Почему «трескаются» дома?

В середине февраля спасатели эвакуировали 33 человека из двух рижских домов по адресу: ул. Кр. Валдемара, 117 и 119. По стенам домов пошли трещины, а части фасада обвалились прямо на тротуар. Эта ситуация заставила многих рижан задуматься о безопасности своего жилья.

Пора бить тревогу?

Почему на зданиях появляются трещины? Насколько они опасны? Что может привести к обрушению жилых домов? На эти вопросы отвечает архитектор Янис Лейниекс.

– Всегда ли трещины в доме означают, что жить там небезопасно? Если трещины в доме уже 5–10 лет, значит ли это, что дом может обрушиться?

– Сами по себе трещины в стенах и на фасаде еще не означают, что здание готово обрушиться – у меня в квартире в кирпичном доме советской постройки трещины тоже есть. Они появились лет 25 назад и за годы не увеличились ни на миллиметр. Видимо, дом осел, так и образовались трещины. Конечно, если трещины стали бы увеличиваться, я бы забил тревогу. В целом судить о состоянии здания и о том, безопасно ли там жить, может строительный инженер после обследования дома. Для этого надо выяснить, из каких материалов было построено здание, в каком состоянии фундамент и несущие конструкции, как давно появились трещины.

Конечно, техническое состояние зданий на ул. Валдемара необходимо оценить, вид со стороны улицы у них довольно плачевный.

– Какими могут быть причины образования трещин в домах на улице Валдемара, из которых эвакуировали жильцов? Вы говорили, что повлиять на их состояние могло интенсивное движение транспорта.

– Теоретически могло, но ведь в рядом стоящих домах нет трещин. Квартал из 5–6-этажных жилых кирпичных домов был построен на улице Валдемара между улицами Шарлотес и Алояс в конце 1930-х годов. Он стоит на участке довольно низменном, где раньше находился древний берег реки Даугавы. Мне рассказывали, что один из домов в этом квартале в 30-е годы обрушился во время строительства, видимо, причина была в плохом фундаменте. Хорошо, что тогда обошлось без жертв. Что касается причин образования трещин – они появляются в домах, качество постройки которых было низким.

– Троллейбусные провода, прикрепленные к фасадам домов, могут ухудшить их состояние?

– Да, они могут повредить здания. Возможно, выходом было бы пустить по улице Валдемара троллейбусы, которые ездят на аккумуляторах – без штанг. В Риге такие уже есть.

– Как лучше поступить с домам на улице Валдемара? Снести или отремонтировать?

– Сносить их, конечно, смысла нет. Поскольку дома приватизированы, жильцам стоит объединить усилия и усерднее присматривать за домами. Возможно, стоит привлечь для ремонта деньги муниципальных фондов.

Думаю, инженеры придумают решение, как укрепить фундаменты и основания этих домов.

– Как долго могут продлиться работы по укреплению фундамента?

– По крайней мере один сезон. Зимой, в холодную погоду такие работы проводить нельзя – их обычно проводят летом.

– С финансовой точки зрения это дорого – укрепить фундамент дома?

– Да, речь идет о тысячах евро с каждого владельца квартиры.

Многое зависит от грунта

– Прочность дома зависит от того, на каком месте дом построен, на каком грунте?

– Конечно, в Пурвциемсе и в других болотистых местах, в районах, где находились русла древних рек, обычно плохой грунт, строить там хуже. Но когда остальные места были застроены, начали строить и на плохом грунте. Основания таких домов потом приходилось укреплять.

– Какие районы Риги построены в не самых удачных местах?

– Во всех низменностях (ниже уровня моря) строить не очень хорошо, испокон веков дома старались строить на местах повыше – на пригорках, чтобы обезопасить фундамент. А потом уже начали строить в низинах, в болотистых местах – это обходилось и дороже, и строить было тяжелее. Такие места есть в Пурвциемсе, в Милгрависе, на лугах Спилве, где был построен аэродром.

– Я живу в районе Золитуде, тут по соседству раньше были болота. Не рискованно ли было строить серийные многоэтажные дома в такой местности?

– Насколько я знаю, Золитуде не находится в низине. Если дома строили качественно и закладывали хороший фундамент, не думаю, что сейчас им грозит опасность. Если качество постройки было плохим, конечно со временем возникнут проблемы.

Дому нужен осмотр

– Кроме трещин какие признаки могут свидетельствовать о том, что дому грозит опасность?

– Это может быть течь в крыше или повреждение конструкций дома – перекрытий, которые поддерживают стены и образуют каркас дома. Надо ликвидировать течи, места, где вода через крышу попадает в дом, иначе это может привести к обрушению крыши и к повреждению стен. Если стены хорошо сохранились, перекрытия крыши можно укрепить металлическими конструкциями или заменить.

В принципе осмотр фасадов и самого дома (крыши, несущих конструкций) желательно делать раз в год. Дома, за которыми не ухаживают, становятся опасными для жизни.

