Недавно Сейм закрепил принцип «коммунальный долг следует за квартирой». Поправки к Закону о квартирной собственности вступят в силу с 1 января 2026 года. Предполагается, что человек, который купил квартиру, будет отвечать по коммунальным долгам ее старого хозяина, которые тот наделал за последние три года.
Долги, которые нас затрагивают
Проблема неплатежей за коммунальные услуги и управление жилым фондом стоит в Латвии достаточно остро.
По данным крупнейшего в Латвии управляющего жилыми домами Rīgas namu pārvaldnieks, в 2021 году из 5009 сделок по смене собственников квартир в 6,69% случаев (то есть в 61 сделке) у отчуждаемой квартиры имелся долг. При этом, как показывает статистика за май-июнь 2021 года, лишь каждый третий из старых хозяев добровольно погашал долги после продажи квартиры.
Это создает серьезные проблемы для остальных жильцов и домоуправлений. Ведь неоплаченные счета одного собственника могут привести к отключению услуг для всего дома. Например, если долги за теплоснабжение достигают 20% от общего счета дома за последние 12 месяцев, теплосети могут оставить всех жителей без отопления и горячей воды. Самое обидно, что сам-то должник к этому времени, возможно, продал квартиру и уехал из страны. Где его искать?
Кроме того, другим жильцам часто приходится из общих накоплений или через увеличение платы за управление покрывать долги соседей-неплательщиков, что сильно мешает приводить дом в порядок.
Что изменится для владельцев квартир?
Для действующих владельцев квартир эти поправки означают повышенную ответственность. Если вы планируете продать свою квартиру, будьте готовы к тому, что накопленные долги за управление и коммунальные услуги (включая взносы в накопительный фонд и плату за право пользования хозяйской землей) за последние три года перейдут на нового собственника. Как продавец, вы обязаны будете проинформировать покупателя обо всех коммунальных долгах. Конечно, это сильно повлияет на стоимость вашей квартиры.
Что изменится для соседей жильцов-должников?
Для добросовестных соседей это хорошая новость. Новые поправки призваны сбалансировать права всех собственников, чтобы долги одного не влияли негативно на возможность получать услуги другими.
В идеале это должно уменьшить число ситуаций, когда остальные жильцы вынуждены покрывать чужие долги, что освободит средства для улучшения жилищных условий и предотвратит отключение услуг.
Что изменится для покупателей квартир?
Покупателям теперь нужно быть особенно внимательными. Приобретая квартиру, вы будете нести ответственность за долги предыдущего владельца по управлению домом и коммунальным услугам, возникшие не ранее чем за три года до сделки.
Более того, вы также будете обязаны оплатить пеню и договорные штрафы, начисленные за просрочку платежей.
Это значительное изменение, так как ранее долги бывшего собственника не переходили к новому.
Однако у покупателя остается право оспорить обоснованность долга или связанных с ним платежей, даже в уже начатом судебном процессе, используя все возражения предыдущего владельца.
Более того, покупатель может потребовать от предыдущего собственника возместить уплаченные суммы, если иное не было согласовано между ними (например, если старый хозяин не сделал большой скидки при продаже квартиры, вложив в ее цену все долги). За долги, возникшие до трехлетнего срока, по-прежнему отвечает предыдущий владелец.
Как это будет работать?
■ За какие именно долги будет отвечать новый владелец квартиры?
Новый владелец будет отвечать за долги старого по управлению жилым домом, плату за услуги, связанные с использованием квартиры (коммунальные услуги), взносы в накопительный фонд, а также плату за законное право пользования землей.
■ Новый владелец несет ответственность за все накопленные за квартирой долги?
Нет, новый владелец отвечает только за долги, которые возникли не ранее чем за три года до момента перехода права собственности на квартиру. Изначально рассматривался срок в один год, но после дискуссий было решено установить трехлетний период.
■ Будут ли эти долги как-то специально фиксироваться в Земельной книге?
Нет, это законное реальное обременение, поэтому оно не будет специально регистрироваться в Земельной книге. Предполагается, что покупатели будут осведомлены о такой возможности.
■ Что должен сделать продавец квартиры?
Продавец обязан проинформировать покупателя обо всех невыполненных обязательствах, включая упомянутые долги.
■ Что должен сделать покупатель квартиры, чтобы избежать сюрпризов?
Покупателю рекомендуется запросить у управляющего или у продавца справку о выполнении обязательств по платежам, указанным в законе. Это поможет узнать о наличии долгов.
■ Что произойдет, если я куплю квартиру с долгами, о которых не знал?
Вы будете обязаны немедленно погасить эти долги после приобретения квартиры. Однако у вас есть право оспорить их обоснованность.
■ Могу ли я потребовать возмещения этих долгов от предыдущего владельца?
Да, вы можете потребовать от предыдущего собственника возместить суммы, которые вы уплатили кредитору для погашения долгов, если иное не было оговорено между вами. Например, в договоре купли-продажи может заранее быть сказано, что квартира продается на 5000 евро дешевле рыночной стоимости именно по той причине, что за старым владельцем был накоплен 5-тысячный долг.
■ Кто несет ответственность за долги, возникшие более чем за три года до покупки?
За такие долги по-прежнему отвечает тот собственник, который своевременно не произвел соответствующие платежи.
■ Когда эти поправки вступают в силу?
Положения об ответственности нового приобретателя квартиры за платежные долги применяются, если добровольное отчуждение квартирной собственности произошло после 31 декабря 2025 года.
