Некоторые люди полагают, что никто и ни при каких обстоятельствах не сможет отнять у них собственную квартиру или дом. Но такие жители не учитывают важного нюанса: если они сами нарушили предписание закона, то с имуществом могут попрощаться. Подробнее о вопиющих случаях рассказала юрист Елена Корджева.
Эх, сынок!
Наша собеседница рассказала историю, которая началась с отчаянного звонка в ее офис: «Помогите, меня выселяют из моей квартиры!»
Голос звонящего мужчины на том конце провода дрожал. Елена попросила принести все документы, которые касались права собственности на эту квартиру. Пролистав бумаги, наша собеседница обнаружила не редкий юридический казус, а настоящую семейную драму.
Суть истории такова: пожилая женщина подарила сыну квартиру, на покупку которой долго и тяжело собирала деньги. Затем она умерла, будучи уверенной, что обеспечила своему взрослому ребенку надежное будущее. Но сын ее ожидания подвел в том смысле, что за десять лет с момента получения подарка так и не нашел ни времени, ни нужной суммы (0,5% кадастровой стоимости недвижимости), чтобы оформить свое право собственности на квартиру в Земельной книге.
В результате по документам квартира оказалась бесхозной, то есть у нее не было хозяина. Государство, не найдя зарегистрированного владельца, передало квартиру на аукцион, и недвижимость была продана. Новый собственник оформил все бумаги как положено и теперь требует выселения человека (клиента Елены), который юридически не имеет к этой квартире никакого отношения.
По словам Елены, таких случаев, когда люди по глупости теряют квартиры, немало. Родители, бабушки, дедушки, желая передать имущество своим детям, стараются все сделать правильно, но наследники порой просто игнорируют важность оформления документов.
«Дети, пожалуйста, не тяните! – говорит юрист. – Регистрируйте договор дарения, вносите свои имена в Земельную книгу, завершайте все формальности, чтобы не оказаться однажды в ситуации, когда вас будут выселять из собственного дома».
И это была ошибка!
– Сын получил квартиру в подарок от матери, разве дарственная не удостоверяет его прав на недвижимость?
– Конечно, нет. Я всегда говорю: если просто достать яйца из холодильника – яичница не получится, ведь яйца еще нужно разбить и пожарить. Так и с дарственной – сама по себе она ничего не дает, если не довести дело до конца.
Дарственную можно написать хоть дома на кухне – по закону она будет действительна, но для того, чтобы права нового собственника были зарегистрированы в Земельной книге, необходимо подписать и нотариально заверить специальный документ – прошение в Земельную книгу (nostiprinājuma lūgums).
Без такого прошения и без уплаты пошлин Земельная книга сама ничего регистрировать не будет. А нет регистрации – значит, ты не собственник недвижимости.
Раньше, еще 10 лет назад, документ о смене владельца надо было лично отнести в Земельную книгу, а сейчас все можно оформить электронно.
– Может быть, сын не знал, что мать написала на него дарственную?
– Он не мог этого не знать, так как договор дарения обязаны подписать обе стороны: даритель и одариваемый.
Без регистрации имени нового владельца недвижимости в Земельной книге сделка считается не законченной, а значит – не состоявшейся. Даже несмотря на наличие договора дарения.
– Может быть, 10 лет назад все было иначе, и если есть дарственная – значит квартира автоматически принадлежит тому, кому она была подарена?
– Нет, даже 10 лет назад порядок был тот же: договор плюс прошение в Земельную книгу, плюс пошлины – вот формула успеха, чтобы человек был официально зарегистрирован в качестве нового собственника квартиры.
– Расскажите, пожалуйста, какие конкретные шаги нужно предпринять, чтобы не потерять недвижимость, полученную в подарок?
