Аренда: «С вещами на выход!»

Владельцы квартир регулярно рассказывают душераздирающие истории о поведении жильцов-грязнуль, хулиганов или должников. Латвийцы, которые только задумываются о сдаче квартиры, желают узнать, как обезопасить себя от таких арендаторов. На вопросы отвечает юрист Денис Горба.

А делать-то что?

Рижанка Наталья рассказала в Facebook свою грустную историю:

– Сразу после ремонта я сдала квартиру одинокой женщине примерно 50 лет. Скажу честно: я выбрала именно Элину, так как у нее не было маленьких детей, которые могли бы изрисовать или ободрать стены. Но однажды я пришла за платой и удивилась, увидев в квартире еще одну женщину и двое детей-дошкольников. Элина сказала, что это ее сестра с племянниками, которые уедут, как только найдут другое жилье. Уже на тот момент на стене было что-то нарисовано, а на линолеуме обнаружилась дырка, – рассказывает Наталья. – Когда я пришла через три месяца, то нашла и другие разрушения. На одной стене обои были разодраны в клочья, Элина объяснила, что виновата кошка сестры и предложила мне купить новые обои, а она, так и быть, бесплатно их поклеит. На вопрос, почему я должна покупать обои, Элина ответила: «Ну это же ваша квартира!»

В другой комнате на штукатурке были видны какие-то пятна. Кроме того, была разбита душевая кабина, сломан шкаф, а кухонный стол был покрыт плесенью.

В ответ на замечания возмущенной Натальи нанимательница заявила, что это – следы эксплуатации, так сказать, естественный износ помещения. Ущерб она отказалась оплачивать, и на требование уехать ответила отказом, сообщив, что срок действия договора еще не закончен.

– Неужели я никак не могу выселить эту даму? – спрашивает Наталья. – Если бы я знала, что в моей квартире вместо одного человека будут четверо, да еще и с кошкой, я бы ни за что не сдала Элине свое жилье.

«...Снимите видео, сделайте фотографии!»

– Прежде всего скажу, что никакие действия не могут обезопасить владельца квартиры от сдачи жилья нечистоплотным арендаторам. Но можно заранее подготовиться к такому развитию событий и тем самым уберечь свой кошелек от расходов, – рассказал Денис Горба. – Прежде всего с жильца надо взять залоговую сумму или, по-другому, депозит. Закон предусматривает, что депозит можно взять в размере аренды, умноженной на два месяца. Если квартира сдается за 300 евро, значит, можно взять еще 600 евро, то есть получить 900 евро. Но по факту даже за 600 евро депозитных средств ремонт не сделать...

– Как же тогда быть?

– Во-первых, обязательно надо заключить договор о сдаче квартиры в аренду и составить акт сдачи-приема жилого помещения. Этот акт может помочь получить компенсацию на все затраты на ремонт, а не довольствоваться залоговой суммой, которая не сможет покрыть расходы. Чем подробнее будет составлен акт, тем больше это поможет владельцу квартиры.

– Что должно быть указано в акте?

– Я советую написать, какая бытовая техника стоит в вашей квартире (модель, название), в каком она находится состоянии. В каком состоянии находятся обои, стены, потолок, пол, покрытие на полу и т. д. Например, можно указать, что на стенах повреждений нет, обои не рваные, техника в рабочем состоянии, потолки – белые, линолеум без дырок, кафель – целый и т. д.

Этот акт должны подписать обе стороны. Это означает, что наниматель согласен с тем, что квартира перед сдачей в аренду находилась именно в таком состоянии, как указано в акте.

А еще я советую сфотографировать всю бытовую технику, сделать фото стен, потолка, пола, ванной комнаты и т. д. Эти фотографии надо распечатать и написать, что на момент сдачи квартиры в аренду все, что изображено на фотографиях, выглядит именно так. На каждой фотографии арендатор должен поставить свою подпись. А еще можно сделать видеозапись того, как выглядит квартира перед сдачей в аренду. Такая фото- и видеофиксация поможет в суде доказать, как выглядела квартира до сдачи в аренду, чтобы у арендатора не было возможности заявить, что он поселился в квартиру, например, с уже разорванными обоями, сломанным холодильником и пятнами на диване.

Кроме того, наличие этого акта и подписанных фотографий будет держать арендатора в тонусе, то есть он будет понимать, что если испортит ковер, сломает холодильник и т. д., то у владельца квартиры есть козыри против него. Поэтому, возможно, он будет более аккуратно относиться к чужому имуществу.

Нанимателю тоже хочу дать совет: после того, как он покинет жилье, ему стоит не только оформить акт сдачи-приема жилья, но и сделать фотографии, на которых будет видно, в каком состоянии он оставил квартиру и все, что в ней было. Это нужно для того, чтобы владелец квартиры не заявил бы жильцу, что тот нанес квартире ущерб и должен за него заплатить.

Вот смета!

– То есть суд только на основании акта сдачи-приема квартиры и фотографий сможет определить размер ущерба?

