Пенсионеру Виктору Самцову исполнилось 88 лет. Несмотря на почтенный возраст, уже 16 лет он борется за свои права. Как он рассказал «МК-Латвии», несколько лет назад в результате квартирных махинаций маклера он лишился комнаты в коммунальной квартире по ул. Калнциема, 32А, в Риге. И с тех пор Виктор вынужден скитаться по съемным квартирам или жить у друзей или знакомых. Он считает себя жертвой мошенничества.
Потерял жилье из-за махинации
Самцов многократно обращался в различные структуры и ведомства и даже в Генпрокуратуру, но 16 лет борьбы, по его словам, прошли даром. Последний отказ из прокуратуры Виктор получил месяц назад – в конце апреля.
– Что же с вами произошло?
– 16 лет назад в результате квартирной махинации маклера я потерял комнату в шестикомнатной квартире недалеко от центра Риги – в доме на улице Калнциема, 32А. В своих письмах в разные инстанции я подчеркиваю, что вина лежит на маклерской фирме RSA и Рижской думе, которая знала о происходящем, но ничего не предприняла, несмотря на мои многочисленные жалобы.
В своих обращениях я прошу прислушаться к моей просьбе и, если не вернуть комнату, отменив сделку, то хотя бы выплатить компенсацию за нанесенный ущерб – в частности, оплатить стоимость утраченного жилья. По моим расчетам, стоимость квартиры в 235 кв. м на тот момент была 100000 латов, я жил в одной из комнат.
– Почему квартиру стали расселять?
– В шестикомнатной квартире нас было четверо: я и две соседки занимали по одной комнате, еще один сосед – сразу три комнаты. Однако этого соседа выселили за неуплату, да и для нас коммунальные платежи за такую большую площадь стали непосильными. Мы с соседями стали думать, что делать дальше, и пришли к выводу, что разумно приватизировать квартиру, продать и разъехаться по отдельным жилищам меньшей площади.
– Непростая задача!
– Мы поручили заняться этим вопросом маклеру. Обе мои соседки получили в качестве компенсации по однокомнатной квартире, одной маклерская фирма оплатила коммунальные долги.
– А что получили вы?
– Маклер уговорил меня на сомнительную схему, мол, он платит мне аванс 10 тысяч латов, а остальную стоимость комнаты потом. В результате я повелся на эти обещания, выплатили мне даже не 10 тысяч, а 8,5 тысяч за вычетом долга по коммунальным услугам, и на этом все.
Не было никакого договора
– Маклер нарушил условия договора?
– Никакого договора мы не оформляли, я просто выдал расписку, что получил эти 8,5 тысяч латов, и стал ждать остальную сумму. В это время маклер Рубен приватизировал квартиру, продал ее за 86 тысяч латов и оставил эти деньги себе. Я считаю, что он обманул меня и забрал себе мою долю стоимости квартиры.
– Почему остальным жильцам компенсировали жильем и деньгами, а вам нет?
– Я оставался в квартире последним, был там официально задекларирован и после выезда соседей имел право первой руки на приватизацию всей этой жилплощади. По сути, Рубен за 8,5 тысяч латов выкупил у меня право приватизации. Договоренности о том, что он доплатит мне после продажи квартиры, существовали только на словах, все документы мы оформляли без участия нотариуса, и в этом была моя самая серьезная ошибка. Но и государство виновато в том, что допустило такие схемы.
– Где вы сейчас живете?
– 10 лет я снимал квартиру в хозяйском доме на ул. Ерсикас, 18, платил аренду и коммунальные, но потом не стало возможности платить. Потом приютил меня у себя друг. Вот живу теперь у него.
– Обращались к юристам за помощью?
– Да, я со многими консультировался. И все говорят, что сделка проведена неправильно – с нарушениями, но никто не берется меня защитить. Я же считаю, что маклер воспользовался нашим незнанием законов и прикарманил около 60000 латов (примерно 80000 евро. – Прим. ред.).
