Нас давно убеждают, что реновация дома это хоть и затратное, но очень выгодное мероприятие, особенно в свете счетов за отопление. Так-то оно так, за исключением нюанса: если владельцы квартир в процессе оформления реновации дома совершат ошибку, то счет за утепление здания может увеличиться в несколько раз. А просрочки с оплатой грозят потерей квартиры...
Коммунальный детектив
В редакцию обратилась встревоженная жительница Резекне – Людмила. Она живет в доме на ул. Земниеку, 48, который был построен в 1990-е годы. Недавно дом был реновирован. Перед началом работ владельцам квартир пообещали, что дополнительно в счет погашения стоимости строительных работ они будут платить подъемную сумму (в случае Людмилы – 24 евро в месяц), но когда реновация была завершена, ежемесячный счет вырос почти в три раза. Домоуправление предупредило собственников квартир: тот, кто откажется платить по счетам, должен быть готов к тому, что его жилье – в счет долга – будет продано на аукционе.
«МК-Латвия» начала расследовать это дело и поняла, что процесс реновации дома на ул. Земниеку можно назвать коммунальным детективом. Из-за хитроумных действий отдельных лиц (в числе которых старший по дому и член правления домоуправления), жильцы вынуждены заплатить за реновацию намного больше, чем предполагали.
Банка кофе за согласие
– В 2016 году старший по дому Андрей предложил владельцам квартир нашего дома запустить процесс реновации. Замечу, что этот Андрей сам не был собственником квартиры в нашем доме, он у кого-то арендовал жилье. Потом вы поймете, почему я сделала акцент на этом факте, – рассказывает Людмила. – Насколько я знаю, Андрей не проводил общего собрания владельцев квартир нашего дома, с каждым из владельцев квартир (всего в доме 45 квартир) о реновации он разговаривал по отдельности. Большинство владельцев квартир на реновацию согласились и уполномочили Андрея представлять их интересы. Позже некоторые пожилые соседки признались, что они не особенно поняли, на что их уговорил Андрей и подписали документ в благодарность за банку кофе, которую он им принес... Лично я была против реновации, но так как не входила в большинство, то работы по обновлению дома начались без моего согласия.
По словам Людмилы, Андрей сообщил, что в работы по реновации дома будет входить только покраска дома, а не утепление и какие-то другие работы. Владельцам квартир было объявлено, что реновация обойдется в 123000 евро и каждый владелец жилья, вне зависимости от того, голосовал он за или против, должен будет платить от 20 до 30 евро в месяц. Нашей читательнице за реновацию надо было заплатить по 24 евро в месяц.
– Андрей сказал, что поспособствует поиску и заключению контракта с хорошей строительной фирмой. Однако в 2017 году выяснилось, что в работе этой якобы хорошей фирмы обнаружен брак, – рассказывает Людмила. – Почему-то были начаты работы по утеплению дома (хотя это не входило в первоначальный план) и эти работы были выполнены так плохо, что все пришлось переделывать, но уже другой фирме.
– Когда вскрылся факт плохой работы, Андрей, никому ничего не сказав, съехал из нашего дома, предоставив нам право продолжать оплачивать счета за плохо проделанную реновацию, – продолжает рассказывать Людмила. – Напомню, что Андрей не владел квартирой в нашем доме, а значит, не был лично заинтересован в том, чтобы каждый цент, который владельцы квартир платят за реновацию дома, был потрачен с толком.
Мы пойдем другим путем!
По словам Людмилы, в 2017 году обслуживающее их дом домоуправление Rēzeknes namsaimnieks объявило расстроенным жителям, что теперь оно, в прямом смысле этого слова, будет заниматься реновацией, то есть самостоятельно проводить необходимые ремонтные работы.
Тем не менее вплоть до августа 2023 года счет за реновацию увеличен не был, наша читательница по-прежнему платила за работы 24 евро в месяц.
– В августе 2023 года я получила счет, который меня очень расстроил: теперь вместо 24 евро за реновацию я должна была платить 65 евро, у остальных соседей счет за реновацию тоже увеличился почти в три раза, – рассказывает Людмила. – 14 сентября состоялось собрание собственников квартир, на котором присутствовал представитель домоуправления и юрист.
Нам было объявлено, что долг дома за реновацию значительно увеличился, поэтому теперь мы должны платить намного больше, чем раньше. Кто может – пусть заплатит свою часть за проведенную реновацию одним платежом, кто не может, пусть ежемесячно оплачивает повышенный счет за квартиру. А еще нас предупредили: тот, кто не станет платить, лишится своей квартиры, домоуправление выставит ее на аукцион за долги!
Как же так? Я, например, была против реновации, а теперь могу лишиться квартиры! Те соседи, которые, наоборот, желали, чтобы дом реновировали, тоже в шоке. Им, во-первых, обещали проведение одних ремонтных работ, а в итоге провели другие. А во-вторых, соседям сказали, что стоимость реновации не превысит определенной суммы и когда они соглашались, то знали, на что шли. Но в итоге ежемесячный счет за реновацию был увеличен почти в три раза.
Остановите реновацию!