– После составления договора дарения даритель и одариваемый должны пойти к нотариусу, чтобы подписать прошение о регистрации в Земельную книгу. Ну и, разумеется, оплатить работу нотариуса, а также канцелярскую и государственную пошлины за вступление в права собственности. После этого весь комплект документов передается в Земельную книгу. Все это занимает совсем немного времени и всю операцию по смене владельца можно провести за один поход к нотариусу.
Время для действий
– Сколько времени дается получателю квартиры в дар на то, чтобы пройти все эти этапы по регистрации недвижимости на свое имя?
– Я рекомендую не ждать и подать документы сразу же после подписания дарственной. Жизнь полна случайностей и пока ничего не произошло, лучше закрепить свои права собственности на недвижимость сразу.
– Кто считается владельцем квартиры, если одариваемый не дошел до Земельной книги?
– Владельцем квартиры продолжает числиться даритель.
– А после его смерти?
– Тот, кто на основании законного документа – завещания или документа о вступлении в права наследства – является его хозяином. Но при условии, что этот человек оформил все необходимые документы и внес свое имя в Земельную книгу. В нашем примере сын не зарегистрировал права собственности на основании дарственной. А после смерти матери у него пропала возможность подписать прошение в Земельную книгу, так как подписывать его должны двое – даритель и одариваемый. Но у этого мужчины после смерти мамы осталась еще одна возможность – пойти к нотариусу и открыть дело о наследстве, так как он не просто одариваемый, но еще неотклоняемый наследник по закону. Если бы мужчина обратился к нотариусу, то через достаточно непродолжительное время получил бы документ о вступлении в наследство. И – прошение в Земельную книгу о регистрации права собственности. Поскольку он ничего из этого не сделал, то квартира была признана бесхозной, а значит, государство могло ее забрать себе.
– Допустим, был оформлен не договор дарения, а договор продажи или договор содержания, кто в этом случае является владельцем квартиры?
– В любом случае, пока сделка не оформлена в Земельной книге, собственник недвижимости не меняется. Если вы продали квартиру, но покупатель не зарегистрировал квартиру в Земельной книге на себя – значит квартира ваша, со всеми правами и обязанностями. И покупатель должен помнить, что вы можете повторно продать такую квартиру, заложить, сдать и т. д.
При таком раскладе у вас остается обязанность оплачивать коммунальные платежи, земельный налог и т. д. А после вашей смерти хозяином квартиры будет не покупатель, который так и не дошел до Земельной книги, и ваши наследники. Но если и они не дойдут до Земельной книги, то квартира окажется ничей, а значит – государственной. Правда, покупатель квартиры может обратиться в суд и попробовать восстановить свои права собственности, которые он вовремя не зафиксировал.
– Сколько времени есть у наследников, чтобы заявить о своих правах собственности после смерти наследодателя?
– Год с момента смерти наследодателя. Наследнику надо прийти к нотариусу и сказать: я – наследник, прошу открыть наследственное дело. Дальше идет стандартная процедура: сбор документов, возможный розыск других наследников, оценка имущества. В зависимости от обстоятельств, процедура может занять от трех месяцев до года. Но ключевое условие для наследника – явиться к нотариусу в срок и все оформить, а затем зарегистрировать в Земельной книге. Только тогда человек становится законным владельцем. А если он этого не делает, то имущество признается бесхозным, и государство получает полное право распоряжаться им. Поэтому наследнику надо знать: даже если есть свидетельство о наследстве, и все пошлины оплачены – без регистрации в Земельной книге он не является владельцем квартиры.
Просьба восстановить срок
– Допустим, человек не успел оформить вступление в права собственности из-за тяжелой болезни. Что в этом случае он может сделать?
– В этом случае он может подать заявление в суд с просьбой восстановить срок вступления в права собственности. Но у человека должны быть медицинские справки, подтверждающие, что он физически не мог заниматься оформлением документов, только в этом случае суд может пойти ему навстречу. В моей практике такие случаи бывали.
– А что, если человек не знал о смерти родственника и поэтому не вступил в свои права наследства и не внес свое имя в Земельную книгу?
