Кто и как принимает решения, касающиеся общей собственности в многоквартирных домах? Разбираемся в этом вопросе с помощью эксперта.
6 тысяч евро на ветер
Наша читательница Илона, которая живет в новостройке проекта Metropolija в рижском районе Иманта, рассказала «МК-Латвии», что в ее доме на 106 квартир власть захватило товарищество, состоящее из 15 человек. По ее словам, товарищество определяет, какие ремонтные работы надо проводить, не согласуя свои решения с большинством владельцев квартир.
«Я работала в области обслуживания домов, поэтому юридически подкована, знаю законы, – рассказывает Илона. – Я вижу в нашем доме много такого, чего быть не должно. В доме 106 квартир, много лет назад у нас образовалось товарищество собственников квартир (biedrība) для участия в обслуживании дома, в которое входит всего 15 человек. Недавно товарищество приняло решение поручить управляющему чистку стен фасада дома – очищение проводили под давлением воздуха. Предложив инициативу, товарищество не проводило опрос всех собственников квартир (хотя по закону о квартирной собственности было обязано устроить опрос), а домоуправление взяло под козырек».
По словам Илоны, в результате чистки фасада над территорией дома образовалось облако пыли, которое распространилось и на территории соседних домов. В результате жильцам этого и других домов пришлось устраивать внеочередную генеральную уборку в квартирах. «Чистка фасада обошлась жильцам в 6 тысяч евро. Непонятно, зачем нужны были такие расходы на необязательные работы в то время, когда в доме полно более серьезных проблем, требующих устранения?» – сетует Илона.
– О каких проблемах вы говорите?
– Надо ремонтировать гидроизоляцию, после июльской бури и ливней у нас затопило по колено автостоянку на нулевом этаже. Нужно заниматься также ливневой канализацией – застройщик в свое время не предусмотрел все необходимое. Несколько лет назад специалист провел осмотр, дал заключение и указал, какие работы нужно провести. Тогда лифтовые шахты были залиты водой из-за неисправности ливневой канализации, лифты на работали. Прошли годы, но требуемые ремонтные работы не были проведены.
– Почему небольшое товарищество решает, как распоряжаться накоплениями дома?
– Видимо, потому что собственники квартир активно не протестуют. В итоге 6 тысяч евро накоплений дома выкинули на ветер, а ведь эти деньги можно было бы направить на благие цели: оплатить вызов специалистов по гидроизоляции и по ливневой канализации, получить заключение, составить план ремонтных работ.
Мне кажется, это незаконно, когда несколько человек принимают решения за всех остальных владельцев квартир. Если товарищество предложит какую-то бредовую идею, например решит на крыше устроить вертолетную площадку, неужели все жильцы должны подчиняться?
– Может быть, товарищество получило полномочия на организацию ремонтных работ от остальных собственников квартир?
– Насколько мне известно, собственники не давали полномочий товариществу принимать все решения по поводу ремонтных работ. Но возможно, какие-то полномочия у товарищества есть. Туда были избраны люди, которые любят много говорить, многое обещать. Видимо, большинство владельцев квартир им доверились и разрешили делать то, что не следует. Увы, многие люди, рожденные в советское время, довольны, если кто-то другой принимает за них решения и действует от их имени.
Как собирать накопления?
Илона поделилась с нами еще одной проблемой, которую попросила разъяснить у специалиста.
«У нас в доме находятся квартиры разной площади: самые маленькие – 50 квадратных метров, самая большая квартира – 350 квадратных метров. Когда мы собирали деньги в ремонтный фонд, владельцы квартир провели опрос по поводу накоплений. Там было несколько пунктов, в частности предложение собирать со всех жильцов в фонд дома поровну: по 10 евро в месяц, независимо от площади квартиры.
