В Латвии вернулись к вопросу введения необлагаемого минимума по налогу на недвижимость для единственного жилья. После долгих обещаний Министерство юстиции наконец разработало поправки к Закону о налоге на недвижимость, согласно которым от налога может быть освобождено единственное жилье.
Уже 17 февраля этот вопрос рассматривался на подкомиссии Сейма по налоговой политике. Текущее предложение Министерства юстиции подразумевает, что для единственного жилья с кадастровой стоимостью ниже 100 000 евро налог на недвижимость не надо будет платить вообще. Кроме того, для более дорогих жилых объектов также будут установлены налоговые льготы.
Если стоимость единственного жилья превышает 100 000 евро, то налог на недвижимость будет рассчитываться только с суммы, превышающей эти 100 000 с применением коэффициента 0,2. Таким образом, налогом будут облагаться только 20% от вычисленной разницы. Например, если кадастровая стоимость жилья составляет 150 000 евро, то налогом будет облагаться сумма в 10 000 евро ((150 000 – 100 000)*0,2).
■ ■ ■
Схожая методика будет применяться и для расчета налога на землю, находящейся под единственным жильем. Для земли необлагаемый минимум составит 10 000 евро. Соответственно, если кадастровая стоимость земли будет ниже 10 000 евро, то платеж по налогу будет равен нулю. Если – больше 10 000 евро, то к разнице от необлагаемого минимума также будет применяться коэффициент 0,2.
Министерство юстиции предлагает разбить принятие поправок к Закону о налоге на недвижимость на два этапа.
На первом этапе до 1 июня 2020 года уже в окончательном варианте должны быть утверждены поправки к законам, устанавливающие необлагаемый минимум для единственного жилья. Правда, в силу поправки должны будут вступить с 1 января 2022 года – как раз к следующим парламентским выборам. Так что в лучшем случае необлагаемого минимума придется ждать около двух лет.
На втором этапе (во второй половине 2020 года) предлагается рассмотреть возможность снижения ставки налога на недвижимость для объектов недвижимости с другими целями использования.
Кроме того, исследуется возможность применения необлагаемого минимума и для нанимателей жилья. Например, условия необлагаемого минимума будут также применяться к тем арендуемым квартирам, где договоры аренды зарегистрированы в Земельной книге, а сам съемщик задекларирован в арендуемом жилье. Это позволит привлечь инвесторов для строительства доходных домов, где квартиры сдаются в долгосрочную аренду. Ведь платежи по налогу на недвижимость фактически включаются в арендную плату, что снижает интерес к долгосрочной аренде жилья.
■ ■ ■
В целом я оцениваю поправки очень положительно. То, что у нас очень несправедливая налоговая система, отмечалось давно. Напомним, что еще в 2008 году ставка налога на недвижимость была 1%, затем ее подняли до 1,5%, а также ввели прогрессивный налог на недвижимость для жилья, ставка которого колеблется от 0,2% до 0,6% в зависимости от кадастровой стоимости жилья. В результате платежи по налогу на недвижимость возросли многократно, а сама сумма налогового платежа стала измеряться трехзначными и даже четырехзначными цифрами.
Сейчас самая большая нагрузка по налогу на недвижимость приходится именно на плечи жителей. Причем далеко не все жители в состоянии платить такой высокий налог на недвижимость. В итоге в Латвии постепенно начали развиваться процессы сегрегации (разделения) жителей: фактически образовались районы для богатых и бедных. Из-за высоких платежей по налогу на недвижимость некоторые жители были вынуждены продавать свое жилье и переезжать в более дешевые города. Например, только в 2019 году за долги по налогу на недвижимость эта недвижимость была конфискована у 5000 человек. Фактически получается, что жилье отбирается у более бедных жителей и передается более богатым.
Только в Риге каждый год число жителей сокращается на 2000, что частично может быть связано с высокими платежами по налогу на недвижимость. А на портале Manabalss.lv более 50 тысяч человек проголосовали за отмену налога на недвижимость для единственного жилья.
■ ■ ■
Кроме того, правительство одобрило новые правила по расчету кадастровой стоимости. Эти правила тесно связаны с поправками к закону о налоге на недвижимость и начнут применяться также с 1 января 2022 года. Ведь именно на основе кадастровой стоимости наших домов и квартир и рассчитывается сумма налога на недвижимость. И если введение необлагаемого минимума для недвижимости снизит налоговую нагрузку, то пересмотр методики расчета кадастровой стоимости как раз наоборот – налоговую нагрузку повысит. В итоге рынок недвижимости должен быть сбалансирован.
Надо отметить, что текущая методика расчета кадастровой стоимости действительно не совсем справедлива. Последний раз кадастровая стоимость пересматривалась в 2012 году и за это время рыночная стоимость недвижимости в некоторых сегментах значительно возросла. В результате стала складываться ситуация, когда обладатели дорогого жилья платят «заниженный» налог на недвижимость (по сравнению с рыночной ценой), а обладатели дешевого жилья платят завышенный налог. Новая методика должна исправить эту несправедливость.
Так, новая методика расчета кадастровой стоимости должна учитывать год постройки здания, его тип, способ использования и место нахождения. Например, довольно часто встречалась следующая проблема. Какой-нибудь инвестор строил новый просторный дом и затем продавал его по высокой цене. В результате из-за одной этой сделки вырастала кадастровая стоимость всех соседних домов – ну и налоговые платежи их жителей, соответственно, тоже.
Теперь же при расчете кадастровой стоимости для зданий и инженерно-технический сооружений надо будет учитывать год постройки и накопленный износ, который будет перерассчитываться каждый год. В результате для старых домов с большим накопленным износом кадастровая стоимость должна быть намного ниже, чем для новых.
Для земли, отведенной под застройку, будет назначена стандартная площадь, которая будет зависит от интенсивности застройки (многоэтажности здания). Оставшаяся земля будет регистрироваться как зеленая зона. В результате для зданий с необоснованно большими земельными участками будет снижена налоговая нагрузка.
Также будут усовершенствованы критерии для установления цели использования земли. Больше нельзя будет присваивать статус земли под застройку тем земельным участкам, где строительство физически невозможно. Ну и при расчете кадастровой стоимости будут учитываться только те обременения, которые влияют на конкретный объект, что повысит точность оценки.
В итоге изменение методики оценки кадастровой стоимости не окажут существенного влияния на типовые квартиры советской постройки и старые дома. Учитывая все факторы, кадастровая стоимость там должна получиться невысокой, уж точно ниже 100 000 евро. А вот для новых домов и квартир в элитных проектах кадастровая стоимость возрастет. То есть богатые должны будут платить более высокий налог на недвижимость.
■ ■ ■
У реформы налога на недвижимость есть только один существенный недостаток. По теории предполагается, что для дешевого жилья налоговая нагрузка снизится, а для дорогого – возрастет. В результате налоговые доходы самоуправлений не должны существенно измениться. Но действительно ли это так?
Так, в 2019 году самоуправления от налога на недвижимость заработали 226 миллионов евро. И если вдруг окажется, что введение необлагаемого минимума на единственное жилье все же резко сократит доходы самоуправлений (что очень вероятно), то правительство в последний момент может отказаться от этой идеи.
Дмитрий СМИРНОВ, экономист
