Доход многих пенсионеров мал, приходится думать о дополнительном заработке. Порой единственная возможность для этого – сдача своей недвижимости в аренду, правда, не всей квартиры, а только одной комнаты. Чем рискует человек, который решится на этот шаг?
«Какие риски?»
– Я гражданка России, получаю маленькую пенсию, живу в Латвии одна и мне некому помочь, – рассказывает наша читательница Ирина. – Поэтому я решила подзаработать на единственной недвижимости, что у меня есть – моей квартире. Я хочу сдать одну комнату человеку, которому выдан временный вид на жительство в Латвии. Но перед тем, как решиться на этот шаг, мне надо выяснить подводные камни этого бизнеса.
Декларация и договор аренды
На вопросы Ирины отвечает юрист Виктория Аузиня.
– Наша читательница хочет знать, должна ли она задекларировать жильца у себя в квартире?
– Прежде всего скажу, что только сам человек может задекларировать себя на определенной жилплощади. Соответственно, Ирина при всем желании не сможет это сделать.
Однако жилец должен иметь законные основания для декларации на чужой жилплощади. Этим законным основанием может служить договор аренды между ним и Ириной. Когда жилец Ирины будет декларировать свое место жительства на портале latvija.lv, он должен указать, что декларируется по определенному адресу на основании договора аренды с хозяйкой квартиры. А еще он – в качестве подтверждения – должен будет приложить скан этого договора к декларации.
– Имеет ли Ирина право запретить жильцу декларировать свое место жительства в своей квартире?
– Если будет заключен договор аренды, то хозяин квартиры не имеет права запретить жильцу декларировать свое местожительство по адресу квартиры.
– А если Ирина не будет заключать с жильцом договор об аренде?
– В этом случае декларация на ее жилплощади – вопрос договоренности между ней и жильцом.
Если жилец получит от Ирины «добро» на декларацию, но договор аренды заключен не будет, жильцу придется указать, на каком основании он декларирует свое место жительства по определенному адресу.
Права жильца, риски арендатора
– Какие права получит жилец после того, как Ирина задекларирует его в своей квартире?
– Декларация не влечет за собой никаких правовых последствий. Она нужна, чтобы государственные органы знали, где находится человек (жилец), как с ним можно связаться. Но факт декларации не дает жильцу прав на владение недвижимостью (он не может ее ни продать, ни заложить, ни подарить), а также не дает право проживать в ней после окончания срока аренды.
– А какие права дает жильцу договор аренды?
– Право пользоваться данной квартирной собственностью, но только на протяжении того периода, который указан в договоре.
– Имеет ли право жилец на основании договора аренды поселить в свою комнату жену, детей или привести товарищей?
– Статья 16 Закона об аренде жилого помещения говорит о том, что лицо имеет право разместить на снимаемой площади членов семьи: супруга и своих несовершеннолетних детей, а также несовершеннолетних детей от первого брака супруга. Но для этого надо попросить письменное согласие владельца квартиры. Нет согласия от владельца – значит, жильцу запрещено приводить на арендованную площадь свою семью и уже тем более друзей-товарищей (на постоянной основе). Хозяин квартиры в случае спора с жильцом сможет обратиться к помощи полиции самоуправления.
Составление договора аренды
– Надо ли составлять договор аренды у нотариуса?
– Не обязательно. Договор аренды может быть составлен в частном порядке, главное, чтобы его подписали обе стороны.
– Где можно найти пример договора аренды?
– Раньше бланки договора продавались в книжных магазинах, как сейчас – не знаю, но где-то в недрах Интернета он точно есть. Кроме того, можно заказать договор у юриста и вписать туда все то, что кажется важным.
Заплатите налог!
– Ирина хочет узнать, должна ли она платить налог с дохода, полученного от сдачи комнаты в аренду?
– Да, Ирине надо будет заплатить налог за сдачу одной комнаты в аренду. Как я уже сказала, ей надо заключить договор с жильцом, что с такого-то числа ее комната будет сдана в аренду. Этот договор Ирине надо зарегистрировать с системе электронного декларирования СГД (eds.vid.gov.lv) и начиная с 1 марта следующего года подать декларацию о доходах и расходах, в которой указать, какой доход она получила, сдавая комнату в аренду. Если она так все и сделает, то ей надо будет уплатить 10% в виде налога от этого дохода. Но если она не зарегистрирует договор аренды и утаит от Службы госдоходов получение дохода, то налог, который ей рассчитает СГД, составит не 10%, а 20% от размера дохода.
– Каким образом СГД может узнать, что комната сдается в аренду?
– Про комнату не могу сказать, но если человек сдает квартиру в аренду, но не извещает об этом СГД, то СГД может узнать о факте сдаче в аренду, например, по тому, что по определенному адресу есть потребление электричества, воды и газа. Возникнет вопрос, кто пользуется коммунальными услугами, этот вопрос СГД задаст владельцу недвижимости. Если ответ не удовлетворит СГД, то его сотрудники напишут владельцу квартиры письмо с просьбой заплатить налог на прибыль в размере 20% от дохода.
– Некоторые пожилые люди хотят отремонтировать квартиру, но не имеют на это денег. Если они сдадут недвижимость в обмен на ремонт, им тоже надо регистрировать договор аренды и платить налог на прибыль?
– Да, конечно. Но в этом случае в договоре аренды надо написать, что в такой-то срок квартира сдается за услуги по ремонту, а дальше – за такую-то плату. И заплатить налог за то время, что недвижимость была сдана за плату.
Продажа квартиры
– Что будет, если Ирина решит продать квартиру в течение срока действия договора аренды?
– Этот момент подробно оговорен в статье 28 Закона о найме жилых помещений. Если сданное в аренду жилое помещение продается в течение срока действия договора аренды, то покупатель обязан соблюдать договор найма только в том случае, если документ зафиксирован в Земельной книге. В противном случае договор теряет силу с момента подтверждения имущественных прав нового собственника в Земельной книге.
Разрыв договора аренды
– В каких случаях хозяйка квартиры может разорвать договор аренды досрочно?
– Это оговорено в статье 19 закона. Договор аренды жилой площади прекращается с:
- истечением срока его действия;
- когда жилплощадь непригодна для проживания;
- со смертью нанимателя;
- при возникновении у нанимателя права собственности на арендуемое им жилое помещение.
В одностороннем порядке можно расторгнуть договор, если жилец нарушает какой-то пункт договора аренды, например, не платит арендную плату или свою часть коммунальных платежей.
Кроме того, прекращение действия договора аренды жилого помещения возможно в случае, если жилец портит жилое помещение или помещение общего пользования, если нарушает порядок и соседи вызывают полицию, если использует жилплощадь для непредусмотренных для этого целей. Например, сделал из своей комнаты – интернет-магазин или мастерскую и принимает там клиентов.
Статус малоимущего
– Если новый жилец задекларируется в квартире, Ирина потеряет статус малоимущего лица?
– Если будет заключен договор аренды, то этот документ ясно покажет социальной службе, что хозяйка квартиры и жилец – это два разных домохозяйства, чьи доходы не могут быть учтены как доход одного домохозяйства. Однако Ирине надо знать: доход от сдачи комнаты будет прибавлен к ее доходам. И если окажется, что общие доходы женщины выше порога дохода, при котором человек может получить статус малоимущего или нуждающегося лица либо может рассчитывать на жилищное пособие, то она лишится этих видов социальной помощи.
Ольга ВАХТИНА
