На днях комиссия Сейма по бюджету и финансам утвердила поправки к четырем законам, целью которых является упростить процесс перекредитования ипотечных заемщиков. Говорят, что это должно сильно упростить жизнь тем латвийцам, которые покупали квартиры в кредит и продолжают расплачиваться с банками. В чем соль предложений?
Что вообще собой представляет процесс перекредитования? Допустим, клиент взял в банке ипотечный кредит – на большую сумму и длительный срок. Однако через несколько лет на рынке появляется более выгодное предложение по ипотечным кредитам: другой банк предложил гораздо меньший процент по займу.
Казалось бы, все, поезд ушел, ведь кредит-то уже взят. Но нет, ситуацию еще можно исправить и перейти с кредитом в другой банк.
Таким образом, процесс перекредитования позволяет банкам переманивать клиентов друг у друга. В Латвии возможность перекредитования существует уже давно, только вот условия не очень выгодные.
■ ■ ■
На данный момент клиенты в основном перекредитуются не столько из-за экономической выгоды, сколько потому, что меняют банки, переходят в другое кредитное учреждение вместе с компанией, рассказал присяжный юрист Эдгар Пастарс.
«Процентные ставки по кредитам в Латвии и странах Балтии в целом уже давно являются одними из самых высоких в еврозоне, что во многом связано со слабой конкуренцией в банковском секторе. Конкуренции также не способствует сложный и дорогостоящий процесс перекредитования ипотечных кредитов, который до сих пор в основном разрабатывался в интересах банков. Изменения в законе позволят существенно снизить административное и финансовое бремя для ипотечных заемщиков, уменьшив препятствия для перекредитования, в том числе затраты, которые до сих пор были непропорционально высокими», – подчеркивает министр экономики Виктор Валайнис.
■ ■ ■
По данным Банка Латвии, на данный момент услуги перекредитования используют только 2% от тех клиентов, которым это может быть выгодно. Стимулирование перекредитования должно увеличить конкуренцию между банками, что, в свою очередь, должно привести к снижению стоимости банковских услуг. В результате в условиях высоких процентных ставок жизнь ипотечных заемщиков действительно может быть немного облегчена.
Во-первых, существенно будут снижены издержки самого процесса перекредитования. С планируемыми изменениями в законе существующая комиссия за перекредитование в размере 400–600 евро вообще будет отменена. Также будет отменена существующая государственная пошлина за регистрацию залога в размере 0,1% от суммы кредита. А плата за нотариальные услуги снизится с 60–70 евро до 30–40 евро.
В настоящее время для перекредитования также требуется новая оценка имущества, стоимость которой составляет 150–200 евро. В поправках же предусмотрено, что новая оценка имущества не является обязательной и проводится по мере необходимости.
■ ■ ■
Кроме того, комиссия за выдачу новой ипотеки, которая в настоящее время составляет 1% от стоимости кредита, в будущем может не должна превышать 1%, то есть она может быть меньше.
Единственным исключением, при котором компенсационная плата за перекредитование или компенсационная плата за досрочное расторжение не могут быть отменены, являются договоры ипотечного кредита с фиксированной процентной ставкой, для которых компенсация за расторжение требуется в соответствии с директивой Европейского союза. Однако количество таких договоров в Латвии очень мало и это не повлияет на рынок.
■ ■ ■
Поправки к Закону о защите прав потребителей предусматривают, что с потребителя не может взиматься плата за перекредитование или компенсацию. Комиссия за оформление нового кредитного договора или выдачу кредита не может быть выше 1% от суммы нового ипотечного кредита. Потребитель имеет право разделить эту комиссию на три платежа. Размер такой комиссии не может быть выше той, которую кредитор-приобретатель применяет в соответствующий момент за выдачу новых ипотечных кредитов.
В результате для ипотечного кредита суммой в 250 000 евро расходы на рефинансирование снизятся с 3500 евро до 2500 евро, суммой в 100 000 евро затраты на рефинансирование снизятся примерно с 2000 евро до 1000 евро, а если сумма ипотечного кредита составляет 50 000 евро, то затраты на рефинансирование уменьшаются в три раза – примерно с 1500 евро до 500 евро.
