В Елгаве, в доме по ул. Узварас, 5, случилась внештатная ситуация: стояк дал течь, потребовалась его замена в помещениях на первом и втором этажах. Казалось бы, ничего необычного – возникла проблема, которую необходимо устранить. Но смета ремонтных работ на 2370,62 евро от домоуправления Latvijas namsaimnieks, которую получили жильцы 51-квартирного дома, многих собственников, мягко говоря, удивила.
«Почему мы должны за чужой унитаз?»
– Во-первых, смета не подписана ответственным лицом из управляющей компании Latvijas namsaimnieks, которая присылает нам счета, – делится с «МК-Латвией» одна из жильцов дома Татьяна Б.
Но больше всего жильцы дома возмущены тем, что в смете на общедомовые работы указаны расходы по демонтажу кухонной техники, демонтажу и замене сантехники в отдельных квартирах, где должны проводиться работы.
– Что же это такое получается? Почему мы должны платить не только за общие трубы, но и за чужие унитазы? – недоумевает Татьяна. – Замена унитаза в смете – 119 евро, сифоны для раковины и ванны – еще плюс почти 60 евро, плюс другие позиции…
Жильцы прекрасно информированы о том, что за счет дома управляющий может ремонтировать только общие коммуникации, например, трубы до счетчиков. А все трубы после счетчиков воды, а также сантехника считаются частной собственностью каждого владельца квартиры. «Так что же это за беззаконие?» – спрашивают они.
«Смету мы пересмотрим!»
Странную ситуацию комментирует представитель Latvijas namsaimnieks Екатерина Пашеткина.
– В договоре между нашим предприятием и домом сказано, что плановые ремонтные работы должны быть согласованы с товариществом собственников квартир. А вот внеочередные ремонтные работы (работы после каких-нибудь аварий, которые надо проводить срочно. – прим. ред.) согласования с жильцами не требуют, это и правилами Кабинета министров №907 определено.
– А почему в смете ремонтных работ вы указываете плату за демонтаж частной собственности – унитазов?
– Без демонтажа унитазов рабочие технически не могли заменить конкретную часть канализационного стояка.
– Но замена унитаза или сифона для ванны уже не относится к ремонту общих труб! А в смете, которую вы выслали жителям, за это начислены сотни евро.
– Надо понять, что в смете указаны все ремонтные работы. Но когда работы будут закончены, мы их разделим. За ремонт общих коммуникаций будут платить все жители, за ремонт унитазов – только собственники конкретных квартир.
– Жители спрашивают, почему домоуправление вообще выставляет им отдельный счет за эти внеочередные ремонты?
– Потому что товариществом собственников квартир было принято решение не создавать общий накопительный фонд, из которого можно было бы оплачивать такие работы.
– А могут жители сами найти мастеров, которые отремонтируют общие трубы дешевле, чем предлагает домоуправление?
– Если ситуация позволяет и нет срочности, то это возможно. Но надо помнить, что ремонт по низкой цене не всегда бывает качественным.
«У жителей есть право обжаловать счет!»
О правах собственников квартир при конфликте с домоуправлением «МК-Латвии» рассказал Александр Саковский, член правления Рижской ассоциации управляющих.
– Предположим, что в доме произошла авария – потек стояк, а без демонтажа унитаза до трубы не добраться. Кто должен платить за демонтаж?
– Владелец квартиры обязан сам обеспечить доступ к общим коммуникациям, поэтому оплата такого рода демонтажа, это ответственность частного собственника. Также управляющий не имеет права вносить в общедомовой счет плату за восстановление снятого унитаза, разобранной стенки или разбитого кафеля – даже если это требовалось для ремонта общих труб.
– А что делать жильцам, если в общей смете на ремонт появляются такие позиции?
– Опротестовать такую смету может каждый отдельный собственник квартиры. Обжаловать смету могут и все квартировладельцы сообща, для этого надо принять общее решение на очном собрании или путем письменного опроса.
– Что нужно указать в протоколе общего собрания и/или заявлении в домоуправление?
– Что жильцы дома по конкретному адресу не согласны с противоправными действиями конкретной управляющей компании и требуют сделать перерасчет, потому что данные расходы не относятся к общедомовой собственности и являются незаконными. Пункты сметы, по которым требуется перерасчет, перечислить. Инициировать собрание может либо старший по дому, либо любой активист из собственников квартир.
– А если управляющий не выполнит требований жильцов?
– Согласно Закону о квартирной собственности высшая власть в доме принадлежит общности собственников квартир, а не управляющей компании. Поэтому если управляющий не идет навстречу собственникам жилья, которые приняли решение большинством голосов, составляется и подается коллективное заявление в суд, с приложенным протоколом собрания или заявлением с подписями, изложив суть проблемы. Также это вполне законный и веский повод сменить управляющего по решению собрания жильцов (коллективное заявление тут уже не годится).
– Какой механизм действий должен быть у управляющей компании в случае аварии в доме?
– Если констатируется аварийная ситуация, то работники-специалисты управляющей компании должны зафиксировать факт аварии, составить акт и заняться немедленным ее устранением, предварительно оповестив об этом жильцов. Это может быть объявление на доске у подъезда, письма в каждый почтовый ящик или электронные сообщения. А лучше – сразу несколько вариантов оповещения, так надежней. Указывается, какая именно авария произошла, какие работы и когда будут проведены и сколько это стоит. И при аварийных работах опрос жильцов проводить не нужно.
– Обычно аварийные работы обходятся дороже, потому что требуют более быстрых и не всегда простых решений. Не проще ли дому проводить плановые работы по результатам плановых проверок?
– Иногда случается так, что плановая работа превращается в аварийную. Например, плановая проверка показала, что конкретный стояк нужно ремонтировать или менять. Эти работы внесли в план, но через месяц этот стояк дал течь – и уже плановые работы приходится выполнять в срочном, аварийном, порядке.
– А могут ли жильцы сами провести (организовать) ремонтные работы у другого подрядчика, по более выгодной цене, чем предлагает управляющая компания?
– Может. Но надо понимать, что, например, аварийные работы нужно делать очень быстро. Если у жильцов в доме налажено сотрудничество с домоуправлением, то все возможно. Например, есть старший (уполномоченный) по дому или активные представители, которые постоянно на связи с домоуправом. И управляющая компания знает, что за интересы конкретного дома отвечает конкретный человек и в случае необходимости связывается непосредственно с ним и решает вопросы через его посредничество. И если у этого уполномоченного есть «на подхвате» те люди, кто может оперативно и качественно (и по цене, которая всех устроит) среагировать, то да, дом вполне может воспользоваться услугами этих специалистов.
Старшего по дому легко поменять
– Наши читатели из Елгавы говорят, что у них юридически имеется старший по дому, но по факту он давно переехал и больше не защищает их интересы перед домоуправлением. Как выбрать нового представителя дома?
– Старший по дому – человек, которого на собрании люди выбрали и доверили ему посредническую коммуникацию между домом и управляющей компанией. Они знают, что этот человек представляет их интересы в вопросах обслуживания и ремонта дома. Соответственно, переизбрать старшего уполномоченного можно на общем собрании жильцов, с протоколом, решением и подписями не менее 51% собственников. И описывается уровень его полномочий: например, представлять интересы дома в муниципальных учреждениях, согласовывать ремонтно-строительные работы (можно указать сумму, до которой не требуется согласие жильцов дома) и т. д. Инициировать такое собрание может любой собственник квартиры – разместить на видном месте объявление о месте, времени и теме собрания, обязательно указав организатора (номер квартиры).
Елена ПЕВЦОВА
