, чтобы подтвердить, что вторая сторона была в твердом уме и памяти, когда подписывала договор и понимала, о чем идет речь?

– Да, если обе стороны согласны с видеозаписью.

Где посмотреть документ?

– Должен ли нотариус, который оформил договор купли-продажи или дарения, хранить у себя этот договор?

– Если договор купли-продажи составляет нотариус, то у нотариуса всегда остается экземпляр договора с оригиналами подписей.

– Если один из участников сделки не помнит фамилию нотариуса, который оформлял договор купли-продажи, и не помнит адрес нотариальной конторы, в которой была заключена сделка, что ему делать?

– В этом случае есть два выхода: лично заглядывать в каждую нотариальную контору, показывать свои документы и спрашивать, не хранится ли здесь подписанный человеком договор купли-продажи. Второй вариант: зайти на сайт latvijasnоtars.lv и посмотреть, что и когда он подписывал. Но это возможно, только если у человека есть электронная подпись.

– В Земельной книге хранится договор купли-продажи и прошение нотариуса о регистрации жилья на нового владельца. Кто имеет право просить ознакомиться с этими документами?

– Только нынешний владелец, продавец такого права лишен. Но бывший владелец жилья (продавец) имеет право нанять адвоката, и адвокат вместо него может ознакомиться с документами.

– Наш читатель оформил договор купли-продажи восемь лет назад. Тогда действовали такие же законы, что и сейчас?

– Конечно.

Ольга ВАХТИНА