Пандемия изменила уклад жизни латвийцев, сегодня школьники все чаще учатся дома, а их родители все реже работают в офисе. Все это привело к изменениям на рынке недвижимости. «МК-Латвия» выяснила, какое жилье сейчас самое востребованное, почему девелоперы спешно переделывают шикарные апартаменты в Юрмале и недвижимость какого вида подешевела.
Наши эксперты – руководитель отдела департамента жилья компании Latio Эвия Дзените и руководитель отдела оценки компании Latio Татьяна Бекере.
Влияние пандемии
– Скажите, пожалуйста, как пандемия повлияла на рынок недвижимости?
Э. Д.: – В марте-апреле 2020 года казалось, что цены на жилье вот-вот упадут, причем достаточно сильно. Продажи почти остановились, клиенты, которые были практически готовы купить жилье по указанной продавцом цене, вдруг заявили, что готовы совершить покупку только при условии получения 20–50-процентной скидки от указанной стоимости. Но продавцы были не готовы значительно скидывать цены.
– Почему люди решили, что продавцы пойдут им навстречу и продадут недвижимость с огромной скидкой?
Э. Д.: – Покупателям показалось, что пандемия спровоцировала новый экономический кризис, а во время экономического кризиса цены на недвижимость обычно падают, так как банки начинают отнимать у должников их жилье и на какое-то время предложение превышает спрос.
Сначала мы разделяли мнение покупателей, но потом поговорили с представителями банков, работающих на территории Латвии, и нас заверили, что заложенную недвижимость банки отбирать не будут. Для того чтобы клиенты смогли справиться со своими кредитными обязательствами, им будут даны кредитные каникулы. Так все и произошло. На рынок не поступило большое количество жилой недвижимости, которая могла бы спровоцировать серьезное падение цен.
Т. Б.: – Единственное, что изменилось весной прошлого года – это цены на аренду квартир в центре Риги. Раньше эти квартиры сдавались в краткосрочную аренду туристам, но после того, как поток туристов в Латвию приостановился в связи с Covid-19, эти квартиры поступили в долгосрочную аренду, которая всегда дешевле краткосрочной. Одно потянуло за собой другое, в результате на какой-то момент цены на аренду квартир в центре Риги снизились.
«Нам нужен дом!»
– Какие тенденции вы наблюдали прошлым летом и осенью?
Т. Б.: – Жители Латвии начали активно интересоваться участками вокруг Риги, на которых можно построить свой собственный дом. Кроме того, люди начали искать уже готовые к продаже дома и дачи, находящиеся в значительном удалении от Риги. До пандемии такие малоликвидные, не пользующиеся спросом дома и участки стояли в продаже по два-три года и ими почти не интересовались. А сейчас все небольшие дома уже выкуплены, можно даже сказать, что интересных предложений нет.
– В чем вы видите причину всплеска интереса к загородной недвижимости?
Т. Б.: – Как вы помните, Италия была первой страной, в которую пришла пандемия, людей «заперли» по домам, просили не выходить без надобности на улицу. Потом на какой-то период то же самое случилось и во многих других европейских странах. Латвийцы испугались подобного сценария и решили, что им нужен дом, чтобы в нем пережить пандемию. Согласитесь: одно дело круглые сутки сидеть в квартире, и совсем другое иметь возможность погулять хотя бы на своем участке около частного дома.
Кроме того, на приобретение дома повлияла новая тенденция: работать из дома, а не из офиса. Люди почувствовали потребность в уединении, в собственном кабинете, а в квартире его сложно оборудовать из-за отсутствия лишнего места.
Ко всему прочему, началась удаленная учеба у школьников, за время пандемии они уже трижды были вынуждены учиться из дома. Каждому ребенку нужно свое отдельное пространство для учебы, в собственном доме его организовать проще, чем в квартире. Ну и еще одной причиной купить дом послужило желание минимизировать социальные контакты.
Рост спроса на дома спровоцировал рост цен, что вполне логично.
– На сколько в среднем выросли цены на дома в пригороде Риги?
Э. Д.: – Трудно сказать, так как все дома разные. Но если еще пару лет назад можно было купить частный дом в окрестностях Риги за 150 000 – 200 000 евро, то сейчас это практически невозможно сделать.
– Есть ли недвижимость, которая подешевела за последние год-два?