Напоследок Людмила рассказала, что в 2018 году некоторые владельцы квартир в ее доме пытались через суд остановить работы. Кое-кто даже заявил, что его подпись при выдаче полномочий Андрею была подделана, на самом деле он всегда возражал против реновации. Однако суд отклонил просьбу владельцев дома и реновация была продолжена...
«На реновацию могли потратить и миллион!»
Член правления SIA Rēzeknes namsaimnieks Петерис Дзалбе рассказал, в чем причина значительного увеличения счета.
– В 2016 году старший по дому получил от владельцев квартир полномочия начать процесс реновации дома. Замечу, что ваша читательница не права и собрание собственников, на котором рассматривался вопрос о выдаче полномочий старшему по дому в реализации проекта, имело место быть. Все протоколы этого собрания хранятся в целости и сохранности, и когда собственники квартир этого дома запрашивали их, мы выдавали протоколы, причем неоднократно.
Полномочия на начало процесса реновации было получено от большинства – 51% – собственников квартир этого дома, чего согласно Закону о квартирной собственности достаточно для запуска процесса реновации.
– Наша читательница утверждает, что старший по дому участвовал в выборе строительной фирмы, с которой был заключен контракт о реновационных работах. Это действительно так?
– Не совсем. Старший по дому – как консультант – принял участие в открытом конкурсе, целью которого был выбор строительной фирмы, которой будет поручено провести работы по реновации дома. Но сам конкурс организовало предыдущее правление Rēzeknes namsaimnieks.
«Разоряющее» полномочие
– Какие работы были проделаны в процессе реновации?
– Вначале была заказана упрощенная реновация дома, которая включала в себя утепление дома (!) и установку вентилированного фасада. По заключенному договору, строительная фирма обязалась провести ремонтные работы в течение одного года.
Но когда реновационные работы были начаты, было заключено новое соглашение между SIA Rēzeknes namsaimnieks, старшим по дому и строительной фирмой о дополнительных работах, в которые входило также утепление цоколя дома, ремонт отмостки и балконов.
– Разве старший по дому имел право заключать договор на дополнительные работы, ведь они неизбежно приведут к новым, не согласованным с владельцами квартир расходам?
– Да, дополнительные работы увеличили первоначальную стоимость реновационных работ. Но все было сделано законно, так как владельцы квартир сами уполномочили старшего по дому решать вопрос о реновационных работах. Это означает, что старший по дому мог заказать реновационные работы стоимостью и миллион, и два миллиона евро. А все потому, что в документах не была указана сумма, на которую старший по дому имел право заказывать реновацию.
«Владельцев квартир одурачили!»
– В марте 2018 года я начал работать в правлении SIA Rēzeknes namsaimnieks, все это время следил за процессом реновации и понял, что владельцев квартир одурачили, – продолжает наш собеседник.
– Что вы имеете в виду?
– Договор был подписан на 126 000 евро, а строительной фирме было заплачено 178 000 евро. Но это еще не все! Запланированные и уже оплаченные работы были выполнены только на 20%. Поэтому нами было принято решение о расторжении договора с первой строительной фирмой. Одновременно мы подали в полицию заявление о начале уголовного процесса против бывшего члена правления SIA Rēzeknes namsaimnieks и других работников этого домоуправления, причастных к процессу реновации дома на ул. Земниеку. В результате член правления SIA Rēzeknes namsaimnieks был признан виновным в превышении полномочий, но так как он погиб, то никакие дальнейшие действия не последовали.
– Что вы имеете ввиду?
– Скорее всего, останься он жив, его ждало бы уголовное преследование и взыскание возможных убытков.
В свою очередь нынешнее правление SIA Rēzeknes namsaimnieks начало искать возможность, как бы закончить начатую реновацию. Так как SIA Rēzeknes namsaimnieks кроме осуществления функций домоуправа также проводит строительные работы, то было решено, что теперь мы своими силами будем проводить реновацию дома на ул. Земниеку.
В результаты мы устранили брак в работе предыдущего строителя и сделали другие необходимые ремонтные работы для обеспечения безопасного проживания в этом доме. Конечно, все это еще больше увеличило смету.
А деньги чьи?
– За чьи средства была проведена начальная реновация дома и реновация, когда ею занялся SIA Rēzeknes namsaimnieks?
– В обоих случаях реновация выполнялась за деньги SIA Rēzeknes namsaimnieks, предприятие выступало в роли кредиторов владельцев квартир дома на ул. Земниеку.
– Правильно ли я понимаю, что дом не брал кредит и не получил гранта финансового учреждения Altum?
Они пропустили срок!
– Знали ли вы, что владельцы квартир этого дома в свое время обратились в суд, чтобы остановить процесс реновации и отозвать полномочия старшего по дому?
– Конечно. Когда мы переняли управление домом, то предупредили владельцев квартир, что у них есть всего один год на подачу иска в суд для приостановления процесса реновации. Но они не обратили внимания на наши слова и подали иск в суд слишком поздно – в 2018 году, когда работы по реновации уже были закончены. В 2018 году уже нельзя было оспорить решение, принятое в 2016 году, поэтому суд их прошение отклонил.
