Владельцы недвижимости часто сталкиваются с разного рода проблемами – и в случаях, когда сдают свое жилье в аренду, и в случаях, когда не могут договориться с родственниками об оплате счетов или разделе собственности. Как поступать в тех или иных ситуациях, советует юрист Денис Горба, специализирующийся на вопросах недвижимости.
Сыновья могут лишить квартиры?
Пенсионерка Лариса делится своей историей и просит совета: «Пенсия у меня совсем маленькая – 420 евро, примерно столько же у мужа, инвалида первой группы. После оплаты всех счетов на жизнь у нас остается совсем немного. На статус малообеспеченных подавать пытались, но с заполнением бланков и всей этой бюрократией не справились.
Мы стараемся жить экономно, поэтому волнуемся, как бы не потерять квартиру из-за долгов сыновей, ведь квартира оформлена на них. У обоих сыновей кредиты в банке, и мы опасаемся, что они могут не справиться с займами. А ведь у нас с супругом другого жилья у нас нет. Что делать? Как обезопасить себя в такой ситуации?»
Отвечает юрист, специалист по вопросам недвижимости Денис Горба:
– Сейчас Лариса уже ничего не может сделать, поскольку квартира официально принадлежит сыновьям. Банки действительно могут продать ее с аукциона, если сыновья перестанут выплачивать займы.
Но другие пожилые люди, которые только думают подарить квартиру своим детям, должны знать: в договоре дарения квартиры можно предусмотреть определенные отягощения – запрет на продажу данной недвижимости и другие манипуляции с квартирой. При этом в договоре можно указать, какое именно содержание и уход на протяжении жизни родителей должны обеспечить сыновья, получившие в дар квартиру. Эти дополнительные условия дисциплинируют тех, кто получает недвижимость в дар, в данном случае, самих сыновей. А родителям, подарившим квартиру с отягощением, дают ощущение безопасности, ведь их не смогут выселить из-за долгов сыновей.
«Самоуправление меня выселяет...»
Рижанин Валентин обратился с другой проблемой: «Мои родители 25 лет назад получили квартиру в порядке очереди в Рижском самоуправлении. Тогда еще у родителей не было детей. Я родился лишь два года спустя, когда семья уже жила в муниципальной квартире. Сейчас мне 23 года, отец умер несколько лет назад, а мама – в этом году. Муниципалитет отказался перезаключать со мной договор на аренду квартиры, в которой жила наша семья.
Ситуация абсурдная, но мне объяснили, что так произошло потому, что изначально при получении квартиры я не был вписан в договор об аренде жилья. Так получилось по объективным причинам: ведь меня на тот момент еще не было, как говорится, даже в проекте.
Но как мне быть сейчас? Проблему надо решать! Я столько лет прожил в этой квартире, а теперь без родителей больше не могу ею пользоваться? Выходит, просто остаюсь без жилья? Или в Квартирном управлении столицы чего-то недоговаривают и не все так безнадежно?»
– К сожалению, эта тема в последнее время обретает все большую актуальность, я слышу уже далеко не о первом случае, когда Квартирное управление Рижской думы начинает со все большим энтузиазмом «кошмарить» детей, не вписанных в договор о найме жилья своих родителей.
В этом случае без родителей остался человек уже совершеннолетний и дееспособный – 23 года, но в январе были случаи, когда и пятнадцатилетний ребенок оказывался в подобной ситуации: родители умерли, а сам он был вписан в договор с Рижской думой о найме муниципального жилья не как член семьи, а как третье лицо. Это произошло, потому что при выделении жилья родителям этот ребенок еще не родился.
Нередко в одной семье с двумя детьми оказывается, что старший ребенок вписан в договор о найме как член семьи, а младший – лишь как третье лицо, поскольку он родился уже после выделения семье данной квартиры.
Такой ребенок в случае смерти родителей или обычного их отъезда за границу на заработки может просто лишиться муниципального жилья и оказаться на улице.