– В таком случае тоже есть шанс восстановить свои права собственности. Главное – доказать, что вы не знали о смерти наследодателя, тогда, при наличии документов, можно обратиться в суд с просьбой восстановить срок вступления в наследство.
– А если человек пропустил не срок вступления в наследство, а срок регистрации в Земельной книге? Он унаследовал квартиру, но не внес свое имя. Что тогда?
– Если человек успел вступить в наследство, но не оформил право собственности в Земельной книге, то квартира юридически числится за прежним владельцем. Но если прошло много времени и квартира оказалась «бесхозной», государство может выставить ее на продажу. В этом случае наследнику будет сложнее что-то оспорить.
– Допустим, у умершего есть наследники второй руки. Значит ли это, что они автоматически получают право на недвижимость, если тот, на кого написано завещание или кто является наследником первой руки, не оформил свои права в Земельной книге вовремя?
– Нет, автоматически ничего не происходит. Наследники второй руки должны явиться к нотариусу и вступить в права наследства. Теоретически, пока жив прямой наследник, такие «двоюродные» и «пятиюродные» родственники могут забыть о наследстве. Но если прямой наследник, например, сын, не имеет определенного места жительства и никто не знает, где он и что с ним, родственники могут сами заявить о своих правах на наследство. Конечно, в этом случае придется обращаться в суд, собирать доказательства… Процедура долгая. Но в моей практике и такое бывало.
Однако, если остальные родственники будут думать, что наследник первой руки (например, сын) подал документы на наследство, а он этого не сделал, то недвижимость перейдет к государству. Государство – единственный возможный наследник в случае, если наследники не заявили о себе в течение года после смерти владельца.
Отошла государству!
– Почему в рассказанном вами случае квартира отошла государству не через год, а спустя десять лет?
– Возможно, потому, что в ней кто-то жил и исправно платил по коммунальным счетам. Поэтому домоуправление и не знало, что владелец квартиры умер и квартира – бесхозная. Как только счета по коммунальным платежам или налоги не оплачиваются вовремя – домоуправление и самоуправление обращают внимание на владельца квартиры. Если выясняется, что у квартиры нет владельца, информация об этом передается в соответствующие организации и государство имеет право выставить квартиру на аукцион, что и произошло.
– А как люди узнают, что их квартира уже продана с аукциона?
– Очень просто: к ним приходит новый владелец, который купил их недвижимость на аукционе. В моей практике был похожий случай: человек платил коммунальные и жил спокойно, пока к нему не пришел покупатель, который приобрел его квартиру с аукциона.
– Обязано ли государство напомнить человеку о необходимости занести свое имя как имя нового владельца недвижимости в Земельную книгу?
– Нет, государство не обязано напоминать и более того: оно не знает, кому напоминать об этом. Но если речь идет о наследстве, нотариусы стараются найти наследников – публикуют сообщения в Latvijas Vēstnesis, посылают уведомления по последнему известному месту жительства наследников. В случае дарения искать одаряемых никто не будет. Поэтому в сотый раз повторю: если право собственности не оформлено в Земельной книге – то сделки будто бы и не было.
Нет денег на пошлину!
– Какова величина пошлины за вступление в права собственности по договору дарения?
– Если речь идет о дарении между родными, то размер пошлины совсем небольшой. Например, за передачу квартиры от матери к сыну надо заплатить 0,5% от кадастровой стоимости объекта.
– А если у человека нет денег, чтобы оплатить пошлину? Есть ли какие-то скидки или льготы для малоимущих или нуждающихся?
– Насколько я знаю – скидок нет. Но полпроцента от кадастровой стоимости – это не те деньги, чтобы рисковать всей квартирой, надо найти эту сумму и оплатить пошлину.
– Я слышала, что некоторые люди со статусом малоимущего или нуждающегося специально не оформляют право собственности, чтобы не потерять статус, который дает право на получение пособия и оплаты коммунальных платежей. Что вы думаете об этом?