Забота о фасадах – это тоже обязанность владельцев дома. Они должны следить за тем, чтобы все элементы фасада, в том числе скульптурные элементы, были в порядке.

– Обследовать дом должны сами жильцы, или домоуправление, или специалисты Стройуправы?

– Это должны делать строительные инженеры. Домоуправления определенную часть денег с наших оплаченных счетов накапливают для ремонта домов. И жильцам стоит попросить домоуправление раз в год за их деньги нанять инженера и осмотреть дом.

Плюсы и минусы разных эпох

– Давайте вкратце пройдемся по зданиям разных эпох. В Старой Риге здания находятся в хорошем состоянии? Они пригодны для жизни?

– Поскольку исторический центр Риги (Старый город) включен ЮНЕСКО в список Всемирного наследия, владельцы зданий обязаны сохранять их исторический облик. Идеально, если там будут жить люди, понимающие свою ответственность. Реновированные здания в Старой Риге находятся в хорошем состоянии.

– Дома начала ХХ века, здания эпохи Карлиса Улманиса и Сталина – насколько хорошо они сохранились и безопасны для жизни? Какие проблемы им свойственны?

– Состояние домов зависят от того, как ими управляли, как часто их обследовали и проводили там ремонты. Если за домом не следить, он и через 10 лет может начать рушиться.

Многое зависит от качества постройки: после Второй мировой дома строили заключенные или военнопленные – вряд ли у них была мотивация строить хорошо. И в досоветский, и в советский период не все строительные компании и организации строили качественно. Хорошего качества были дома, построенные компанией Раймонда Гинтера.

– В народе бытует мнение, что сталинские дома более прочные, чем серийные дома более поздних эпох. Так ли это?

– Да, сталинская архитектура была достаточно качественной и имела большой запас прочности – в домах были толстые стены, высокие потолки.

– Хрущевские дома уступают в качестве сталинкам?

– Их строили с расчетом эксплуатировать не более 70 лет. Строили много и по дешевке, целые кварталы возвели в Агенскалнских соснах. Возможно, есть смысл задуматься о том, чтобы эти дома снести и построить на их месте новые. Звукоизоляция там плохая, комнаты маленькие.

– Как вы оцениваете серийные многоэтажки 70–80-х годов?

– Они были рассчитаны на срок службы 60–70 лет. Не думаю, что в ближайшее время они будут подвержены обрушению. Если они построены качественно, могут и сто лет простоять.

– Можно ли сказать, что у определенных серий домов советской эпохи качество лучше, у других – хуже?

– Качество строительства росло с каждым десятилетием – с 50-х годов по 80-е. 119-я серия – последняя из советских – была хороша и по планировке, и по материалам. Чем позже были построены дома, тем лучшего они были качества.

– Если говорить о новостройках – как вы оцениваете их качество?

– Они отличаются по качеству, где-то использовались более дешевые материалы, где-то более дорогие, кое-где есть проблемы со звукоизоляцией. Мне не очень нравятся квартиры с планировкой, где кухня, объединенная с гостиной, расположена в нише – и готовя, хозяйке приходится смотреть в стену, а не в окно.

Сейчас большой выбор жилья в новостройках, можно найти жилье на разные вкусы и кошелек. Плохо то, что сегодня не разрабатывают единый план застройки микрорайонов, как это было раньше – строят там, где хотят.

Что влияет на срок эксплуатации?

– Срок эксплуатации серийных домов зависит от того, на каком грунте они были построены?

– В целом да. Но определенных исследований не проводилось, так как с момента их постройки еще не прошло 70–80 лет, мы пока не можем сказать, что будет со зданиями, построенными в низменностях, сохранятся ли они хуже, чем другие дома.

– Интенсивность дорожного движения рядом с домом влияет на срок его эксплуатации? Если около дома шоссе – дом прослужит меньше времени?

– Вряд ли само по себе дорожное движение может критично ухудшить состояние дома. Хотя приятнее жить в доме, который находится в тихом месте вдали от больших дорог.

– Какие районы в Риге, по вашему мнению, лучше всего подходят для жизни?

– Межапарк, Агенскалнс, тихий центр – тихие поперечные улочки вдали от главных улиц. Я жил в Пурвциемсе и был доволен, там большие дворы, много зелени, хорошая инфраструктура. А вот на улице Бруниниеку я бы жить не хотел, там мало деревьев, маленькие дворы.

– А где жить неблагоприятно?

– На больших шумных улицах вроде Бривибас или рядом с улицей Краста, там интенсивное движение транспорта и нет шумовых экранов, таких как в Западной Европе. Такие экраны значительно могли бы уменьшить уровень шума.

Дом на мягком грунте

Аварийными домами на улице Валдемара управляют общества владельцев квартир. «МК-Латвия» пообщалась с их активными представителями.

Наш собеседник – Эрвин Граудиньш, представитель общества владельцев квартир дома по ул. Кр. Валдемара, 117. Владельцы жилья сами принимают решение по поводу судьбы дома и сами обслуживают дом.

