После 1 июля 2024 года в отношениях между жителями многоквартирных домов и землевладельцами может наступить полный хаос. Ведь плата за право пользования хозяйской землей под домами, которая сейчас установлена на уровне 4% от кадастровой стоимости участка, будет отменена, а что придет ей на замену – неизвестно.
Упомянутый хаос приближается семимильными шагами, однако Сейм не торопится принять новое регулирование и спасти жильцов.
Проблема коснется примерно 3500 приватизированных многоквартирных домов Латвии, в которых насчитывается около 130000 квартир.
■ ■ ■
Сейчас отношения между десятками тысяч владельцев квартир в многоквартирных домах и сотнями землевладельцев, на участках которых эти дома находятся, определяет Закон о времени вступления в силу и порядке применения обновленного введения в Гражданский закон Латвийской Республики 1937 года, а также его частей о праве наследования и вещного права.
Название закона такое громоздкое, что дальше я буду именовать его Законом о вступлении в силу Гражданского закона.
Владельцы квартир, которым надоели многолетние суды с землевладельцами по установлению размера платы за аренду земли, вздохнули с облегчением, когда 30 сентября 2021 года Сейм принял поправки к злополучному закону. Поправки эти определяли, что никакой аренды земли больше не будет, ее заменит такое понятие, как право пользования землей. А платить за это право все мы должны по единой ставке в размере 4% от кадастровой стоимости участка в год.
Но если жители были вполне довольны таким решением Министерства юстиции, то земельные бароны взвыли. Ведь многие из них до сих пор через суды добивались арендной платы в 6% от кадастровой стоимости земли, а в иных случаях навязывали плату и побольше.
Свою правду земельные бароны пошли отстаивать в Суд Сатверсме, как делали это уже не единожды, а практически каждый раз, когда парламент пытался законодательно ограничить их претензии.
■ ■ ■
В Суде Сатверсме владельцы земли заявили, что институт права землепользования и размер платы за землепользование не соответствуют праву на собственность, принципу равенства, принципу защиты юридического доверия, а также праву на справедливое судебное разбирательство.
Суд признал установленную оспариваемыми нормами плату за землепользование в размере 4% несоответствующей Сатверсме, поскольку законодатель не обосновал данную плату. Например, непонятно, почему компенсация землевладельцу должна составлять именно 2,5% (за вычетом налога на недвижимость) от кадастровой стоимости земли.
А именно, по мнению суда, парламенту следовало принять во внимание, что землевладелец не только собирает с жителей деньги, но и несет серьезные затраты. Например, у собственника земли есть обязанности по уплате налога на недвижимость и подоходного налога, расходы на администрирование и юридическую помощь, а также существует риск, что отдельные жители задержат плату за пользование землей или вообще не расплатятся.
■ ■ ■
Решение суда Сатверсме об отмене единой платы за пользование землей должно вступить в силу 1 июля 2024 года – то есть осталось менее шести месяцев. Если Сейм и Министерство юстиции срочно не придумают другое регулирование, то существует риск, что с 1 июля земельные бароны могут резко поднять арендную плату за землю – ведь никаких ограничений больше не будет.
!!!
Времени действительно осталось совсем мало, и Министерство юстиции в спешке старается хоть как-то решить проблему. В итоге в феврале на заседании юридической комиссии Сейма был представлен первый вариант решения проблемы. Минюст предложил:
- сохранить плату за пользование землей в размере 4% от кадастровой стоимости участка,
- дать землевладельцу дополнительные права, которые помогут ему бороться с неплательщиками и даже получать дополнительные деньги.
Последний пункт будет, думаю, особенно интересным. Да, Министерство юстиции действительно хочет, чтобы землевладельцы получили право взыскивать с должника дополнительно по 17 евро за каждый просроченный платеж.
Это неожиданная и неприятная новость для собственников квартир. Ведь стоит зазеваться на несколько дней с оплатой счета за землю, и с тебя потребуют дополнительные деньги.
Однако пока до конца не ясно, как могла бы действовать такая норма. Ведь на данный момент пользователем земли считается весь многоквартирный дом, а плату за землю собирает домоуправление.
Если общий счет за пользование землей для дома составит, например, 1000 евро, а домоуправление соберет с жителей и перечислит земельному барону только 900 евро, формально тот сможет выписать только одну дополнительную квитанцию на 17 евро – для всего дома сразу.
Наказать счетами по 17 евро каждого из квартировладельцев-должников едва ли получится. Для этого землевладельцу потребовались бы индивидуальные договоры со всеми собственниками квартир.
Также Министерство юстиции планирует облегчить сам процесс взыскания долгов по пользованию землей.
■ ■ ■
В то же время в Министерстве юстиции предупреждают, то даже при сохранении платы за пользование землей на уровне 4% от кадастровой стоимости участка жителей в ближайшее время могут ждать большие неприятности.
Это связано с планами властей пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости с 1 января 2025 года. Если сейчас кадастровая стоимость рассчитана по состоянию на 2012 год, то с указанного срока предполагается установить ее на уровне 80% от рыночных цен недвижимости в 2022 году.
Есть места, где в результате подобного пересмотра хозяйская земля даже подешевеет, например, такое может случиться в рижском районе Плявниеки. Однако имеются и такие районы, скажем, Лиелупе (Юрмала), где кадастровая стоимость покажет четырехкратный рост.
В примере Министерства юстиции фигурирует дом в Лиелупе, владельцы которого уже сегодня должны платить землевладельцу 4000 евро в год за пользование землей. Однако с 2025 года плата для них вырастет до 17000 евро.
Для того чтобы смягчить резкий рост платы за пользование землей, министерство предлагает ввести соответствующие потолки. По мнению специалистов Минюста, реальное повышение должно будет растянуться на четыре года и составлять не более 30% в год.
Таким образом, если правящая коалиция до конца 2024 года не отложит повышение кадастровой стоимости недвижимости, предложение Министерства юстиции могло бы частично защитить жителей многоквартирных и частных домов от ценового шока.
■ ■ ■
Может показаться, что Минюст действительно хорошо поработал. Идею сохранить плату за пользование землей на уровне 4% можно только приветствовать, да и потолок повышения платы в связи с увеличением кадастровой стоимости – дело благое.
Но на заседании юридической комиссии Сейма эти предложения одобрены не были.
Во-первых, представитель владельцев земли Нормунд Шлитке заявил, что в условиях свободного рынка государство может устанавливать ценовые потолки только в условиях кризисной ситуации. Из этого можно сделать вывод, что владельцы земли опять могут потребовать отменить ограничения в 4%.
В свою очередь руководитель юридической комиссии Сейма Андрей Юдинс считает, что необходимо более радикальное решение, например, прекращение раздела имущества примерно через 30–50 лет. По его мнению, достичь этого вполне возможно, если установить для жителей процентные платежи в качестве платы за выкуп хозяйского участка.
Юдинс прав в том, что проблему раздельной собственности надо решать на уровне государства, а не так, как сейчас, когда жителям самим позволено принимать решение о выкупе хозяйской земли под домом по ее полной кадастровой стоимости.
Только вот слабо верится, что у политиков хватит смелости кардинально решить проблему.
Сейчас же главное для Сейма – срочно потушить законодательный пожар и принять до 1 июня 2024 года внятное регулирование о плате за пользование землей, которое не разорит жителей и не будет оспорено землевладельцами в Суде Сатверсме. Судя по дискуссии на юридической комиссии, Сейму до принятия такого решения еще очень далеко.
Дмитрий СМИРНОВ, экономист
