Нередко пожилые родители, дабы облегчить дальнейшую жизнь своих детей, внуков или других близких людей, переписывают свою недвижимость на этих людей, при этом рассчитывая, что сами они проживут уже в чужой квартире счастливо до конца дней своих. На что обратить внимание, чтобы такие благие намерения в один непрекрасный день не оставили их перед запертой дверью когда-то собственного жилья.
Взрослые и (взрослые) дети
Галине Ивановне уже за 80, и она понимает, что рано или поздно ее сыну придется принимать наследство, а именно – вступать в права собственности на трехкомнатную квартиру в Иманте, которая сейчас принадлежит женщине и в которой та прожила более 40 лет.
– Чтобы освободить сына от лишних формальностей и сэкономить ему время (ведь вступление в наследство – процесс небыстрый), я решила «переписать» квартиру на сына, – говорит Галина Ивановна. – Полгода назад мы оформили дарственную (договор дарения. – Прим. ред.).
А месяц назад 55-летнее «дитятко» заявило матери, что намерен продать квартиру, чтобы погасить ипотеку за ту недвижимость, в которой он сейчас проживает.
– Он хочет выставить мать на улицу! – чуть не плача делится женщина. – Оставшихся с продажи моей квартиры денег не хватит даже на маленькую «однушку», и никаких вариантов мне предложено не было – мол, придумаешь что-нибудь, можешь «сойтись» с соседкой… Я слышала о подобных случаях, но мне даже в голову не могло прийти, что мой сын так сможет поступить со мной.
Юрист Наталья Сергачева говорит, что такая ситуация – очень актуальная и распространенная.
– Осенью 2023 года это особенно касается граждан России (попавших под изменения в Законе об иммиграции. – Прим. авт.). Они не знают, смогут ли продлить вид на жительство в Латвии, боятся каких-то неблагоприятных последствий для себя и переписывают свою недвижимость на детей, – говорит Наталья Сергачева. – Совсем недавно был период, когда ко мне обращались очень много таких клиентов.
– Как вы думаете, какую ошибку допустила Галина Ивановна при переоформлении квартиры?
– Во-первых, хочу отметить, что часто люди, особенно пожилые, путают понятия. Они думают: «Я подарил своему ребенку недвижимость, и он получит ее после моей смерти». Нет, после смерти получают наследство. А по договору дарения права собственности немедленно переходят от того, кто дарит, к тому, кому подарили. После того, как право собственности нового владельца закреплено в Земельной книге, именно он становится полноправным собственником квартиры, дома, земельного участка и т. д. со всеми вытекающими из этого правами, в том числе – распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
– Каким образом даритель может себя обезопасить, чтобы не остаться на улице?
– Наиболее правильным решением будет вписать в документы (и в Земельную книгу соответственно) право человека, который подарил недвижимость, проживать в ней до конца своей жизни. И еще рекомендуем прописывать в документах, что новый собственник не имеет права без письменного согласия дарителя продать, заложить или передарить недвижимость. Таким образом недвижимость оказывается с отягощением, а права дарителя защищены.
– Эти пункты прописываются непосредственно в договоре дарения?
– Да, в самом договоре, который составляется у юриста или у нотариуса, который одновременно оформляет прошение в Земельную книгу о закреплении сделки и прав собственности (со всеми отягощениями).
Дарственную можно отозвать
– Может ли даритель изменить договор задним числом? Например, Галина Ивановна, узнав о такой подлости со стороны сына, пойдет к нотариусу и попросит внести изменения?
– Изменения в уже подписанный договор можно внести только с согласия обеих сторон. Ни один договор нельзя изменить в одностороннем порядке. Договор накладывает определенные обязательства на обе стороны договора. И если после подписания договора одна из сторон понимает, что договор оказался для нее невыгоден, она не имеет права просто взять и это исправить самостоятельно.
– То есть обманутый пожилой человек остается один со своими проблемами?