Замечу, что мы рассказывали владельцам квартир и о втором возможном варианте. У них была возможность расторгнуть договор со строителем и организовать конкурс на привлечение нового строителя. В этом случае они должны были оплатить уже сделанные работы, но владельцы квартир заявили, что они не готовы к таким тратам, хотя на тот момент работы стоили 300000 евро. Сейчас эта же самая работа им обошлась в 450000 евро.
«Они не платили за реновацию!»
– Наша читательница возмущена, что после окончания реновации счет за нее увеличился почти в три раза. С чем это связано?
– Владельцы квартир этого дома с 2016 года за реновацию ничего не платили. А сейчас им надо внести по 140 евро с квадратного метра жилой площади, чтобы вернуть нам деньги, потраченные на реновацию их дома.
– Но наша читательница утверждает, что она регулярно получала счет на 23 евро за реновацию и оплачивала его!
– Предположу, что женщина спутала взносы в накопительный фонд дома со счетом за работы по реновации. Сейчас мы в счете выделили две отдельные графы – взносы в накопления дома и оплату реновации дома.
– Почему работы за реновацию не были оплачены – хотя бы частично – из накоплений дома?
– Накопления дома должны поступать на другие цели, например, на замену инженерных коммуникаций, ремонт крыши и другие работы, которые нельзя отложить. Оплата этих работ производилась из накоплений дома.
Замечу, что владельцы квартир этого дома прекрасно знают, что до августа 2023 года они ни цента не платили за реновацию.
– Почему вы так думаете?
– В 2021 году было проведено собрание жильцов, на котором было сказано: реновационные работы закончены, просим вас заплатить за них. Но никто не отреагировал на наш призыв.
В 2022 году мы повторно сказали жильцам, чтобы они рассчитались за работы, сделанные Rēzeknes namsaimnieks. И опять никто не отреагировал. В августе 2023 года мы вновь сказали жильцам, какую сумму им следует оплатить за реновацию (предложили даже взять кредит на это), и предупредили, что отныне в их квитанциях за коммунальные услуги отдельной графой появится плата за реновацию.
Кроме того, мы предупредили жильцов, что Закон о квартирной собственности дает нам право не делить счет за проведенную реновацию на несколько лет, а оплатить его единоразовым платежом. Поэтому, если владельцы квартир откажутся ежемесячно платить нам за реновацию, то каждый из них получит счет на несколько тысяч евро, который надо будет оплатить одним перечислением.
«Да, мы можем выставить жилье на аукцион!»
– Что произойдет, если кто-то из владельцев квартир дома на ул. Земниеку, 48, не сможет оплатить ваш счет?
– Как я уже сказал, в случае промедления с оплатой мы выпишем владельцу квартиры счет сразу за весь объем выполненных работ. На случай, если счет не будет оплачен, Закон о квартирной собственности дает нам право выставить квартиру этого человека на аукцион, чтобы покрыть его долг перед нами.
– Наша читательница полагает, что если она была против реновации, то не обязана ее оплачивать, к тому же ее доходы не позволяют делать такие выплаты.
– Закон о квартирной собственности четко говорит о том, что если 51% владельцев квартир высказался за любые необходимые дому работы, то и остальным 49% надо оплачивать их выполнение. Кроме того, обязанность содержать дом, в котором живешь, в должном состоянии, есть не только у богатых, но и у бедных.
Во время последнего собрания с владельцами квартир я лично рассказал им, что если они вследствие маленьких доходов не могут самостоятельно справиться с оплатой коммунальных счетов, то у них есть право обратиться за помощью в социальную службу Резекне. Человек, который имеет статус малоимущего или нуждающегося, имеет право на получение жилищного пособия.
– Входит ли в это жилищное пособие оплата счета за реновацию?
– Конечно. Жилищное пособие поступает как на оплату коммунальных услуг, так и на оплату накоплений дома, а также на реновационные работы. Другими словами, счет от домоуправления будет полностью оплачен социальной службой. Главное не занимать выжидательную позицию, а что-то делать: либо брать кредит в банке на оплату реновации, либо обращаться в социальную службу за помощью, либо пытаться самостоятельно справиться с платежами.
Социальная служба подтверждает!
«МК-Латвия» решила уточнить у руководителя отдела социальной помощи, Социальной службы Резекне, муниципальной администрации города Резекне
Винеты Зирните, действительно ли в жилищное пособие входит и оплата счета по реновации дома. Вот какой ответ мы получили:
– Приложение № 3 к правилам Кабинета министров № 809 от 17 декабря 2020 года определяет, что при расчете жилищного пособия учитываются следующие статьи расходов: аренда, расходы по обслуживанию дома (в том числе вывоз мусора), мероприятия по улучшению энергоэффективности многоквартирного дома, плата за пользование землей, уплата налога на недвижимость в порядке, установленном законодательными и нормативными актами, с учетом предоставленных лицу налоговых льгот, расходы на страхование жилья, услуги санитарной уборки.
Это означает, что ежемесячный счет на оплату мероприятий по энергосбережению в многоквартирном доме должен быть включен в расчет жилищного пособия.
Ольга ВАХТИНА