– Нет. Если жилец сильно испортил интерьер квартиры, то в суде это стоило бы подкрепить справкой от сертифицированной строительной фирмы о размере ущерба и смете на восстановление квартиры до того состояния, в котором она находилась перед сдачей в аренду. Порванные обои, описанный диван, сломанный холодильник, линолеум с царапинами, дырка на ковре – все это является ущербом, за который, если не сделать ошибку, можно получить компенсацию.

– О какой ошибке вы говорите?

– Часто владельцы квартир после отъезда грязнули-арендатора спешат как можно скорее восстановить квартиру до того состояния, чтобы ее можно было снова сдавать в аренду. В квартиру приходит мастер и делает ремонт. Если не были составлены два акта по сдаче-приему квартиры (до заезда нанимателя и после выезда), то будет невозможно доказать наличие ущерба. А если не будет составлена смета работ, то как доказать, сколько стоит ремонт?

У меня был случай, когда судья спрашивал у моего клиента – владельца квартиры, есть ли у него чек на диван, который был куплен 10 лет назад, за порчу которого клиент хотел получить возмещение.

Как я уже сказал, залоговая сумма, какой бы большой она не была, не сможет компенсировать ущерб, нанесенный нечистоплотным арендатором, потому что траты на ремонт и покупку новых вещей гораздо выше, чем сумма залога.  

Раз в месяц – в гости!

– Вы правильно заметили, что залоговой суммы хватит лишь на мелкий ремонт. Но что можно сделать, чтобы большой ремонт не понадобился и дело не дошло до суда?

– Например, владелец квартиры может оговорить с жильцом (и обязательно прописать это в договоре) свое право раз в месяц приходить в квартиру и осматривать ее. Если заметит повреждения, что даст ему право на досрочное расторжение договора (например, порванный линолеум, разрисованные обои), то может воспользоваться этим правом, чтобы не допустить еще больших убытков.

Кроме того, я считаю, что владелец квартиры имеет право потребовать у нанимателя справку о его доходах. Во-первых, это даст гарантию, что эти доходы есть и они позволяют жильцу оплатить аренду и коммунальные платежи. А во-вторых, если у человека есть доходы, то в случае решения суда в пользу владельца квартиры судебные исполнители смогут взыскать с арендатора компенсацию.

«Фиксируем повреждения!»

– Давайте представим: хозяин квартиры увидел, что квартира находится в жутком состоянии. Имеет ли о право сделать фото- и видеосьемку, чтобы зафиксировать разрушения? Или это нарушает права жильца?

– Нет, видеосъемка квартиры не нарушает права нанимателя, и я очень советую ее сделать. А как иначе владельцу квартиры получить доказательства своей правоты? Ну не будет же он ждать, пока квартира окончательно не превратится в помойку?

– Допустим, жилец говорит, что стоимость испорченного имущества не 600 евро, как заявил хозяин, а 200 евро. Как владельцу квартиры доказать свою правду?

– Пригласить работников сертифицированной строительной либо ремонтной фирмы, чтобы они составили смету работ по восстановлению испорченного имущества.

– Есть ли у арендатора обязанность впускать в квартиру работников этой фирмы?

– Да, есть.

– А что делать владельцу квартиры, если арендатор отказывается их впускать?

– Надо послать ему письмо с уведомлением о том, когда должны прийти работники строительной формы, и попросить жильца в это время быть дома. Если и после этого жилец не откроет дверь, то в случае суда этот факт будет не в его пользу. Письмо лучше всего отправить на электронную почту арендатора. Тогда можно будет распечатать его и приложить в качестве доказательства, что оно было выслано.

Суд идет!

– Итак, владелец квартиры зафиксировал все разрушения и хочет, чтобы арендатор покинул жилье раньше установленного в договоре срока. Имеет ли он право сменить замки в квартире и выставить на лестницу вещи своего арендатора?

– Нет, все это незаконно. Но по Закону о найме жилых помещений досрочно можно расторгнуть договор, если наниматель в течение двух месяцев не платит арендную плату и/или коммунальные платежи, а также в случае порчи квартиры и незаконной сдачи ее под наем.

Кроме того, если наниматель испортил имущество владельца квартиры, то можно расторгнуть через суд договор аренды раньше срока. Но перед тем, как подать иск в суд, надо в письменном виде оповестить арендатора о причиненном ущербе, а также о том, что вы хотите разорвать договор досрочно и потому просите арендатора оплатить ущерб и покинуть квартиру.

– Как быстро состоится суд? То есть как быстро можно выселить жильца?

– Заседание суда первой инстанции может состояться уже через три месяца после подачи иска. Но в целом со всеми инстанциями суд может проходить год-полтора-два.

– Можно ли написать в договоре аренды квартиры, что в случае порчи имущества владелец квартиры имеет право сменить замки и выставить вещи арендатора. То есть выселить его без решения суда?

– Написать можно все что угодно. Но представьте, что арендатор не согласен с тем, что он испортил имущество и поэтому не хочет выезжать. Если не выполняется любой пункт договора, то выселять человека надо только через суд.