Э. Д.: – Дома с огромной площадью подешевели, так как из признака роскошной жизни превратились в неликвид. Я знаю семью, которая решила продать свой дом в 380 квадратных метров и вместо него купить дом на 100 квадратных метров меньше. С большим трудом эта семья смогла продать свой дом. Она получила за него ровно такую сумму, сколько стоил дом в 250 квадратных метров.
– Какие дома сейчас являются самыми востребованными?
Э. Д.: – Дома с площадью от 150 до 280 метров. Все, что больше – уже труднее продать, но легче купить.
«У них стало больше денег»
– Почему люди кинулись приобретать недвижимость?
Т. Б.: – Этому есть несколько причин. Из-за длительной домашней изоляции люди стали меньше тратить: на развлечения, рестораны, поездки, спонтанные покупки. В результате у многих появились свободные средства, которые они решили потратить на улучшение жилищных условий. Некоторые решили купить дом только потому, что дом для них является синонимом комфортного образа жизни, их дети могут гулять во дворе дома и за ними не надо следить, как это делают те родители, которые вынуждены приводить ребенка на детскую площадку и проводить там два-три часа.
Есть и еще одна причина для приобретения недвижимости. Представители банков последние несколько лет говорят, что на счетах латвийцев находятся большие суммы накоплений. Люди поняли, что инфляция их накопления обесценивает, деньги должны работать, и начали вкладывать их в недвижимость. Покупка недвижимости либо сохранит деньги, либо приумножит их.
Я заметила интересную тенденцию: сейчас люди, когда покупают новую недвижимость, прежнюю не продают (как это было раньше), а оставляют ее у себя. Из-за этого покупателей недвижимости много, а объектов для продажи мало.
Купля-продажа квартиры
– К приобретению квартир тоже возрос интерес?
Э. Д.: – Безусловно! Люди начали подыскивать жилье, в котором хотя бы на одну комнату больше, чем в той квартире, в которой они живут сейчас. Все поняли, что пандемия затянется надолго, многим понравилась дистанционная модель образования и возможность работать удаленно. До пандемии запросов на кабинет в квартире не было, людям была нужна кухня, гостиная, детская и спальня.
– Могу ли я сделать вывод, что повысился интерес к квартирам с четырьмя-шестью комнатами?
Э. Д.: – Интерес к 4-комнатным квартирам, безусловно, есть, но покупок таких квартир не так уж и много, так как большое количество комнат автоматически несет с собой расходы на обслуживание, отопление и т. д. Особенно это касается квартир с пятью и шестью комнатами. К тому же квартир с таким большим количеством комнат мало, особенно на вторичном рынке жилья. Поэтому я не могу сказать, что интерес к многокомнатным квартирам сильно повысился.
– Цены на такие квартиры увеличились или уменьшились?
Э. Д.: – Из-за тех причин, которые я уже назвала, их стоимость осталась на прежнем уровне.
Если говорить о росте цен, то выросла цена на 2- и 3-комнатные квартиры как в новостройках, так и на вторичном рынке. Люди могут себе позволить приобрести такие квартиры, и они знают, что затраты на их обслуживание не будут слишком уж высоки. К слову: цена аренды 2- и 3-комнатных квартир тоже серьезно повысилась.
– А что вы скажете об аренде 1-комнатных квартир?
Э. Д.: – Здесь очень важно их месторасположение. На квартиры в центре города всегда высокий спрос, особенно со стороны студентов и туристов (для краткосрочной аренды). Поэтому цены таких квартир будут только расти. В других районах Риги увеличение цен на 1-комнатные квартиры тоже наблюдается, но он не такой стремительный.
Узнаем цены
– Сколько сейчас в среднем стоит 1-комнатная квартира в центре Риги, а также в микрорайонах (новостройка и вторичный рынок)?
Э. Д.: – Цены на серийные квартиры в центре Риги достигли в среднем 1400 евро за квадратный метр, вне центра – около 1000 евро за квадратный метр.
Цены на квартиры в центре в новых проектах стоят порядка 2800 евро за квадратный метр, а вне центра – 2200 евро. На вторичном рынке новые проекты (квартиры) в центре столицы стоят 2200 евро за квадратный метр, вне центра – 1600 евро за квадратный метр.
– В каких районах нашей столицы самый высокий спрос на квартиры?