– Вы пытались потребовать от фирмы компенсации или отмены сделки или же оспорить сделку в суде?
– Когда я собрался обратиться в суд, оказалось, что фирма RSA уже не существует, а фамилии своего обидчика я не знаю. На кого подавать в суд? Кого объявлять в розыск?
А что говорят юристы?
Ситуацию комментирует председатель Объединения юристов Латвии Рихард Бунка:
– Помочь в этой ситуации по прошествии более 15 лет практически невозможно. Самая главная ошибка Виктора – это то, что он подписал бумагу на отказ от права первой руки на приватизацию квартиры, которая стоила 100 тысяч латов, по факту получив только 8,5 тысяч латов. То есть в результате такого его согласия и легковерности квартиру приватизировал кто-то другой.
Здесь зададим себе вопрос – Виктор получил деньги, но за что? С его стороны это тоже было довольно странной сделкой, поскольку квартира-то ему не принадлежала, она была в собственности государства, а не приватизирована. По закону право первой руки на приватизацию не продается, оно может быть только передано. Но в случае, если человек получает за отказ от приватизации какие-то отступные, он должен был оформить эту плату официально и уплатить подоходный налог.
Виктор подоходного налога не заплатил. Напротив, мы видим, что в этой истории жилец, арендующий одну из комнат в шестикомнатной квартире, без всяких документов получил от маклера деньги за то, что не будет претендовать на право приватизации всего жилья. То есть получается, что по бумагам он просто безвозмездно отказывается от права первой руки, но втихаря получает за это не учтенные наличные.
«Сделка сомнительная, если не сказать больше...»
– То есть нарушения есть и со стороны самого жильца?
– Сделка сомнительная, если не сказать больше. Незнание законов не освобождает от ответственности. Другое дело, что маклер в этом случае оказался еще более хитрым обманщиком – посулил Виктору доплатить еще 60 тысяч евро «когда-нибудь потом» – за отказ от приватизации всей квартиры, сам же приватизировал ее, быстренько продал и скрылся.
Ошибка жильца еще в том, что он доверился человеку – некому знакомому, даже не зная его фамилии – только имя и название фирмы. Это непростительная оплошность. При таких сделках всегда надо проверять, с кем имеешь дело, наводить справки о компании, консультироваться, собирать отзывы. Нельзя так бездумно обращаться с недвижимостью. Ну и, конечно, проводить столь серьезные сделки без присутствия нотариуса неразумно. Получается, что человек пострадал по своей вине – из-за незнания законов и своей чрезмерной доверчивости.
– То есть со стороны маклера это не мошенничество?
– Если бы маклер обманом переписал на себя квартиру, которая уже принадлежала бы Виктору, это действительно было бы мошенничеством в чистом виде. Но поскольку здесь Виктор получил компенсацию за отказ от приватизации, причем денег ему никто не навязывал, то мошенничества нет.
Пан или пропал
– Но по факту-то человек был введен в заблуждение! Почему никто не берется расследовать это сомнительное дело?
– Если бы речь шла о вымогательстве денег или Виктора силой заставили бы подписать отказ от квартиры или права приватизации, тогда расследование непременно бы началось. Но здесь жилец отказался от права первой руки добровольно.
– Правда ли, что Виктор мог единолично приватизировать огромную квартиру в центре города, если бы не вмешательство маклера?
– Да, потому что остальные жильцы уже получили компенсацию или квартиры, выписались и съехали. А он оставался задекларированным и не желал съезжать. Вот этот маклер и придумал способ от него избавиться, посулив хорошие деньги.
Конечно, писать о таких историях нужно, чтобы вот такие старички понимали, что они потеряли, отказавшись за символическое вознаграждение от своего права первой руки на приватизацию. Тогда они получили от маклеров небольшие деньги, потратили, а сейчас, когда квартиры значительно возросли в цене, естественно, расстраиваются, что упустили такой шанс. Сейчас могли бы продать свою приватизированную квартиру, переселившись в меньшую по площади, и безбедно жить.