– А бывали случаи, когда суд вставал на сторону владельца и постановил выселить арендатора?

– Конечно. Например, я помню случай, когда суд постановил выселить арендатора раньше срока из-за незаконной перепланировки квартиры.

Один жилец, плюс один жилец...

– Наталья пожаловалась, что сдавала квартиру одному человеку, но по факту в ней какое-то время жило четверо человек. Можно ли на основании этого требовать досрочного расторжения договора?

– Да, это бывает, сдаешь одному человеку – например иностранному студенту, а он приводит еще пять человек, и они все живут в твоей квартире. В этом случае естественный износ квартиры гораздо выше. И если бы хозяин знал, что в квартире будут проживать, например, пять человек, он мог бы запросить более высокую арендную плату... Поэтому при заключении договора надо обязательно в нем написать, сколько человек будет проживать в квартире, с указанием их имен, фамилий и персональных кодов.

Также надо указать степень родства тех, кто живет в квартире с нанимателем. Закон о найме жилых помещений разрешает без получения разрешения от владельца квартиры, но оповестив его, вселять в арендованное жилье своих несовершеннолетних детей, супруга и несовершеннолетних детей супруга.

– В квартиру Натальи заселилась сестра и племянники нанимательницы. Как Наталья могла зафиксировать факт незаконного заселения?

– Ей надо было повторно прийти в квартиру, например, с соседом или знакомым, чтобы он увидел этих людей и мог дать свидетельские показания суду (напоминаю, без разрешения суда нельзя выселить жильцов). Но правильнее всего обратиться за помощью к судебному исполнителю, чтобы он вместе с ней пришел и зафиксировал нахождение чужих людей в арендованной квартире. Эта услуга стоит около 100 евро.

Мои клиенты, пожилая пара, незаконно вселили в квартиру свою совершеннолетнюю дочку со взрослыми внуками. Хозяин квартиры узнал об этом, зафиксировал этот факт и дал моим клиентам месяц на то, чтобы они со своим семейством покинули квартиру. Они этого не сделали и суд вынес решение в пользу хозяина квартиры.

Не платит аренду и нарушает порядок

– Многие владельцы квартир хотят выселить арендаторов за то, что те не платят арендную плату или коммунальные платежи. Но как владельцу квартиры доказать отсутствие платы?

– В Гражданском законе сказано, что доказывать уплату должен наниматель, то есть тот человек, который обязан был заплатить. Поэтому если дело доходит до суда, то именно жилец должен предоставить доказательства оплаты. Нет доказательств – судья может дать решение о досрочном расторжении договора и выселении.

– Можно ли выселить арендатора раньше времени из-за того, что он нарушает общественный порядок? Например, шумит по ночам, буянит, мешает соседям.

– Да, можно, но только через суд. И надо заручиться показаниями соседей и полиции о факте нарушения общественного порядка.

– Кто должен физически выселить арендаторов, если судья встал на сторону владельца квартиры?

– Это должен сделать судебный исполнитель на основании вступившего в силу судебного решения.

– К каким расходам на судебные издержки надо быть готовым, когда подаешь в суд на выселение жильца?

– Если речь идет только о выселении, размер пошлины составляет 70 евро плюс расходы за услуги юриста. Если хозяин квартиры хочет получить возмещение убытков, то ему надо заплатить пошлину в размере примерно 15% от суммы требования.

«Мне нужна моя квартира!»

– Если квартира понадобилась самому хозяину, имеет ли он право выселить арендатора?

– Нет, в этих случаях владелец квартиры не имеет право требовать, чтобы арендатор освободил жилье раньше срока. Но если владелец квартиры продаст квартиру (или это сделает судебный исполнитель), то в законе указано, что новый собственник квартиры имеет право досрочно расторгнуть договор с арендатором. Но у него есть обязанность предупредить об этом нанимателя сразу после внесения права собственности в Земельную книгу, и наниматель через два месяца после этого обязан покинуть квартиру. А если наниматель не съезжает, то новому хозяину надо подавать в суд.

Но если договор аренды был занесен в Земельную книгу, то в случае продажи имущества или даже ареста имущества арендатор имеет право продолжать жить в этой квартире.

Домашние животные

– Можно ли написать в договоре: «Если арендатор приносит в квартиру домашних животных, то договор аренды может быть расторгнут раньше времени»?

– Конечно. А еще можно вписать в договор, что животное можно поселить в квартиру только с письменного согласия владельца. Любое условие можно вписать в договор, но важно понимать, что если арендатор не захочет уезжать из-за нарушения договора, владельцу квартиры придется подавать в суд.

– Кто должен зафиксировать наличие в квартире домашнего животного?

– Судебный исполнитель. Его услуги сначала оплачивает владелец квартиры, а затем, после суда, если решение будет в пользу владельца квартиры, расходы возмещает жилец.

– Можно ли просто сфотографировать кота в квартире и не привлекать судебного исполнителя?

– Суд может не признать фотографию за доказательство.

Ольга ВАХТИНА