– Проблемы наши начались не сейчас, а со строительства здания банка напротив нашего дома более лет 10 назад. Тогда и появились трещины на доме.

Стройуправа обследовала наш дом до пандемии, ее предписания мы собирались исполнить в этом году, но 18 февраля всех нас внезапно попросили покинуть свои квартиры.

Трещины появились из-за того, что просел фундамент. Видимо, дом был построен в неудачном месте на мягком грунте.

Стройуправа обязала нас восстановить фасад, зашпаклевать трещины. Ремонтировать фасад мы собирались вместе с домом на Валдемара, 119. Потом начнется более серьезная работа – реализация проекта по укреплению фасада и дома, также надо будет укрепить грунт, чтобы он не был таким мягким.

Мы будем претендовать на софинансирование ремонтных работ от Рижского самоуправления– надеемся до 30 тысяч евро получить, а остальное придется делать за свой счет. Не могу сказать, что это нас радует – деньги свободные есть не у всех, в доме живут обычные люди, в том числе и пожилые.

Ремонт обойдется нам дорого

Наш собеседник – Олег Соболев, строительный инженер, член правления общества владельцев квартир дома по ул. Кр. Валдемара, 119. Управляет этим домом домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs.

– Мне довелось поездить по странам Балтии и по Европе, и я пришел к выводу, что в Риге фасады выглядят хуже всего. Наш дом 1939 года постройки, он постепенно садится. Трещины на фасаде соседнего дома появились 15 лет назад из-за того, что напротив построили здание Nordea Bank. Потом трещины появились и на нашем доме. Прежний хозяин 117-го дома пытался со строительной компанией судиться, но умер. И дело спустили на тормозах. Подозреваю, что строительство здания Nordea Bank ухудшило и состояние нашего дома, также как и строительство жилого комплекса Tomsona terases, который возвели со стороны двора.

– Части фасада обрушились и на вашем доме?

– Штукатурка упала с фасада соседнего 117-го дома, вероятность падения штукатурки с фасада нашего дома тоже есть – здание ведь старое. Наши дома нетиповой застройки, их нормативный срок годности 100 лет. И он наступит еще нескоро – в 2039 году.

– Возмущались ли жильцы, когда им пришлось покинуть свои квартиры?

– Не то слово. Но оказалось, что эвакуация жильцов – это была запланированная акция Стройуправы, которая признала, что дом находится в аварийном состоянии и заявила, что отослала нам письмо об этом еще в апреле 2022 года. Мы же выяснили, что письмо застряло в системе и до нас не дошло. Мне не очень понятно, как представители Стройуправы могли провести обследование дома без ведома общества владельцев квартир, мы им не открывали ни подвал, ни чердак.

– Когда жильцы вашего дома смогут вернуться в квартиры?

– Как заключили специалисты, сначала нам надо провести ремонтные работы фасада – сбить штукатурку в тех местах, где она плохо держится, чтобы избежать падения отделяющихся частей, и отштукатурить по-новому. Укрепить несколько оконных проемов. После этого жильцы смогут вернуться домой.

Сейчас мы занимаемся проектом по ремонту фасада, сдадим его в Стройуправу, когда они утвердят – проведем ремонтные работы, которые займут два дня. Хотя лично мне непонятно, как проблемы с фасадом влияют на несущие конструкции дома. И непонятно, почему надо было нас эвакуировать.

– Проводилось ли обследование фундамента и несущих конструкций вашего дома?

– Да, общество владельцев квартир заказало геодезические наблюдения, чтобы разработать проект по укреплению грунта. С самим фундаментом проблем нет – он просто садится в грунт. Мы также заказали «геологию» – сделали две скважины 24 метра глубиной, чтобы проверить, какой там грунт. Мы поставили тензометры на трещины. Заказали проект на основе этих наблюдений и исследований, заплатили за него 11 тысяч евро и уже сдали его в Стройуправу. То, что грунт в нашем районе плохой, доказывает и случай с провалившимся на улице Валдемара троллейбусом. Но дорогу проще отремонтировать, чем дом.

– Как вы планируете ремонтировать дом–за средства самих жильцов?

– В нашем доме живут простые люди, они не могут накопить столько денег. В Рижской думе есть фонд по аварийному ремонту домов, будем претендовать на софинансирование, поэтому сначала и делали проект. Часть денег на ремонт пойдет из накоплений дома, возможно, собственникам квартир придется брать кредит в банке.

– Чтобы проводить ремонтные работы, нужно заручиться согласием всех собственников квартир?
– Достаточно согласия простого большинства квартировладельцев. Но вскоре ожидается принятие новых правил, по которым для таких решений достаточно будет и меньшинства голосов. Потому что собрать кворум довольно сложно. У нас дом небольшой на 15 квартир, поэтому нам легче договориться. А в больших многоквартирных домах на сотни квартир согласием жильцов заручиться трудно.

Марина СИУНОВА