«В 1990-е это была обычная схема!»
Случай с утраченной квартирой комментирует и Алексей Петров, эксперт по недвижимости, который в 1990–2000-е годы занимался куплей-продажей жилья. Он рассказал, что в те времена подобные сделки проворачивались разными маклерами сплошь и рядом:
– Кстати, 8600 латов по тем временам – очень даже приличные деньги! За такую сумму запросто можно было купить двухкомнатную квартиру. Конечно, не в самом центре столицы, но в спальном районе запросто. Так что говорить, что Виктора обманули, выплатив ему 8600 латов за отказ от права приватизации, я бы не стал. Стоит упомянуть такой аспект, как долг Виктора по коммунальным платежам, который, по его словам, уже достигал 1400 латов. Если бы Виктор не пошел на сделку с маклером, возможно, его очень скоро выселили бы из квартиры через суд за неуплату, и он не получил бы вообще ничего.
Если подытожить эту ситуацию, то дедушка сейчас борется не за то, чтобы наказать мошенников, которые его обманули, а исключительно за свой финансовый интерес. Он хочет вернуть свое право на приватизацию квартиры и выгодно ее продать по нынешним ценам.
Но чем тут поможет прокуратура? Если речь идет о мошенничестве, как утверждает дедушка, то 15 лет назад надо было заявить в полицию, а не в прокуратуру. Логично же? Но полиция отказывает в возбуждении уголовного дела, потому что нет состава преступления.
Конечно, маклер заработал на этой сделке. Но если кто-то думает, что труд маклера был легким, он очень ошибается. Маклеру нужно было обойти массу учреждений, собрать подписи всех владельцев комнат в коммуналке, опросить наследников и членов семьи, зарегистрировать отказ этих людей от права первой руки на приватизацию комнаты или квартиры.
Только после того, как все вопросы с компенсациями и вариантами расселения были улажены, маклер мог приватизировать квартиру или продавать ее. Конечно, при этом допускалось много махинаций.
Как выглядело настоящее мошенничество?
– А в вашей практике подобные экстраординарные случаи часто бывали?
– Этот случай вовсе не экстраординарный, а самый рядовой. А в моей практике было и такое, что один объект недвижимости маклеры за один день продавали столько раз, сколько нотариусов успевали за день оббежать.
– Как это было возможно?
– Все из-за того, что в 1990-е годы не было центральной базы данных о сделках. То есть она была, но информация в ней обновлялась один раз в сутки. И можно было столько раз переписать недвижимость и столько раз взять у покупателей залог, сколько ты успеваешь объехать волостей (волость могла переписать недвижимость практически так же, как и любой нотариус). И многие нечистые на руку маклеры занимались тем, что по четыре раза за день продавали, например, одну и ту же землю. В итоге собственником становился тот из покупателей, кто первым успевал занести свои права в Земельную книгу. Вот это было реальное мошенничество!
– А что теперь?
– Сейчас информация о совершенной сделке купли-продажи появляется в базе данных практически мгновенно, так что прежние схемы мошенничества уже исключены.
Чем горю помочь?
Юрист по криминально-процессуальным делам Валдис Крамс в то время, когда Виктор Самцов совершил неудачную сделку с недвижимостью, как раз работал в отделе Государственной полиции по раскрытию экономических преступлений и ловил нечестных маклеров.
Вот как он комментирует ситуацию Виктора Самцова с квартирой:
– Если в этом деле вскрылись какие-то новые обстоятельства, то можно рассмотрение дела возобновить. Если же нет, то срок давности, который составляет 10 лет, не позволит снова вернуться к рассмотрению событий тех лет и оценке законности совершенной сделки.
– Само проведение сделки по продаже прав первой руки в неприватизированной квартире было законно?