– Если одна из сторон чего-то не знала, не поняла, может быть, ее не предупредили, может быть, она пропустила предупреждение мимо ушей – как бы печально это ни было, после подписания документов договор вступает в силу. Но это не значит, что нет правовых механизмов, как бороться с подобными ситуациями. Просто нет одного общего рецепта на все случаи жизни, поэтому с конкретной ситуацией сразу же надо идти к квалифицированному специалисту.
– Но ведь можно отозвать договор дарения?
– Отозвать дарственную можно, но делать это придется в судебном порядке. В Законе предусмотрена возможность оспорить договор дарения в случае, если одариваемый проявляет «грубую неблагодарность» (это дословный перевод законодательной формулировки). Важно понимать, что судья принимает решение, исходя из фактов, которые стороны могут доказать, не только на словах. Доказательства могут быть разными, даже показания свидетелей.
– То есть если мать скажет, что сын хочет выселить ее из квартиры, ей не поверят?
– Одного заявления матери о том, что сын говорил о своем намерении ее выселить из квартиры, недостаточно. Для суда слова матери и слова сына совершенно равноценны. Сын так же может заявить в ответ – мол, ничего подобного я не собирался…
– Что тогда должна предъявить мать суду?
– Другое дело, если у матери есть письма или сообщения от сына, где он выражает такие намерения, или же если есть свидетели. Например, маклер, который приводил клиентов, желающих купить квартиру, и так далее. Право обратиться в суд в данном случае у матери есть, но это не значит, что договор удастся отменить.
– Это еще почему же?
– Как я уже сказала, суд, рассматривая дело, основывается на доказательства, предоставленными суду сторонами. Представляете, чтобы творилось в стране, если бы каждый, кто чего-то желал бы, просто об этом заявлял в суде и получал решение в свою пользу! «Мой сосед меня затопил, хочу компенсацию», – удовлетворено без доказательств, «Я дал в долг денег партнеру, хочу их назад», – удовлетворено без доказательств, и т. д.
– Что понимается под грубой неблагодарностью?
– Согласно закону грубая неблагодарность – это грубые оскорбления со стороны одаряемого в словах или поступках, умышленно причиненный дарителю значительный материальный ущерб и угрозу жизнь. Также грубой неблагодарностью признаются ситуации, когда одариваемый оставляет дарителя в беспомощном состоянии, имея возможность помочь.
А теперь давайте перенесем норму закона на конкретную ситуацию: если сын выселяет мать из квартиры, которая является ее единственным жильем (еще и бывшим имуществом, подаренным этому самому сыну), значит, он сознательно ставит мать в беспомощное положение.
Выселяют? Зовите полицию!
– Оставим в стороне моральный аспект ситуации – получается, просто так взять и выселить мать (да вообще кого-либо, проживающего в твоей собственности) из квартиры, даже если нет никакого отягощения в Земельной книге, не получится?
– Важно отметить, что выселить человека из квартиры не так-то и просто. Конституция Латвии защищает право на жилье, и право на жилье у нас имеет приоритет перед правом на имущество.
Например, сын хочет выселить мать из квартиры, приходит и начинает собирать ее вещи. Мать, в свою очередь, может вызвать полицию, заявив, что ее выселяют из ее жилья. Полиция приезжает, сын может предъявить документы, доказывающие его права собственности, а мать отвечает, что у нее есть право проживания. Полиция скажет, что это гражданский спор, который решается в гражданском суде, а против человека, который нарушает право другого человека на жилье, может быть начато административное дело.
– В таком случае звать полицию нужно!
– Да, и это главное, что нужно знать маме, которую собираются выселять. Далее она может обратиться в суд, чтобы отменить договор дарения.
– Но ведь сын может и первым обратиться в суд с просьбой о выселении матери?
– Если же сын первым обратится в суд, чтобы выселить мать, это станет прекрасным доказательством того, что он пытается оставить мать-дарительницу в беспомощном положении. И дело о выселении будет рассматриваться дотошно. Суд можно просить приостановить рассмотрения дела о выселении, если начат другой процесс об оспаривании самого договора дарения, на основании которого сын стал владельцем.
– Часто ли такие истории завершаются в пользу пожилых родителей?