По правилам эти анкеты должны бросить нам в почтовый ящик, каждый должен был ознакомиться, проголосовать, а затем жильцы должны были передать управляющей компании информацию о решении. Вместо этого инициативная группа пробежала по квартирам и многих жильцов застали врасплох, не объяснив им суть дела подробно. А людям надо объяснять все по пунктам. Люди не успели заранее ознакомиться с тем, что предлагалось. В итоге подписи собрать удалось. Но вышла несправедливость: квартиры площадью 50 квадратных метров ежемесячно платят в ремонтный фонд по 10 евро, и жильцы из квартиры площадью 350 квадратных метров тоже платят 10 евро в месяц. Но разве это законно, когда тебя берут за горло и говорят: «Подпиши, тебе будет хорошо!»
Я подсчитала, что все квартиры площадью менее 83 квадратных метров переплачивают за ремонтные работы общих помещений и спонсируют квартиры, у которых площадь больше. По моим расчетам квартира площадью 50 квадратных метров должна платить 6 евро в месяц, а квартира площадью 350 квадратных метров– должна платить 42 евро каждый месяц. Это было бы справедливо!
Общность VS товарищество
Мы расспросили представителя ассоциации Mājoklis Александру Цимбале, какими полномочиями обладает товарищество собственников квартир и как остальным владельцам квартир найти на него управу.
– Какие решения может принимать товарищество собственников квартир?
– Начнем с того, что в каждом доме автоматически существует общность (сообщество, kopība) собственников квартир – то есть совокупность всех владельцев квартир, нежилых помещений и художественных мастерских в многоквартирном доме (далее в тексте и в соответствии с законом – собственники квартир. – Прим. авт.).
Общность собственников квартир действует и принимает решения в рамках Закона о квартирной собственности. Только эта общность имеет право принимать решения, касающиеся общей собственности.
Например, о выполнении тех или иных ремонтных работ, установке дорожных знаков, выкупе хозяйской земли и многом другом.
Товарищество (biedrība) – это юридическое лицо, зарегистрированное Регистром предприятий, действующее на основании Закона о товариществах и фондах в рамках своего утвержденного устава.
Этот закон предусматривает создание различных товариществ – как собственников квартир, так и других, например, объединяющих филателистов или любителей рыбной ловли.
В соответствии с требованиями закона как минимум два человека могут создать товарищество, подготовив все необходимые документы и заплатив пошлину в Регистр предприятий. Передача всех функций общности собственников товариществу невозможна. Тем более автоматически – на основании одного только факта создания в доме товарищества или его устава. Правда, общности собственников квартир разрешено часть своих функций передать товариществу, одному или нескольким уполномоченным лицам на основании доверенности. На собрании или при проведении опроса «за» должны проголосовать 50% + 1 собственник квартиры. Таким образом мы можем разрешить товариществу, например, самостоятельно принимать решения о ремонтных работах в доме на сумму до 5000 евро. В таком случае мелкие работы товарищество на основании решения общего собрания сможет организовать само, а вот по работам на большую сумму по-прежнему будет необходимо решение общего собрания всех собственников квартир.
Общность собственников квартир может доверить товариществу управлять домом, в том числе отвечать за реализацию проекта о реновации дома и за финансовые потоки, но принять решение о взятии для этого займа может только общность собственников.
Являясь предметом права, общность собственников может вести хозяйственную деятельность, представлять свои интересы в суде, сдавать внаем часть общей собственности, но отдельные нюансы, в том числе расширение прав общности и упрощение процесса присвоения ей регистрационного номера рассматриваются Министерством экономики.
Если общность собственников квартир не предоставит товариществу полномочий, то единолично принимать никаких решений относительно многоквартирного жилого дома товарищество не сможет.
При этом в Законе о квартирной собственности четко прописано, что есть вопросы, которые общность собственников должна решать сама и никому эти полномочия передавать не имеет права: ни уполномоченному лицу, ни товариществу. Такие вопросы перечислены в статье 16 закона.