– Это крайне рискованная практика. В итоге эти люди теряют недвижимость, стоимость которой, как правило, намного превышает размера пособия.
Муж или ребенок?
– В каких еще случаях человек может лишиться жилья, которое, казалось бы, ему положено или уже принадлежит?
– Представим мужчину и женщину, которые вступили во второй брак и во время второго брака купили квартиру. До брака у каждого из них было по своей квартире. У мужчины от первого брака остался сын, у женщины – дочь. Если первым умирает мужчина, то его наследники – жена и сын. Сын получает половину квартиры отца и четверть квартиры, в которой жил его отец с мачехой. Женщина в этом случае получает три четверти квартиры, в которой жила с мужем (половину как хозяйка и четверть как наследница) и половину квартиры мужа, которая ему принадлежала до брака. Но вот после смерти женщины ее дочка мало того, что наследует это имущество за матерью, но и получает целиком ее квартиру. (Конечно, при условии, что других наследников нет.) Возникает несправедливая ситуация: ребенок того супруга, который умирает первым, получает меньше, а ребенок того супруга, который умирает вторым – получает больше.
– Что можно сделать?
– Супруги могут составить договор о наследовании. Все садятся за стол у нотариуса и договариваются, кто и какую часть имущества получает в случае смерти одного из супругов.
– Есть ли другие примеры того, как люди из-за не составленных вовремя документов теряют недвижимость?
– Да. Женщина живет с мужчиной в его квартире, но они не женаты. Она рожает ему троих детей, потом он умирает. Женщина не имеет права на квартиру своего покойного гражданского мужа. А если бы они были в официальном браке, то женщина бы не потеряла права на квартиру, а считалась бы наследницей, пусть и не единственной.
Еще пример. Есть мать с дочкой. Мать умирает, но дочке не приходит в голову вступить в права наследования (пойти к нотариусу, зафиксировать свои права собственности в Земельной книге), так как она знает, что является единственной наследницей матери. В этом случае государство может посчитать, что квартира бесхозная и забрать ее. Еще пример. В одной квартире живут супруги, квартира куплена в браке. Когда, скажем, муж умирает, женщина считает, что она автоматически становится хозяйкой квартиры. Но на самом деле – нет, она владелица только своей части, и то – если ее имя записано в Земельной книге. А если нет, то квартира ей не принадлежит. Женщине надо пойти к нотариусу, вступить в права наследства и записать себя как владелицу квартиры в Земельную книгу. Не сделает это – квартира будет считаться бесхозной и у государства есть право ее продать на аукционе.
Потеря по приватизационным сертификатам
– Бывали ли случаи, когда люди теряли квартиры по каким-то совершенно неожиданным причинам?
– Конечно. Вот свежая история: семья приватизировала квартиру, заплатила за это приватизационные сертификаты, но не подписала купчую – не хотела платить налог на недвижимость. Итог: квартиру официально посчитали бесхозной. Когда женщина, на которую оформлялась приватизация, умерла, выяснилось, что квартира все это время числилась государственной. Люди оплатили квартиру, но не завершили оформление документов. И таких случаев, когда люди делают что-то на 80%, а потом бросают – масса. Все эти недоделанные шаги приводят к потере имущества.
Потеря квартиры по договору содержания
– Может ли человек, на которого составлен договор содержания (за уход за соседкой), тоже потерять свою квартиру, если он не зарегистрировал свое имя в Земельной книге вовремя?
– Конечно. После смерти человека, за которым он ухаживал, ему будет поздно идти в Земельную книгу, показывать там договор содержания и просить зарегистрировать себя как владельца недвижимости. Владельцем квартиры соседки, за которой такой человек ухаживал, станут ее наследники – те, кто унаследует квартиру по завещанию или прямые наследники – супруги, дети и т. д.
Ольга ВАХТИНА