– Беда в том, что обычно пожилые родители не обращаются к юристам за услугами, а пишут в газеты, рассказывают знакомым. Лично ко мне не обращался ни один такой клиент, но зато мне рассказывали множество подобных историй. Допустим, приходит клиентка и говорит: «Хочу переписать квартиру на дочку, но у моей знакомой было так...»
Прописан? А права не имеешь
– Кто из родственников или знакомых имеет право пользоваться моей квартирой?
– Тот человек, кому вы это разрешили. Хоть случайный прохожий, которого вы пригласили пожить.
– А кто имеет право поселиться у меня без моего, хозяйского, согласия?
– Если ответить в целом – то никто. Согласно Гражданскому закону право собственности – это полное право владения имуществом и пользоваться им, получать с него выгоду и требовать его обратно от любого третьего лица. В Законе о квартирной собственности, пункт 5 статьи 9, сказано, что собственник «имеет право селить у себя членов семьи и других лиц». Но это право, об обязанности речи не идет. Соответственно, только владелец решает, кто будет жить в его недвижимости. Но согласно Конституции Латвийской Республики право на собственность может быть ограничена законом в определенных случаях.
– Предположим, пожилая мать осталась без своей квартиры. Разве взрослый сын не обязан поселить ее у себя?
– Гражданским законом предписано, что обязанность содержать родителей, а также бабушек и дедушек возлагается на всех детей пропорционально их возможности и состоянию имущества. Взрослые дети могут быть освобождены от этой обязанности, если будет доказано, что родители (дедушки и бабушки) уклонялись от исполнения своих обязанностей по отношению к ребенку без уважительных причин (например, мать не проживала с ребенком и не платила алименты на его содержание). То есть вопрос о проживании здесь не указан, и в случае возникновения спорных ситуаций решается в судебном порядке.
– То, что человек задекларирован в моей квартире, дает ему именно право тут проживать без моего согласия?
– Без согласия собственника вообще никто не имеет права проживать в его собственности. И декларирование, в отличие от института прописки, который существовал когда-то, здесь роли не играет. Можно без проблем декларировать место жительства в любой квартире, нажав пару кнопок на клавиатуре, а удалить эту декларацию хозяину будет не так-то просто, надо писать заявление, ждать его рассмотрения, и так далее. По сути своей декларация – это адрес, по которому человек может и должен получать свою корреспонденцию.
– То есть прав на недвижимость она не дает?
– У декларации есть свои преимущества, например, вы можете записать ребенка в садик по месту декларации, получить скидку на проезд и т. п., но к праву на жилье это никак не относится.
– Но если дело дойдет до выселения, то послужит ли декларация места жительства доказательством проживания?
– Если в суде рассматривается дело о выселении, то будут нужны доказательства того, что человек на самом деле проживает и проживал по данному адресу. Здесь декларация может сыграть роль одного из доказательств. Но если она – единственный аргумент, то вряд ли это поможет тому, кого выселяют. Потребуются еще доказательства, как, например, оплата счетов, показания соседей и т. д.
– Бывает, что родители взрослых детей, которым уже по 30–40 лет, просто мечтают, когда же сыночка наконец съедет… Могут ли они указать на дверь родному ребенку, не нарушая закона?
– По закону невозможно выселить несовершеннолетнего ребенка, а также совершеннолетнего ребенка, который не работает и при этом продолжает получать образование с дневной формой обучения. Конечно, до разумного возраста (разумный возраст законом не установлен, но по аналогии можно применить возраст 24 года). Считается, что родители должны обеспечивать ребенка до тех пор, пока он сам не начнет себя обеспечивать. А если взрослый ребенок не учится и не работает, то родитель может со спокойной совестью его выселять. Опять же – либо по договоренности, либо обратившись в суд. Но такие семейные ситуации в практике юриста встречаются редко. На мой взгляд, для решения семейных проблем больше подходит медиация – процесс урегулирования спора с помощью независимого посредника.
– Что делать, если взрослый сын против желания родителей приводит домой девушку, заявляет, что теперь она будет жить с ним, и она действительно поселяется в квартире, несмотря на несогласие родителей?