Я взялся за одно из таких дел и лично наблюдал, как Квартирное управление Рижской думы быстро переобулось в воздухе, изменило правовые акты и перерегистрировало этого ребенка уже не как постороннее лицо, а как члена семьи. Но мера эта временная. К совершеннолетию, то есть к 18 годам, для этого подростка вопрос статуса в квартире снова встанет ребром. И снова надо будет обращаться в Жилищный департамент Рижской думы.
К счастью, выход все же есть, если не упустить сроки: в случае смерти главного нанимателя оставшиеся члены семьи должны в течение трех месяцев подать заявление о предоставлении разрешения на право найма. В одном из дел мне удалось вместе с моей правозащитой собрать чеки за 12 лет о ее проживании в квартире и подать иск в суд, который мы выиграли. А вот недавно был случай, когда человек долго думал, подавать ли иск, и в результате с момента смерти главного нанимателя муниципального жилья было упущено время – прошло даже не три месяца, а чуть больше года, и в итоге в пересмотре права найма отказали из-за несоблюдения процессуального срока.
Посторонний человек задекларирован в моей квартире
Рижанка Елена интересуется: «В моей квартире задекларировался посторонний человек. Я это обнаружила недавно, совершенно случайно, когда проверяла счета коммунальных платежей и выяснилось, что за вывоз мусора почему-то счет стал вдвое больше. Принялась выяснять, в чем дело, и оказалось, что в своей квартире я задекларирована не одна! Раньше никогда с такой ситуацией не сталкивалась. Куда обращаться, чтобы выписать такого нелегала? Как-то не хочется платить за себя и за того парня. Разве человек имеет право безнаказанно декларироваться в чужой квартире? Какие могут быть подводные камни, если своевременно не выписать постороннего жильца? Прошу совета!»
– По Закону о декларировании человек может задекларировать место жительства по любому адресу, если имеет на это юридическое основание: владеет квартирой, снимает ее или имеет другие договоренности с владельцем недвижимости.
Однако по факту любой человек может задекларироваться по любому адресу, ведь в системе latvija.lv это делается быстро и без проверки оснований.
В упомянутом вами случае у человека нет оснований для легального проживания в квартире. По закону, если выясняется, что человек самовольно задекларировался там, где пожелал, не имея на это никаких законных оснований, ему грозит административное наказание – штраф до 200 евро. Правда, этот штраф почему-то применяется очень редко.
Аннулировать декларирование незнакомца намного сложней, чем сама процедура декларирования. На это уйдет примерно месяц, а в сложных случаях даже два. Для этого владельцу квартиры придется подать заявление в Квартирное управление по месту жительства с просьбой «выписать» из квартиры постороннее лицо.
– Как быть, если квартира приобретена в браке и является совместной собственностью мужа и жены, но один из супругов уехал и не хочет платить по счетам?
– Если квартира или дом – совместная собственность, то уже здесь ситуация совсем другая: из совместной собственности нельзя выписать одного из владельцев просто потому, что так захотелось другому. В таких случаях проблему придется решать через суд – можно подать иск о прекращении совместной собственности. Например, на том основании, что человек там больше не живет. Или на основании того, что один платит за проживание, а другой отказывается платить. Также основанием может являться то, что один хочет вести ремонтные работы, а другой не может или не желает участвовать в ремонте. То есть причины могут быть разными. Но это, конечно, займет намного больше времени: не месяц и не два – судебные процессы – дело не быстрое.
Что в таких случаях делают? Квартиру пополам не распилишь, но выход есть – можно через суд просить разделить совместную собственность на две равные или неравные части. Например, супруга подает иск в суд, чтобы разделить квартиру со своим больше не живущим там супругом. Или же мама, живущая вместе с сыном, подает иск в суд с просьбой о разделе собственности (если сын за квартиру не платит, ремонтов не делает, в итоге долги растут).
Все это нужно указать в заявлении, а также пояснить свою цель: я не хочу оставаться в совместной собственности, но желаю оставить за собой квартиру, а сыну готова выплатить стоимость его части жилья. Или же, напротив, квартиру оставляю ему, а мне прошу выплатить стоимость моей части недвижимости.
– А может ли мать выписать из своей квартиры сына или дети имеют право на декларирование в квартире родителей?