Э. Д.: – Центр, Тейка, Агенскалнс, Межциемс, Иманта.
– Где реже всего покупают квартиры?
Э. Д.: – В Болдерае и Вецмилгрависе. В этих районах жилье покупают либо те, кто там уже живет, но не в своей, а в арендованной квартире, либо молодые люди, которые в этом районе выросли и теперь хотят съехать от родителей в свою жилплощадь.
– Меняется ли востребованность жилья в зависимости от изменения благоустроенности района? К примеру, в Кенгарагсе в 2021 году сдали новостройки...
Э. Д.: – Новые проекты не изменили спрос на жилье в Кенгарагсе, он достаточно стабилен. А вот в Болдерае ничего нового не построили, тем не менее цены на квартиры в этом районе выросли, причем даже больше, чем в Агенскалнсе или на Тейке.
Если говорить о Пурвциемсе, Плявниеках и Вецмилгрависе, то там цены на квартиры выросли где-то на 10–15%, и это трудно связать с изменениями в благоустроенности района.
Значительный рост цен на квартиры в этом году был зарегистрирован в Каугури. В Каугури очень хорошая инфраструктура, близость к морю, поэтому мне не понятно, почему долгое время на этот район был низкий спрос.
Аренда квартиры
– Давайте поговорим об аренде квартир. Легко ли сейчас найти квартиру для аренды?
Э. Д.: – В 2020 году иностранные студенты разъехались по домам, соответственно в Риге появилось много свободных квартир для аренды. Это на время снизило цены на аренду квартир, но в конце августа 2021 года студенты вернулись в Ригу, и стоимость аренды вновь выросла, а предложение уменьшилось. В какой-то момент мы даже столкнулись с тем, что нам нечего было им предложить... Если говорить про латвийцев, то нам снять квартиру достаточно легко, так как мы готовы снимать квартиру не только в центре Риги, но и в других районах.
– Студенты предпочитают снимать квартиру с несколькими комнатами и жить в ней сообща или 1-комнатную квартиру только для себя?
Т. Б.: – Это зависит от того, на каком курсе они учатся. На первом курсе они могут втроем снимать 3-комнатную квартиру, но уже со второго курса студенты понимают, что совместное проживание мешает учебе и снимают 1-комнатную квартиру.
– В какой части Риги выгоднее иметь квартиру для сдачи ее в аренду?
Т. Б.: – Конечно в центре Риги, так как такие квартиры можно предлагать для краткосрочной аренды туристам, что всегда выгоднее, чем долгосрочная аренда. В спальных районах на аренде квартиры больших денег не сделаешь.
– Что перестали покупать или покупают неохотно?
Э. Д.: – Кроме частных домов с огромной площадью (2000 метров и больше) упал спрос на квартиры с большим метражом, но с малым количеством комнат.
Нынешняя тенденция диктует правило: лучше иметь в квартире дополнительную комнату, чем одну, но просторную. Поэтому все новые проекты, которые начали строиться во время пандемии, ориентированы на компактные квартиры, люди охотно покупают 3-комнатные квартиры в новостройках, чья площадь меньше 50 метров. В Юрмале девелоперы спешно переделывают эксклюзивные квартиры, делают из 2-комнатных – 3-комнатные, из 3-комнатных – 4-комнатные и т. д.
«Сталинки» и «серийки»
– На что самый высокий спрос: новостройку, «сталинку» или на квартиры в серийных домах на вторичном рынке?
Т. Б.: – На сталинские дома спрос есть всегда, и он с годами не уменьшается. На квартиры в домах, построенных в советское время, спрос тоже есть, так как их цена самая низкая по сравнению с новостройками и «сталинками». Но число покупок квартир в серийных домах с каждым годом снижается, а процент покупок квартиры в новостройках, наоборот, растет.
Тем не менее в топе наиболее часто покупаемого жилья до сих пор первое место занимают 2–3-комнатные квартиры в серийных домах, затем 3-комнатные квартиры в сталинском довоенном доме, а затем идут 2–3-комнатные квартиры в новостройках.
– Расскажите, пожалуйста, о ситуации с жилым фондом, который был построен в советское время.