Только все владельцы квартир совместно могут принимать следующие решения по дому (и не имеют права доверить их товариществу):
- преобразование (увеличение, уменьшение) находящейся в совместной собственности части имущества (продажа общей земли, достройка помещений);
- определение порядка пользования общей собственностью между собственниками квартир (правила пользования чердаками, подвалами, стоянкой);
- порядок реконструкции и восстановления тех элементов жилого дома в границах отдельной собственности, которые находятся в общей собственности дома (например, это замена системы отопления или канализации);
- установление и отмена права первой руки собственников квартир;
- выдача и отзыв полномочий (отдельным уполномоченным лицам или товариществу);
- решение о смене управляющего и его задачах, о самой форме управления домом;
- порядок определения платы за обслуживание жилого дома и порядке оплаты;
- порядок передачи общей собственности в пользование (например, решение сдать в аренду колясочную или часть двора под автостоянку);
- другие вопросы, которые на общем собрании были определены собственниками квартир, как находящиеся единственно в компетенции общности.
Нужна ли доверенность?
– Наша читательница рассказала, что товарищество в ее доме приняло решение о ремонтных работах, не считаясь с мнением собственников квартир. Что владельцам квартир делать в таком случае?
– Вероятно, у товарищества была доверенность на проведение каких-то конкретных ремонтных работ, о чем ваша читательница не знала или не сообщила вам. Если общность собственников квартир не удовлетворена деятельностью товарищества, она может принять решение большинством голосов (50% + 1 голос) и отозвать ранее предоставленную доверенность.
Например, можно отозвать все доверенности товариществу, выданные до сегодняшнего числа, или доверенности на проведение определенных ремонтных работ.
– На какие решения общность собственников может выдать доверенность товариществу? Какие бывают виды доверенностей?
– Если в плане ремонтных работ есть позиция «Замена вертикальной разводки», то разрешено выдать доверенность товариществу на конкретную задачу: например, на выбор подрядчика для замены «стояков», на контроль за выполнением этих работ. Замена состоялась, деньги подрядчику переведены, работы приняты и действие доверенности автоматически прекращается. Может быть, доверенность, в которой прописан широкий спектр выполняемых функций и задач, в ней могут не оговариваться конкретные ремонтные работы, но может быть прописано, что их стоимость не должна превышать определенную сумму, например, до 30 тысяч евро в год. Тогда товарищество выбирает подрядчика, согласовывает смету, график работ и следит за выполнением. Если ремонт потребует суммы большей, чем 30 тысяч евро, решение придется выносить на суд общности собственников.
Доверенности бывают также ограниченными по сроку действия. Если работ по замене «стояков» в утвержденном общностью плане не было, то товарищество не может самолично внести их в план.
– Сколько голосов надо собрать собственникам жилья, чтобы выдать доверенность товариществу или отозвать ее?
– За выдачу доверенности должны проголосовать 50% + 1 голос от общего количества собственников квартир. Автоматически считается, что собственники, не участвующие в голосовании, проголосовали против.
В товариществе решения принимаются иначе, но этот процесс не имеет непосредственного отношения к ситуации вашей читательницы, так как это внутренние вопросы – переизбрание правления, установка величины членских взносов, изменения в уставе.
Управляющий даст добро?
– Если товарищество уполномочено собственниками квартир решать вопросы о ремонте дома, то управляющая компания обязана прислушиваться ко всем его инициативам?
– У домоуправления есть одно весомое преимущество: оно не может прыгнуть выше головы и реализовать нереализуемое. Например, уполномоченное общностью собственников квартир товарищество предложит полностью заменить системы подачи холодной и горячей воды и отвода канализации, но обслуживающая компания имеет право отказаться выполнять это решение, если у дома не хватает накоплений, а иной источник финансирования работ ни товарищество, ни общность собственников не предлагают. Если товарищество меняет порядок выполнения работ, например, откладывает предложенную управляющей компанией замену инженерных систем и ставит первым приоритетом косметический ремонт подъездов, то обслуживающая компания может либо согласиться с этим решением, либо указать, что «стояки» находятся в худшем состоянии и следует начать ремонт с них. Фактически товарищество берет на себя полную ответственность за это решение, и в случае протечки представители обслуживающей компании разведут руками: «Ну извините, мы предупреждали».