– Если великовозрастный сын, к примеру, давно не живет с матерью и подолгу работает за границей, мать не может его выписать из квартиры по своей инициативе: это может сделать либо он сам, если приедет и аннулирует декларацию, либо суд, если мать подаст иск просьбой признать сына утратившим право на пользование этим помещением. И, если суд иск удовлетворит и решение вступит в силу, можно обращаться в Квартирное управление Рижской думы с просьбой аннулировать сыну декларацию на основании решения суда.
А если не удалось договориться мирно?
Валентина из Юрмалы пишет: «Мой сын игроман, проигрывает весь свой заработок. Мне не удалось договориться со своим сыном полюбовно о разделе квартиры, которую мы в равных долях унаследовали после смерти моего мужа: сын категорически против продажи своей доли жилья. Но при этом за квартиру платить не желает, живет на всем готовом, расходов на ремонт не компенсирует. Мне приходится тянуть на себе все расходы. Что делать, чтобы не потерять свою долю жилья, если судебные исполнители потребуют от сына рассчитаться с долгами и наложат арест на квартиру?»
– Если сын проигрался или взял кредиты и теперь не в силах рассчитаться с долгами, коллекторы могут наложить взыскание только на его долю, а не на всю квартиру. И далее на аукционе уже продается половина квартиры. Но, если честно, это обычно никому не надо, люди предпочитают покупать всю квартиру, а не половину. Если же покупатели на половину квартиры все-таки найдутся, то это может обернуться проблемами для самих участников сделки – и мамы, и сына: там может много подводных камней образоваться. К примеру, какие-то ушлые ребята купят полквартиры и сделают жизнь матери невыносимой, добиваясь того, чтобы она добровольно съехала. Потом будут уже судиться с матерью и делить эту собственность. Станут предлагать денег за часть квартиры с тем, чтобы мать съехала. Так что последствия таких сделок непредсказуемы: половину квартиры выставлять на аукцион не слишком выгодно.
Выгоднее всего и наиболее безболезненно – договориться по-хорошему с родственниками и взаимовыгодно разделить собственность, чтобы не пришлось судиться годами.
Жильцы накопили долги на 3000 евро
Эрнест хотел заработать на сдаче жилья в аренду, но по неопытности пустил в свою квартиру людей, которые попросту не желают платить за проживание, ссылаясь на материальные трудности: «Они платили три месяца, а затем перестали. В ответ на ультиматум – заплатить или съезжать из квартиры, «кормят завтраками» – обещают вот-вот оплатить. В итоге более чем за год долг превысил уже 3000 евро. Но жильцы и не платят, и не съезжают. Очень неприятный случай. Что делать?»
– И правда, печальный случай. Но тут у меня встречный вопрос к владельцам жилья: как же вы дотянули до многотысячного долга своих жильцов? Чтобы накопить такой долг, надо было прожить у вас не меньше года и при этом не платить. Такого допускать ни в коем случае нельзя: ставить вопрос о выселении следует сразу же, как только жилец перестает платить.
А чтобы обезопасить себя от таких форс-мажоров, при заселении с нанимателя лучше брать залоговую сумму не меньше, чем в размере двухмесячной платы за аренду. Именно за счет нее можно покрыть убытки за неуплату.
Залоговая сумма также покрывает нанесенные жилью убытки – на случай кражи или поломки каких-то вещей, техники или предметов мебели. Нашим людям, сдающим жилье, стоит брать пример с владельцев жилья в других странах, и более тщательно подходить к вопросу выбора жильца. Ведь вы на несколько лет доверяете совершенно чужому человеку свою недвижимость стоимостью в несколько десятков тысяч и бытовую технику, мебель! Разумно собрать побольше информации о жильце, с которым вы заключаете договор об аренде квартиры. Возможно, это уже далеко не первая квартира, которую человек снимает и вас ждут какие-то неприятные сюрпризы. Не возбраняется спросить, почему наниматель съехал с прежнего жилья, и попросить и большую сумму залога, чем за один или два месяца: ведь вы должны обезопасить себя от неуплаты за коммунальные услуги и аренду.
Светлана ГИНТЕР