– В случае сделки Виктора, о которой вы рассказали, судить, насколько она была законной или нет, я не могу. Это можно сделать, лишь имея на руках все документы. Пока же, судя по его рассказу, могу констатировать, что человеку обещали одно, а на деле предоставили совершенно другое. Этому можно верить, а можно и не верить.
– К сожалению, вторая сторона не выходит на контакт, возможно, маклер давно выехал из страны, а данные этого человека Виктору неизвестны.
– Это тоже важный момент. Перед серьезной сделкой с недвижимостью не изучить, с кем имеешь дело, не проверить фирму и личность маклера, это очень легкомысленно и недальновидно. В такого рода делах много неясностей, которые может проверить только полиция. Если человек обманут, получил совсем не то, что обещано, у полиции есть все возможности проверить, не совершено ли преступное деяние, и своими методами проверить те доказательства, которые обычным людям недоступны. Опять же у человека была возможность обратиться в полицию по горячим следам, но Виктор этого почему-то не сделал. Возможно, тогда его все устраивало? Ну а то, что ему заплатили меньше рыночной цены или меньше того, на что он рассчитывал, не является прямым нарушением, поскольку в законе не сказано, что недвижимость следует продавать лишь по рыночной цене.
«Проверить уже ничего нельзя...»
– К тому же, если недвижимость не приватизирована, ее и вовсе нельзя продавать?
– Видите, в деле и вскрывается множество разных обстоятельств. Человек жил в квартире на правах арендатора, затем появилось право первой руки на приватизацию недвижимости, и он его передает третьим лицам в обмен на какую-то компенсацию, которая частично покрывает образовавшиеся долги. Тут возникает вопрос о его доле в общей квартире. И если эта доля весьма невелика, только небольшая часть общей собственности, то, конечно, за эту долю ему причитается ощутимо меньше, чем за всю квартиру. Если сейчас этот человек на словах уверяет, что ему обещали больше, например 60 тысяч латов, не имея на руках никаких доказательств, то где гарантия, что через время он не скажет, что ему обещали 100000? Проверить-то все равно нельзя.
Если вторая сторона соглашается и признает, что такое обещание было, это одно. А если не признает и открещивается, то совсем другое. В спорных случаях стороны доказывают свою правоту доказательствами, и рассудить их может только суд. Поэтому вставать на сторону Виктора сейчас нет основания, – он может быть как прав, так и не прав. Если имеет место преступная сделка, это следует рассматривать прокуратуре или полиции – компетентным органам. Но, не зная всех обстоятельств, можно много нафантазировать и массу версий выдвинуть, а какая из них сама правдивая, так и не разобраться.
– Почему прокуратура, на ваш взгляд, не принимает к рассмотрению заявления Виктора Самцова?
– Наиболее частая причина в таких случаях заключается в том, что предоставленных доказательств недостаточно для возбуждения дела. Может быть и так, что прокуратура рекомендует человеку подавать в суд в гражданско-процессуальном порядке. Но в этом случае, как я понимаю, у Виктора просто нет достаточно средств, чтобы подать в суд, заплатить юристу. В результате он действует в рамках тех средств, которые ему доступны – пишет бесплатные заявления в полицию или прокуратуру. Что еще можно сделать? Если был какой-то договор на проведения сделки с недвижимостью, можно потребовать от второй стороны ее расторжения и отмены договора.
– Но если маклерская фирма приказала долго жить, а имени обидчика клиент не помнит, искать можно долго и концов не найти?
– Все не так безнадежно. Есть возможность сделать запрос в Регистр предприятий, навести справки о фирме и людях, которые ее представляли. Придется заплатить какие-то небольшие деньги за такую информацию, но вы ее получите. Если знаете, по какому адресу фирма находилась какое-то время назад, все реально выяснить. Конечно, расследование займет время.
– Обращение напрямую к генеральному прокурору может ускорить процесс рассмотрения?
– Это может помочь, поскольку генпрокурор, получив заявление, может направить его по назначению – именно тем компетентным специалистам, которые и могут его профессионально рассмотреть по существу.
Виктория СОКОЛОВА