Если товарищество, уполномоченное лицо или сама общность собственников выдвигают нереализуемые инициативы, то обслуживающая компания может отказаться их исполнять и предложить собственникам сменить управляющего. В законе написано, что если владельцы дома вступают в конфликт с обслуживающей компанией, то общность собственников квартир должна принять решение: либо она отзывает свое нереализуемое решение и идет на попятную, либо переходит к другой управляющей компании, где ей гарантируют реализацию задуманного.
Что говорит закон?
– По словам нашей читательницы, в доме было принято решение, чтобы каждая квартира, независимо от площади, платила за ремонтные работы одинаковую сумму в месяц. Ей это кажется несправедливым. А как по закону?
– Теоретически и общность собственников, и управляющая компания могут предложить такой вариант. Закон разрешает рассчитывать накопления исходя из общей площади дома, то есть платеж каждого собственника квартиры определяется в зависимости от площади квартиры (это самый распространенный и на первый взгляд самый справедливый способ), но не запрещено и производить расчет исходя из количества задекларированных в квартире лиц или взимать с каждой квартиры единую сумму независимо от площади.
Например, был случай в моей практике, когда в подъезде ремонтировали вертикальную разводку холодной и горячей воды и бытовой канализации – с владельцев двухкомнатных квартир с одной шахтой коммуникаций брали одну сумму, а с владельцев трехкомнатных квартир, в которых две шахты коммуникаций – сумму в два раза большую.
– Этот принцип (считать сумму на квадратный метр) закреплен законом?
– Да, он оговорен в правилах Кабинета министров № 408, которые относятся к домам, не перенявшим права собственности и находящимся на балансе у города или государства. Такими домами управляют назначенные самоуправлением обслуживающие компании. Однако новостройки никогда не были на балансе города или на балансе государства, поэтому на них эти правила не распространяются. В таких домах принципы учета регламентируются договором об обслуживании, заключенным с обслуживающей компанией, в котором установлено, как рассчитываются накопления, какова стоимость управления домом, как ведутся расчеты с поставщиками услуг.
Последние регламентируются правилами Кабинета министров № 524. Например, собственники квартир могут принять решение, что за вывоз мусора платят не по количеству задекларированных лиц, а по количеству фактически проживающих.
Самый распространенный способ создания накопительного фонда – это установка тарифа, привязанного к площади жилья. Но не запрещен и вариант, о котором рассказала ваша читательница: собирать с каждой квартиры единую сумму ежемесячно.
Кто заплатит за ремонт?
– Если ремонт касается только части дома, например, нужно отремонтировать одну группу стояков, должны ли за это платить все собственники квартир или только те, кого это непосредственно касается?
– В Законе о квартирной собственности, сказано, что стояки – это общая собственность. Как, например, и подъезды – если вы живете в одном подъезде, то другой подъезд принадлежит вам в той же степени, что и его жильцам. Весь дом формирует единый накопительный фонд или накопления на ремонтные работы, но отремонтировать могут только ваш подъезд, так как он был в худшем состоянии, и денег хватило только на него. Аварийные ситуации отрицательно влияют на весь дом, с практической точки зрения каждый собственник квартиры заинтересован, чтобы проблемы в доме были своевременно устранены. Но есть дома, которые принимают «эгоистичные» решения: «Пусть проблемы решают жильцы, которых это затронуло», и тогда большинство собственников квартир (50% + 1) может принять решение, что за ремонт стояка будут платить только жильцы тех квартир, через которые этот стояк проходит.
Марина СИУНОВА