Т. Б.: – Интерес к таким квартирам есть, но банки не спешат давать кредит на покупку квартиры в таком доме, так как он уже достаточно изношен. А если банки и соглашаются кредитовать покупателей квартир в таких домах, то на короткий срок. Особенно негативно банки относятся к так называемым «литовкам», которые являются бомбой замедленного действия. Дома литовского проекта были построены максимум на 40 лет использования, а их до сих пор эксплуатируют, хотя они, как и другие панельные дома, уже в очень плохом состоянии. Поэтому тот, кто покупает квартиру в таком доме в кредит, должен заплатить более высокий первый взнос.
Правда, негативное отношение банков к таким домам не повлияло на стоимость квартир, так как на них имеется достаточно стабильный спрос среди людей среднего и пожилого возраста. Молодые люди, молодые семьи предпочитают квартиры в новостройках.
– Легко ли продать серийное жилье, построенное в советское время?
Т. Б.: – Серийные квартиры часто перестраивали, один владелец объединил туалет с ванной, другой – гостевую с кухней, третий соединил балкон со спальней. Все это привело к сложностям получения банковского кредита на покупку самовольно перепланированного жилья. Даже если с дверного проема была снята дверь и проем был переделан в виде арки, то это уже считается перестройкой! Банк не будет давать кредит на приобретение перестроенной без согласованного проекта квартиры, заставит продавца сделать проект упрощенной реконструкции жилья, согласовать его в муниципальном строительном управлении, а затем получить документы, подтверждающие, что все работы проведены согласно проекту. Затем потребуется сделать новое инвентаризационное дело и только после этого квартира будет готова к продаже. Все это потребует времени, сил и, конечно, средств.
Вопрос о новостройках
– Про новостройки какое-то время назад говорили, что их качество оставляет желать лучшего...
Э. Д.: – Это мнение частично справедливо насчет домов, которые строили до 2008 года. Потом изменились законы о строительстве, и теперь за качеством постройки следят очень внимательно. Если говорить о стоимости квартир в домах, построенных до 2008 года, то их цена невысока – от 1500 до 1900 евро за квадратный метр. Во-первых, из-за сомнительной репутации, во-вторых, из-за того, что эти квартиры уже считаются вторичным рынком.
– Ходят разговоры, что в скором времени Латвия столкнется с дефицитом новых жилых проектов. Вы с этим согласны?
Т. Б.: – Нет. Пару лет назад мы ощущали дефицит в квартирах в новостройках, но сейчас новостройки есть в каждом втором квартале, а еще через два-три года рынок будет полностью ими заполнен. Сейчас дома активно строятся не только в Риге, но и в Марупе, Дрейлини. Спрос на новостройки резко возрос после того, как поднялись цены на стройматериалы, люди понимают, что выгоднее оформить покупку сейчас – когда она еще в стадии строительства, чем потом, когда квартира уже будет построена. К тому времени ее цена гарантированно возрастет по сравнению с теми ценами, что мы видим сейчас. Но самое выгодное – купить квартиру в проекте, который был построен три года назад, когда цены на стройматериалы не были такими высокими, как сейчас.
– Есть ли шанс, что квартиры в новостройках подешевеют?
Т. Б.: – Нет, скорее всего, они подорожают, так как на них уже сейчас большой спрос. Коллеги рассказывали, что еще в июле у них было в продаже восемь 4-комнатных квартир в новостройках Пурвциемса, а в начале сентября все эти квартиры практически за две недели оказались выкупленными.
– Какой прогноз вы можете сделать по ценам на недвижимость в 2022 году?
Э. Д.: – Цены будут медленно расти, как на приобретение жилья, так и на аренду. Уже сейчас мы видим, что жилье по адекватным ценам раскупается как горячие пирожки. Часто на одну квартиру приходится по два-три покупателя. Бывали случаи, когда покупатели предлагали застройщику бОльшую цену, чем он запрашивал, побеждал тот покупатель, который накидывал самую крупную сумму. Иногда сумма «сверху» достигала нескольких тысяч.
– Какая средняя цена квартир сегодня?
Э. Д.: – В Риге средняя цена серийной квартиры достигла 1000 евро. На Тейке цена за метр выше, в Болдерае – ниже.
Если говорить о новых проектах, то сейчас цены за метр колеблются от 2000 до 2300 евро за метр. Цена частного дома – от 200 000 до 250 000 евро, причем дом площадью 200 квадратных метров и дом в 250 квадратных метров стоят примерно одинаково.
Ольга ВАХТИНА,
