Случилось то, чего с нетерпением ждали активные собственники квартир. На прошлой неделе Сейм Латвии принял поправки к Закону о квартирной собственности, согласно которым для решения любых серьезных вопросов в многоквартирном доме больше не требуется согласие большинства собственников квартир. Взять кредит? Поменять управляющего? Участвовать в программе реновации? Для принятия этих решений с 1 ноября 2024 года будет достаточно всего 17% голосов квартировладельцев.
Новый закон призван решить отдельные проблемы с ремонтами многоквартирных домов, но в то же время может ввергнуть систему домоуправлений в полный хаос, предупреждают эксперты. Что же произошло?
■ ■ ■
Ранее для принятия решений о ремонтах, кредитах и проч. в доме требовалось собрать большую половину голосов собственников квартир. Как это делалось? Обычно – в ходе общего собрания, если дом небольшой, и в ходе письменного голосования (вплоть до поквартирного сбора подписей), если дом побольше.
Жители, которые не хотели принимать участие в голосовании, могли этого не делать. Если на общее собрание приходило меньше 51% собственников квартир, оно считалось нелегитимным. Если же нужное количество голосов не набиралось в процессе анкетирования, считалось, что не сдавшие анкеты собственники голосовали «против» вынесенного на повестку дня вопроса.
Все просто и понятно, но – забюрократизировано. Как считают в Министерстве экономики, пассивные жители, не хотевшие участвовать в голосовании, останавливали все ремонты и процессы благоустройства своих домов.
Теперь этот номер не пройдет. С 1 ноября, если владелец квартиры не хочет участвовать в общей жизни дома, высказывая свое мнение «за» или «против» разных решений, эти решения за него примут другие люди, поактивней. А соседу, который проигнорировал общее собрание, нужно будет подчиниться решению меньшинства.
■ ■ ■
Поправки к закону предусматривают несложный в общем-то процесс. Домоуправ или любой активный житель может созвать в доме общее собрание или организовать опрос, скажем, с такой повесткой дня: «Согласны ли вы потратить общие сбережения дома на замену крыши?»
Если на первое собрание не придет большая половина собственников квартир и решение останется не принятым, то активист имеет право не позже чем через месяц созвать повторное общее собрание по тому же опросу. Оно считается законным, если в нем примет участие хотя бы треть собственников квартир. Они-то и смогут принять решение простым большинством голосов присутствующих на собрании.
Математически получается так: если в доме 100 квартир, то для принятия решения на повторном собрании и/или опросе достаточно, чтобы проголосовали 34 квартиры, из которых высказаться «за» должны только 17.
■ ■ ■
Понятное дело, что остальные собственники квартир, проспавшие общее собрание или опрос, могут заволноваться и сказать: «Как так? Мы-то хотели пустить общие накопления совсем не на ремонт крыши, как решили наши соседи! Эти деньги должны быть потрачены на замену канализации».
На такой случай в поправках к закону предусмотрена защита прав меньшинства. А именно: решение повторного «облегченного» собрания собственников квартир вступит в силу не сразу, а только через месяц после принятия. За это время другие собственники могут созвать другое собрание с повесткой дня – «А согласны ли вы с тем, что мы отменим решение потратить общие накопления на ремонт крыши и постановим вложить их в ремонт канализации?». Если большинство собственников квартир проголосует за канализацию, то ремонт крыши, утвержденный меньшинством, не состоится.
Вы уже понимаете, к чему идет дело? Да, действительно, голосования по тому или другому вопросу в любом доме пойдут по принципу «Кто кого пересидит». У какой группы жильцов будет больше терпения на то, чтобы без конца созывать и пересозывать собрания, та и победит в этой гонке. Ну а безвольные, равнодушные собственники квартир, предпочитающие отмалчиваться, вообще должны будут только платить за работы, утвержденные их активными соседями.
■ ■ ■
Согласно статистике, в Латвии на многоквартирные дома приходится примерно 69% от всего жилого фонда, таким образом решение Сейма касается более миллиона жителей Латвии.
Сначала поговорим о положительной стороне обновленного закона. По заявлению министра экономики Виктора Валайниса, в Риге насчитывается несколько тысяч домов в критическом состоянии. Да и в других городах ситуация не лучше.
«С каждым днем слышим все больше историй, что где-то рухнула крыша или балкон, где-то прорвало трубы. Это – сигналы приближения критической ситуации», – подчеркнул министр.
Если все это дело пустить на самотек и оставить все так, как это делается сейчас, то вскоре может возникнуть ситуация, что жителей какого-то дома придется эвакуировать. По словам Виктора Валайниса, на данный момент дома в столице обслуживаются плохо, а денег вкладывается в это слишком мало.
«Просто надо понять, что если сегодня ничего на голову не падает, это не значит, что с домом все в порядке», – подчеркнул Валайнис.
Напомним, что в марте 2023 года Европарламент проголосовал за новую директиву об энергоэффективности зданий, которая подразумевает полное восстановление всего старого жилого фонда в странах ЕС. Чтобы Латвии выполнить все свои обязательства по реновации к 2050 году, потребуется около 4,5 миллиарда евро. Причем европейских денег на это выделено мало.
По мнению министра экономики, за счет еврофондов можно отремонтировать не больше 5–7% жилых домов, которые в этом нуждаются. Что-то дадут государство и самоуправления, но и собственники квартир также должны будут принимать участие в финансировании реновации. Вот чтобы ускорить процесс реновации многоквартирных домов, и были приняты вышеупомянутые поправки.
«Это будет еще один инструмент совершенствования процедуры принятия решений, чтобы владельцы квартир могли успешно решать вопросы, важные для содержания своего дома, даже если другие жильцы дома не участвуют, например, в общих собраниях по поводу реновации дома», – отметил ответственный за ход поправок в Сейме, председатель комиссии по делам управления государством и самоуправлений Олег Буров.
■ ■ ■
Принятые поправки сразу вызвали бурную дискуссию в обществе – ведь в итоге может получиться «диктатура активного меньшинства».
В Латвийской ассоциации предприятий по управлению и обслуживанию недвижимости говорят, эти изменения действительно помогут принимать важные решения по обслуживанию дома быстрее, но и могут привести к возникновению проблем и конфликтных ситуаций. Например, это может касаться дорогостоящих проектов по реновации – решение может принять меньшинство собственников квартир, а платить за него в течение 10–20 лет будут все.
Также жители дома могут разбиться на небольшие группы и лоббировать только свои интересы. Например, одни хотят устроить клумбу у дома, другие – покрасить стены на площадке.
■ ■ ■
Кроме того, новые поправки позволяют меньшинством голосов сменить и управляющего домом.
«Я, как управляющий, не хотел бы оказывать услуги дому, который не выбрал меня большинством голосов собственников квартир. Если меня, как управляющего, выбрала третья часть дома, там не будет никакого нормального развития, а одни только проблемы», – считает председатель правления Латвийской ассоциации предприятий по управлению и обслуживанию недвижимости Гирт Бейкманис.
Легкая смена управляющей компании развяжет мошенникам руки, говорят в ассоциации.
«Если до сих пор в доме для смены управляющего нужно было провести два-три собрания, пока собиралась поддержка большинства собственников, то теперь управдому надо будет собрать всего несколько людей, такую группу поддержки. И все, он забрал дом. Что будет с таким домом (и его деньгами. – Прим. ред.) через год, я не знаю», – опасается Гирт Бейкманис.
Дмитрий СМИРНОВ, экономист