Эти расчеты произведены при условии, что новый кредитор потребует комиссию за выдачу ипотечного кредита. Если такого требования не будет, расходы снизятся еще больше, то есть человек заплатит за перекредитование ипотеки около 50 евро.
■ ■ ■
Кому может быть выгодно перекредитование? Руководитель аналитического отдела Банка Латвии Карлис Вилертс утверждает, что в 2018–2019 годах надбавка банков к ипотечным кредитам составляла около 2,5%, а в 2023 году – 2,2–2,3%.
«Следовательно, перекредитование было бы выгодно уже тем, кто взял кредит в 2018 году. Чем жестче будет конкуренция между банками, тем больше людей воспользуются возможностью перекредитования. По нашим оценкам, это было бы выгодно большинству заемщиков», – сказал Вилертс. Он также добавил, что переход клиентов из банка в банк не является целью этих поправок, поскольку существующий кредитор также может улучшить свое предложение, когда клиент изъявит желание перекредитоваться. Вилертс подчеркнул, что поправки создадут внешнее давление для усиления конкуренции между банками.
■ ■ ■
В то же время в целях стимулирования конкуренции планируется отменить ограничения на рекламу ипотечных кредитов, кредитов на строительство недвижимости или повышение энергоэффективности.
Это означает, что поставщики услуг ипотечного кредитования смогут рекламировать свои услуги и более активно конкурировать друг с другом за ипотечные кредиты.
Действующие ограничения затрудняют выход на рынок новых услуг, а потребителям – возможность узнать о лучших предложениях. «Пару лет назад один банк начал предлагать ипотечные кредиты, которые раньше не предлагались. Однако о кредитном учреждении никто не мог узнать, информацию можно было получить только на сайте самого кредитора», – обрисовал проблему юрист Пастарс.
■ ■ ■
Поправки в Закон о договоре страхования предусматривают, что в случае перекредитования ипотеки потребитель будет иметь право в одностороннем порядке расторгнуть действующий договор страхования недвижимого имущества.
Также будет определен порядок перекредитования ипотеки, определены права и обязанности предыдущего кредитора, нового кредитора и потребителя.
Запланированный процесс предусматривает: для перекредитования клиент должен обратиться только к новому кредитору и не нуждается в получении согласия текущего кредитора. По сути, перекредитование – это не получение нового кредита, а передача существующих обязательств другому кредитору.
Однако действующий кредитор сможет попытаться удержать заемщика и сделать предложение на более выгодных условиях в течение десяти рабочих дней.
Если банк не сделал нового предложения, то клиент сможет заключить новый договор ипотеки и дистанционно заверить у присяжного нотариуса подпись заявления о подтверждении ипотечных прав в пользу нового кредитного учреждения.
При этом весь процесс перекредитования можно проводить удаленно. Сам процесс перекредитования не может длиться более двух месяцев.
■ ■ ■
Законом о защите прав потребителей планируется предусмотреть, что в случае перекредитования заемщик сможет продолжать пользоваться гарантией, предоставляемой финансовым институтом развития Altum, или субсидией программы поддержки Balsts.
Обсуждая потенциальную заинтересованность потребителей в рефинансировании, парламентский секретарь Министерства экономики Юргис Миезайнис подсчитал, что новой возможностью воспользуются около 10% нынешних заемщиков.
Согласно статистике, в странах Евросоюза уровень перекредитования составляет от 13% до 35% и Латвии необходимо стремиться к этому показателю.
«Главная проблема состоит в неосведомленности общественности – узнает ли заемщик, что где-то можно получить более выгодные условия по выплате уже имеющегося кредита? Заинтересованность самих банков в привлечении клиентов тоже будет иметь важное значение. Чем активнее будет конкуренция между банками, тем большее количество заемщиков воспользуется соответствующим инструментом», – считает Карлис Вилертс.
Идея упрощения процесса перекредитования получила поддержку на всех уровнях, сами поправки к законам были разработаны по решению правительства. Но, несмотря на то, что утверждение поправок идет в ускоренном темпе, по мнению экспертов, они вступят в силу только со следующего года.
Дмитрий СМИРНОВ, экономист
