Министерство экономики работает над проектом нового Закона об управлении многоквартирными жилыми домами. Предполагается, что в будущем все владельцы квартир должны перейти на прямые расчеты с поставщиками коммунальных услуг. Как это будет работать?
На данный момент в Латвии параллельно действуют две системы расчетов за коммунальные платежи.
В большинстве домов жители расплачиваются за теплоэнергию, воду и другие услуги через домоуправление. Управляющий выступает посредником между владельцами квартир и такими компаниями, как Rīgas siltums и Rīgas ūdens.
Лишь в отдельных городах страны введены прямые расчеты между поставщиками услуг и собственниками квартир. Такая система существует, например, в Юрмале, Вентспилсе и Елгаве.
В 2013 году Сейм утвердил поправки к Закону об управлении жилыми домами, которые позволяли владельцам квартир перейти на прямые расчеты и больше не отвечать за долги соседей. Однако поправки ничего не изменили. Во-первых, для перехода на прямые расчеты требовалось решение большинства собственников квартир дома, во-вторых, поставщики пригрозили жителям дополнительными счетами.
Предприятие Rīgas siltums в 2015 году просило за подготовку индивидуальных квитанций 2,73 евро (плюс НДС) в месяц.
В Rīgas ūdens подсчитали, что переход на прямые расчеты будет обходиться каждому клиенту в 2,14 евро (плюс НДС) в месяц.
В регионах аппетиты поставщиков немного скромнее. Например, компания Madonas ūdens в 2021 году проинформировала о готовности высылать жителям счета по цене только 0,80 евро (плюс НДС) в месяц.
В этих дополнительных счетах многие эксперты усмотрели пассивное сопротивление коммунальщиков прямым расчетам. И действительно, нельзя ожидать, что водоканал или теплосети охотно взвалят на себя работу по подготовке счетов для жителей и борьбе с должниками, которую до сих пор вели домоуправления.
В конце 2022 года стало известно о планах Министерства экономики ужесточить подход к прямым расчетам.
В проекте нового Закона об управлении многоквартирными жилыми домами планируется утвердить прямые расчеты, как основной вид платежей за коммунальные услуги.
О проекте подробнее рассказал Мартиньш Аудерс, директор департамента жилищной политики Министерства экономики.
– В вопросе оплаты коммунальных услуг нужны изменения, – говорит Аудерс. – С этим согласны и сами поставщики. Правда, они не до конца согласны с тем, чтобы прямые платежи стали основным способом оплаты. Если прямые расчеты за воду, тепло и другие услуги будут введены, то поставщикам нужно будет или самостоятельно работать с должниками, или поручить это все тем же домоуправлениям, но уже за дополнительную плату.
– Министерство экономики хочет, чтобы впредь жители платили за коммунальные услуги только напрямую поставщикам?
– Да, по нашему замыслу прямые расчеты должны стать единственным способом оплаты коммунальных услуг. Но пока не исключено, что в переговорах с поставщиками коммунальных услуг будут предложены и другие варианты.
■ ■ ■
– Исторически поставщики коммунальных услуг выступают резко против введения прямых расчетов, зато идею поддерживают домоуправы. Чей голос будет иметь больший вес?
– Пока мы провели точечные переговоры с представителями ассоциаций. Хочу заметить, что домоуправы не так уж однозначно восприняли наше предложение. Возможно, что мы не найдем компромисса, и в таком случае последнее слово останется за Министерством экономики.
– Зачем нужны эти изменения? Почему не может сохраняться система, существующая сейчас?
– Все просто. Сегодня с одной стороны мы имеем жителя, который платит за индивидуально полученные коммунальные услуги, а если не платит, то за ним образуется индивидуальный долг. С другой же стороны мы имеем условного кредитора – поставщика коммунальной услуги, который не работает со своими должниками. Вместо поставщика этим вынужден заниматься домоуправ.
Возможно, что и после введения прямых расчетов с поставщиками взыскание долгов останется в руках домоуправлений, но под это необходимо подвести юридическую базу.
– Как скоро закон будет готов?
– Я полагаю, что на утверждение закона в Кабинете министров и Сейме потребуется не менее двух лет. После этого будет действовать переходный период – не менее года, чтобы стороны могли без стресса внедрить новую систему расчетов.
■ ■ ■
– Введение прямых расчетов, это лишь один из важных пунктов нового закона. Чего еще ожидать владельцам квартир?
– В новом законе планируется установить минимальный обязательный размер общедомовых накоплений. Сами владельцы квартир, если захотят, смогут, конечно, договориться об увеличении взносов в общий фонд. Также и управляющий домом может устанавливать оптимальный размер накопительного фонда. В этом он будет руководствоваться сведениями о состоянии дома.
Размер средств в накопительном фонде дома не должен быть меньше, чем 1/12 часть от расходов на управление домом в течение календарного года.
Из проекта Закона об управлении многоквартирными жилыми домами
– Говорят, что в будущем управдомы смогут распоряжаться накопительным фондом дома без согласия жителей. Это так?
– Здесь надо отметить два момента. Накопительный фонд дома уже теперь может быть использован управляющим для погашения долговых обязательств дома. В законе это не указано, но ясно видно из решений Верховного суда. Однако домоуправ ни теперь, ни в будущем не сможет использовать общедомовые накопления для погашения долгов за коммунальные услуги без согласования с квартировладельцами.
– А в каких случаях он сможет использовать деньги дома без одобрения владельцев квартир?
– В законопроекте указывается, что домоуправу будет дозволено тратить средства общедомового фонда для предотвращения аварийной ситуации и проведения внеочередного ремонта, а также для оплаты штрафов и налоговых долгов общности собственников.
■ ■ ■
– А правда ли, что поставщики коммунальных услуг после вступления в силу нового закона смогут требовать с жителей авансовые платежи, например, за отопление?
– Да, мы считаем, что поставщикам услуг необходимо дать право затребовать авансовые платежи. Сенат Верховного суда признал, что пользователем коммунальных услуг является не весь дом целиком, а лишь владелец каждой отдельной квартиры. Но вопрос об отключении коммунальных услуг должникам до сих пор болтается между небом и землей. К тому же отключить тепло или воду только одной квартире очень сложно. На фоне этого введение авансовых платежей станет способом защитить поставщиков коммунальных услуг. Это позволит этим предприятиям иметь достаточно средств, чтобы закупать газ и другие ресурсы, необходимые для производства тепла и т. п.
Поставщик услуг имеет право требовать с владельца квартиры или совладельца дома авансовый платеж, размер которого не превышает 1/12 части от годовой платы за услугу.
Из проекта нового Закона об управлении жилыми домами
– В пояснении к законопроекту сказано, что в случае бездействия общности владельцев квартир у владельца каждой отдельной квартиры появится право обращаться в суд. Это очень важно, ведь во многих домах жители не могут договориться о необходимых ремонтах, скажем, о починке крыши. Жителей пяти квартир на верхних этажах заливает, а собственники остальных ста квартир просто смотрят на это...
– Мы действительно хотим, чтобы закон защищал права владельцев отдельных квартир. Например, в Австрии и Германии каждый житель дома может обратиться в суд и потребовать, чтобы общность квартировладельцев выполнила свои обязанности по содержанию дома. Если у дома течет крыша, но жители не делают взносов в ремонтный фонд и управляющий не получил денег на починку крыши, то владелец залитой квартиры сможет требовать, чтобы суд обязал всех жителей делать необходимые ремонтные взносы, а управляющего – отремонтировать крышу.
– А возмещения ущерба требовать можно?
– Это можно делать уже сейчас.
Маргита СПРАНЦМАНЕ