– Так как квартира принадлежит родителям или одному из них, то в данном случае речь может идти о выселении через суд. Если кто-то из домашних заселяет нового жильца без разрешения владельца квартиры, он нарушает права владельца – права на собственность, на жилье, на личную жизнь. И мама может как просто выставить нежеланного соседа из дома, так и решать проблему в судебном порядке. Но если вы категорически против нового жильца, то выставить его за двери надо сразу! Если пустить «гостя» пожить на некоторое время, то впоследствии он сможет заявить, что получил разрешение и живет здесь с разрешения хозяев. И даже предъявить фальшивый договор аренды (бывало и такое). Суд, конечно, будет рассматривать все доказательства в совокупности и тот факт, что гость проживает бесплатно, ни за что не платя, пойдет в пользу владельца квартиры.
– Что будет, если жилец «подтверждает» свое право на жилье фальшивым договором аренды?
– Бывает, что люди, подделавшие договор аренды, при возникновении конфликта с хозяевами сами вызывают полицию, показывая такой «договор». Прибывшие на вызов полицейские не будут проверять подлинность документа, судья по своей инициативе также не станет этим заниматься. Об экспертизе в суде может просить истец. Но еще вопрос, что напишет эксперт в своем заключении. Экспертиза может и не выявить факт подделки подписи. В конечном счете все будет зависеть от решения судьи, которому надо взвесить все аргументы, все доказательства, пояснения сторон, ему приходится смотреть на ситуацию с разных сторон и на основании этого принять решение, которое не понравится одной из сторон, и которая обязательно будет его обжаловать.
Так же можно подать заявление в полицию о возбуждении уголовного дела за подделку документа.
«Бывший хочет продать квартиру, где живем мы с нашим сыном»
«Мы с отцом нашего ребенка жили вместе, не зарегистрировав брак. Но через некоторое время союз распался, а мы с сыном продолжаем жить в купленной в кредит на имя отца ребенка квартире. Договора аренды у нас с бывшим сожителем нет, но именно я выплачиваю кредитные платежи. Теперь владелец хочет продать эту квартиру, но я хотела бы остаться в ней. Какие законные варианты действий у меня есть?»
– Факт аренды жилья может и не быть зафиксирован договором, – говорит юрист Наталья Сергачева. – Суд может признать и существование устного договора, если на факт арендных отношений будут указывать доказательства, предоставленные участниками дела. Если между партнерами была договоренность, и хотя бы одна из сторон эту договоренность выполняет, то договор имеет силу, и вторая сторона также должна выполнять договоренность.
Какая же здесь договоренность? Женщина на протяжении какого-то времени проживает в квартире. Вряд ли женщина напрямую оплачивает кредит, скорее, она перечисляет деньги владельцу квартиры – то есть плату за пользование жильем. Вероятно, и коммунальные счета оплачивает сам жилец. В любом случае я бы советовала этой женщине обратиться за консультацией, так как здесь очень много нюансов.
Но могу сказать, что женщине, вероятно, следует обратиться в суд с просьбой признать эти арендные отношения и вписать их в Земельную книгу. Если они будут вписаны в Земельную книгу, то мужчина может сколько угодно продавать квартиру, а жилищные права женщины будут распространяться на нового владельца. То есть квартира будет продаваться с арендатором. Если же владелец продаст квартиру до решения суда о признании аренды, то новый хозяин может выселить нежеланных жильцов, потребовав освободить жилье в течение двух месяцев. В любом случае это решает суд.
В пользу ребенка
Далее, у пары есть общий ребенок, поэтому в любом случае решение должно приниматься в интересах ребенка. Выкинуть ребенка из его единственного жилья, это противоречит нормам закона. Куда пойдет жить этот ребенок? В этой ситуации маме нужно обратиться в Сиротский суд для защиты прав ребенка.
А если владелец квартиры еще и отец ребенка, который законом обязан заботиться о благополучии ребенка и содержать его, то данная ситуация однозначно не может быть оставлена без внимания и действий со стороны Сиротского суда.
Елена ПЕВЦОВА
