Подвалы, которые всегда казались просто частью дома, вдруг стали ареной для настоящих баталий. Жильцы борются с управляющими, соседями и бюрократией за право пользоваться этими помещениями. Мы собрали самые горячие вопросы и обратились к экспертам Департамента жилья и окружающей среды Рижского самоуправления, чтобы пролить свет на эту проблему.
Статус подвала: что важно знать?
Представитель департамента Инесе Воркуле объяснила, что подвалы могут иметь два статуса, и это определяет все права жильцов:
- Помещение общего пользования. В этом случае подвал является частью общей собственности дома. У каждого владельца квартиры есть «идеальная доля» в подвале. Использовать его можно только по правилам, установленным Законом о квартирной собственности.
- Нежилое помещение. Это значит, что подвал был приватизирован и у него есть частный владелец. На такого человека распространяются все те же права и обязанности, что и на владельца обычной квартиры. Другие жильцы пользоваться таким подвалом не могут.
Право доступа: кто может менять замки?
■ «Имеет ли управляющий право менять замки и лишать владельцев квартир доступа к подвалу общего пользования?»
– Нет, не имеет. Если подвал – это общая собственность, то каждый жилец имеет право пользоваться им, если только общее собрание жильцов не приняло иное решение.
■ «Если управляющий все-таки повесил на двери подвала замок, необходимо ли жильцам решение общего собрания для восстановления доступа к подвалу? Имеет ли управляющий право требовать такое решение?»
– Нет. Управляющий не может требовать такого решения. Если он лишил жильцов доступа к общему подвалу, он превысил свои полномочия.
Кладовки в подвале: чья собственность?
■ «Кому принадлежат сараи в подвале – можно ли их считать составной частью квартирной собственности или частной собственностью?»
– Эти кладовки – не часть вашей квартиры и не частная собственность. Они считаются общим имуществом всех владельцев квартир. Порядок их использования должен быть утвержден на общем собрании жильцов. Такое собрание может, например, закрепить за каждой квартирой конкретный сарайчик.
■ «На каждом сарае в нашем подвале указан номер квартиры, однако у части квартир сараев нет. Вправе ли владелец квартиры занять пустую кладовку, которую никто не использует?»
– Прежде всего, нужно выяснить, существовало ли когда-либо в доме решение общего собрания о распределении этих кладовок. Если такого решения нет и договориться не получается, можно использовать сложившуюся практику: каждой квартире – по одной кладовке, если она нужна владельцу.
■ «В нашем доме не принято решение о порядке пользования подвалом, и также не определено, какой квартире принадлежит конкретный сарай, хотя все сараи пронумерованы. Если кто-то из соседей занимает сарай другой квартиры и возникает конфликт, как его можно разрешить законным путем?»
– Такие конфликты должны решаться в соответствии с Законом о квартирной собственности. Если полюбовно договориться не удается, единственным законным выходом является обращение в суд. Помните, что сарай в подвале – это не ваша собственность, он присвоен вам во временное пользование. Если жильцы дома ранее на общем собрании не закрепили сарайчики за конкретными квартирами, при споре одному жильцу придется доказывать, что он использовал кладовку, а другому – что он «захватил» именно пустующий сарайчик.
Хранение вещей и порядок: кто отвечает?
■ «Что разрешено и что запрещено хранить в подвале? Куда обращаться, если один сосед хранит краски и растворители, а другой притащил и бросил у стены надгробный камень?»
– Владелец квартиры обязан бережно относиться к общей собственности и соблюдать все правила безопасности. В подвалах строго запрещено хранить баллоны с газом, легковоспламеняющиеся жидкости и другие опасные вещества. Если вы видите нарушения, вы можете обратиться в Государственную пожарно-спасательную службу или даже в полицию (если в подвале хранятся подозрительные предметы, которые могут быть краденными). За серьезные нарушения порядка в доме владелец квартиры может быть выселен через суд. Это произойдет, если он, например, несмотря на многократные замечания, продолжит хранить в общем подвале взрывоопасные вещества.
■ «А я вот хочу спросить, кто обязан поддерживать порядок в подвале? После ремонта коммуникаций в подвале остались старые трубы и канализационные отходы. Дворник утверждает, что подвал не входит в его зону ответственности, и управляющий с ним согласен. Можно ли вызвать муниципальную полицию для составления акта об антисанитарии в подвале и применения штрафа к управляющему?»
– Если в договоре не прописано иное, за порядок в подвале отвечают все собственники квартир. Если вы обратитесь в полицию, а виновник не будет установлен, штраф могут выписать на все сообщество квартировладельцев.
Но тут важно сказать, что строительный мусор после ремонта должен вывозиться. Обычно эта услуга включена в смету.
Обращайтесь с претензией к управляющему. Если подвал завален хламом, создающим пожарную опасность, вы можете обратиться в Государственную пожарно-спасательную службу.
■ «Один сосед тащит в подвал все, что находит у мусорных контейнеров. Два года назад из средств дома уже были покрыты расходы на уборку подвала, но теперь все снова заполнено мусором. Как добиться, чтобы в таких ситуациях расходы нес только виновный жилец, а не все сообщество владельцев квартир?»
– Полиция и домоуправление могут принять меры только в том случае, если у вас есть доказательства, что именно этот человек виновен в захламлении помещений общего пользования. Если нет, то ответственность за санитарное состояние подвала несет все сообщество жильцов.
Незаконное использование: что делать?
■ «Сотрудники жилищного кооператива в подвале нашего дома устроили комнату отдыха – там пьют кофе, моются, стирают белье, используя общую воду дома. Управляющий их покрывает. Вправе ли владельцы квартир создать комиссию, открыть двери этого помещения и составить акт о незаконном подключении к общим инженерным коммуникациям и занятии помещения? Как в такой ситуации правильнее всего поступить?»
– Прежде всего, узнайте статус этого помещения. Возможно, оно сдано в аренду вашему же кооперативу. Если же оно является общей собственностью дома и используется без вашего разрешения, вы имеете право войти в него и составить акт о нарушении.
Кошки в подвале: чьи права важнее?
■ «В подвале нашего дома живут три или четыре кошки. Управляющий (кооператив) объявил, что окошко в подвал будет забито, так как якобы получена жалоба от одного владельца квартиры. Вправе ли управляющий принимать такое решение, если жалоба поступила лишь от одного или двух жильцов? Почему от защитников кошек требуют собрать сразу 50%+1 подпись владельцев квартир, чтобы люк оставили открытым?»
– Нахождение животных в подвале не является чем-то само собой разумеющимся. Люки должны быть закрыты решетками, чтобы животные не проникали туда, так как их присутствие может создавать антисанитарные условия и вредить имуществу. Требование получить согласие большинства жильцов на содержание кошек в подвале вполне обоснованно. Однако если за животными ухаживают и поддерживают чистоту, управляющие обычно не создают проблем.
Маргита СПРАНЦМАНЕ
