По данным Arco real estate, с начала года квадратный метр в серийной квартире в Риге подорожал на 7,9%, его стоимость достигла 974 евро. Продолжило дорожать и жилье в новостройках (+9,77% с начала года). Давайте разберемся, обосновано ли такое подорожание или на рынке раздувается новый пузырь.
Ситуация достаточно противоречивая. Ряд экспертов утверждает, что недвижимость будет только дорожать и по итогам года цены могут подрасти на 20%, а то и на 25%. Но некоторые аналитики высказывают предположения, что осенью рост цен может остановиться.
■ ■ ■
Рынок недвижимости, как практически любой рынок, работает по достаточно простой схеме: рост цен обеспечивается за счет притока новых денег. Говоря простым языком, это происходит, если у людей появляется больше денег и они могут позволить себе купить более дорогую недвижимость.
В нормальных экономических условиях рост цен на недвижимость объясняется ростом зарплат или других доходов. Логика та же: чем выше доходы семьи, тем больше денег можно потратить на покупку недвижимости.
Спекулятивные пузыри возникают в тот момент, когда банки увеличивают доступность кредитов, что искусственно подстегивает спрос на недвижимость.
События последних лет в Латвии четко подтверждают эту логику.
■ ■ ■
Так, в 2020 году, когда началась пандемия коронавируса, экономика была парализована многочисленными ограничениями. В то время у части жителей снизились доходы, будущее было неясно.
В результате в 2020 году недвижимость немного подешевела. По данным того же агентства Arco real estate, стоимость квадратного метра в серийных квартирах в Риге снизилась с 819 до 807 евро за квадратный метр (-1,5%).
Но уже в 2021 году латвийское правительство начало осуществлять активные стимулирующие программы, а Европейский центральный банк включил печатный станок на всю мощность и буквально стал заливать экономику еврозоны деньгами. Денег стало больше, у жителей появилась уверенность в завтрашнем дне. Соответственно, это отразилось и на рынке недвижимости. В 2021 году квадратный метр в серийных квартирах уже подорожал на 11,7%, его стоимость достигла отметки в 902 евро.
При этом печатный станок ЕЦБ активно работал всю весну 2022 года, что по-прежнему поддерживало рост цен на рынке недвижимости.
■ ■ ■
Однако в 2022 году появился новый фактор: война в Украине наложилась на накопленные дисбалансы в экономике и вызвала резкий рост потребительских цен. Фактически, на короткий период инфляция вышла из-под контроля.
Тут люди, имеющие накопления в денежной форме, оказались в тяжелой ситуации. Ведь если деньги просто лежат на банковском счету без движения, то они обесцениваются. Банковская ставка по депозитам равна нулю, а инфляция в мае достигла 16,9%. Вот на эти 16,9% деньги и теряют в стоимости.
Причем таких обесценивающихся накоплений в Латвии достаточно много. По данным статистики, на 31 марта 2022 года общий объем вкладов домашних хозяйств составил 11 584 000 миллиарда евро - огромные деньги.
Естественно, у богатых людей сразу же возник вопрос, как спасти свои деньги от инфляции. Так как финансовый рынок в Латвии развит очень слабо, то вариантов не так уж и много. А реально доступен только один вариант - это недвижимость. Вот люди, имеющие большие накопления, и стали массово скупать квартиры, лишь бы спасти свои деньги от инфляции. Ну а на рынке недвижимости начался небольшой ажиотаж.
■ ■ ■
В такой ситуации представители маклеров и строителей настроены оптимистично и не верят в падение цен. Ведь из-за инфляции строительные издержки растут, а квартиры раскупаются даже по увеличивающимся ценам.
«Из-за роста строительных издержек с марта на рынке недвижимости не появилось ни одного нового проекта, а около половины свободных квартир уже забронированы. Поэтому есть основания говорить о возможном дефиците в сегменте новых квартир, и эти факторы препятствуют падению цен в ближайшее время», - считают представители рынка недвижимости.
При этом цены на новостройки в Таллине и Вильнюсе на 25% выше, чем в Риге, так что нам есть еще куда расти.
■ ■ ■
Но надо учитывать, что цены на недвижимость будут расти до тех пор, пока будет обеспечен приток новых денег. А вот с этим в Латвии могут возникнуть проблемы.
Как уже упоминалось, сейчас на покупку недвижимости люди преимущественно тратят свои накопления, а накопления имеют свойство рано или поздно заканчиваться.
А главное - мировые центробанки для борьбы с инфляцией начали политику монетарного ужесточения. ЕЦБ держался довольно долго, но под напором инфляции, и он был вынужден сдаться. С 1 июля ЕЦБ выключил печатный станок и прекратил накачку еврозоны деньгами. Мало того, в ближайшие месяцы ЕЦБ начнет увеличивать процентные ставки. Это означает, что притока новых денег больше не будет, а ипотечные кредиты станут дороже. Конечно, процентные ставки будут повышаться медленно и постепенно, но все же это будет повышение.
■ ■ ■
Осенью-зимой 2022 года свой негативный вклад внесет рост тарифов на отопление. Ведь правительство собирается компенсировать только половину прироста цен, поэтому коммунальные услуги для среднего владельца квартиры подорожают. А если расходы у людей вырастут, то им придется экономить. Как следствие, денег на покупку жилья (платежи по ипотечному кредиту) у них будет меньше, что должно ограничить спрос на недвижимость.
Да, маклеры утверждают, что в новых энергоэффективных домах счета за отопление в 3,7 раза меньше, чем в серийных многоэтажках. Но тут надо рассматривать каждый проект отдельно. Так что, если человек купил квартиру, чтобы спасти свои накопления от инфляции, и не сдал ее в аренду, то счета за отопления сильно ударят по его карману и снизят выгодность такой сделки.
Также надо учитывать общеевропейские тенденции. Ряд экспертов считает, что из-за слишком активной печати денег ЕЦБ и низких процентных ставок в еврозоне сформировался очередной пузырь на рынке недвижимости. В июне швейцарский банк UBS опубликовал индекс спекулятивного пузыря. Согласно этому индексу, цены на недвижимость значительно выше нормы в таких городах, как Франкфурт-на-Майне, Мюнхен, Париж, Амстердам, Цюрих, Стокгольм.
А британский портал www.money.co.uk подсчитал, что во многих странах цена на недвижимость за последние 10 лет выросла более чем в полтора раза (а в некоторых странах и в 2-3 раза), существенно обогнав рост зарплат. Например, в Германии средняя стоимость квадратного метра в 2010 году составляла 2083 евро, а в 2020 году - уже 5459 евро, во Франции стоимость метра выросла с 4047 до 8113 евро.
Средние заработные платы за тот же период выросли совсем не так ощутимо, как метры: к примеру, в Израиле за десять лет недвижимость подорожала на 345%, а зарплата увеличилась лишь на 17,5%. В Швейцарии недвижимость подорожала на 165,5%, а зарплаты выросла на 2,4%, в Германии недвижимость выросла в цене на 162%, а зарплаты увеличилась на 14,2%.
Как результат, многие эксперты опасаются, что ужесточение монетарной политики ЕЦБ может обрушить европейский рынок недвижимости.
■ ■ ■
Конечно, в Латвии ярких признаков спекулятивного пузыря не видно. Но общая паника распродаж может перекинуться и на латвийский рынок недвижимости. Поэтому, если не будет обеспечен приток новых денег, осенью латвийский рынок недвижимости может оказаться в сложной ситуации.
Дмитрий СМИРНОВ, экономист
