21 июля на заседании Кабинета министров были приняты подготовленные Министерством экономики поправки, которые упрощают требования к управлению жилыми домами и снижают административную нагрузку на управляющих. Главное изменение: вместо разной периодичности визуальных осмотров разных частей дома — где-то раз в год, где-то два раза в год — теперь для всех случаев установлена единая норма: одна визуальная проверка в год.
Что менялось и почему
До сих пор правила Кабинета министров №907 «О порядке обследования, техническом обслуживании и текущем ремонте жилого дома» предусматривали разную регулярность визуальных осмотров для разных элементов дома.
Как поясняется в аннотации к проекту поправок, «в основном интервал составлял два раза или один раз в год». Дважды в год нужно было осматривать, например, кровлю, состояние деревьев и зелёных насаждений, тротуары и подъездные дороги, инженерные сети в местах общего пользования.
Инициатором изменений выступила Группа по снижению бюрократической нагрузки. Она указала, что обязанность управляющего организовывать разные регулярные визуальные осмотры дома по нескольким направлениям, причём порой по несколько раз в год, требует значительных финансовых ресурсов — и тем самым снижает возможности вкладывать деньги в реально необходимые дому улучшения.
Министр экономики Виктор Валайнис так прокомментировал решение: «Принятые изменения позволят отказаться от формальных и менее эффективных проверок, сохранив при этом высокие требования к безопасности зданий. Ожидается, что оптимизация расходов на управление даст возможность направить сэкономленные средства на необходимые ремонтные работы и улучшение технического состояния жилых домов».
Важная оговорка: обязанность проводить дополнительные осмотры при аварии, стихийном бедствии или ином обстоятельстве, угрожающем зданию или его жителям, поправки не отменяют — она сохраняется в полном объёме.
Что говорится в самой аннотации к поправкам — и тут начинаются нестыковки
Любопытно, что сам разработчик поправок — Министерство экономики — в пояснительной записке к проекту куда осторожнее в оценках экономии для жителей, чем министр в публичном комментарии.
Во-первых, в аннотации прямо признаётся: по действующим правилам визуальный осмотр здания или его части может проводить «любое лицо» — не обязательно привлечённый строительный специалист. А раз так, «нельзя точно определить объём экономии для жителей".
То есть даже авторы поправок не берутся утверждать, что реформа реально даст экономию — просто потому, что неизвестно, сколько денег управляющие вообще тратили на осмотры, которые по закону мог провести кто угодно.
Во-вторых, в документе указано, что на практике визуальные осмотры часто совмещают с техническим обслуживанием и мелким ремонтом, которые будут проводиться и дальше — а значит, сокращение числа формальных «осмотров» само по себе может вообще не повлиять на стоимость услуг для жителей.
В-третьих, авторы прямо признают ограниченность самой процедуры: «Во время визуального осмотра можно обнаружить и оценить только видимые повреждения, скрытые же повреждения не выявляются». То есть чисто формальный ежегодный «осмотр» и раньше едва ли гарантировал реальную безопасность дома — если проблема была скрытой, её и при двух осмотрах в год могли не заметить.
Наконец, авторы поправок сами признают, что точную экономию посчитать невозможно: «Ориентировочно стоимость одного визуального осмотра может колебаться в пределах от 20 до 60 евро», и в неё вдобавок «может быть включено, например, техническое обслуживание, небольшой ремонт». Иными словами — расходы у разных домов настолько разные, что говорить об однозначной пользе для карманов жителей некорректно.
При этом ссылка на судебную практику в самой аннотации напоминает: управляющий обязан вести себя как «добросовестный и заботливый хозяин» (см. решение Сената по делу №SKC-109/2019) и должен уметь доказать, что осмотры не проводятся «ни чрезмерно редко, ни неоправданно часто или формально», а нацелены на своевременное предотвращение угроз и повреждений. Минимум в одну проверку год правила устанавливают лишь как нижний порог, который не освобождает от обязанности проводить дополнительные осмотры при необходимости.
Анализ: для кого на самом деле упрощение
Формально реформа выглядит логично: меньше формальных бумажных проверок — больше денег на реальный ремонт. Но если посмотреть на ситуацию глазами жителей многоквартирных домов, картина куда более противоречивая.
С одной стороны, многие жители годами жалуются, что управляющие компании фактически не проводили никаких обследований, хотя деньги на эту статью расходов управдомы исправно собирали. Если так, то формальное сокращение числа обязательных осмотров с этой позиции ничего не меняет к худшему: раз проверки всё равно существовали лишь «на бумаге», меньшее число таких проверок — это меньше поводов для управляющих выставлять жителям счета за услугу, которая фактически не оказывалась.
С другой стороны, из той же аннотации следует прямо противоположный вывод: реальной экономии для жильцов реформа не гарантирует. Стоимость осмотров и раньше не была жёстко привязана исключительно к «количеству визитов» — она включала техобслуживание и мелкий ремонт, которые как проводились, так и будут проводиться. А значит, управляющие вполне могут продолжать взимать с жителей прежние суммы, просто сократив реальный (или мнимый) объём работ, — при этом формально оставаясь в рамках закона.
Получается странная логика: если экономии всё равно не будет, а часть жителей подозревает, что осмотры и раньше проводились лишь на бумаге, — то само по себе снижение частоты обязательных проверок не решает главную проблему: отсутствие реального контроля за тем, платят ли жители за фактически оказанную услугу или нет.
Более того, снижая формальную планку с «два раза в год» до «раз в год», государство фактически облегчает управляющим формальное соответствие закону — не давая взамен жителям никаких новых инструментов для проверки, был ли осмотр реальным, а не «для галочки».
В этом смысле последние изменения укладываются в более широкую тенденцию, о которой всё чаще говорят сами жители: законодательство в сфере управления жилым фондом постепенно смещается в сторону интересов управляющих компаний — снижая их административную нагрузку и обязательства — тогда как число инструментов реального контроля и защиты для собственников квартир растет значительно медленнее.
КСТАТИ
Какие проверки до сих пор проводились дважды в год?
До вступления в силу новых поправок правила №907 требовали проводить два раза в год визуальный осмотр следующих элементов дома и придомовой территории:
Придомовой участок:
- отвод дождевой воды с тротуаров и подъездных путей;
- состояние покрытия и краёв тротуаров, подъездных путей, мостов, мостков и лестниц;
- состояние крон и корней деревьев;
- влияние озеленения на жилой дом, его оборудование и инженерные сети;
- ёмкости для сточных вод и индивидуальные очистные сооружения, мусорные контейнеры и площадки для них.
Кровля дома и надстройки над ней:
- несущие конструкции крыши;
- кровельное покрытие;
- швы кровли;
- кровельные люки и их соединения;
- чистота водостоков;
- система водостоков — на предмет деформации частей системы, коррозии, отсутствия деталей и прочих повреждений.
Инженерные сети в помещениях общего пользования и в других частях, находящихся в совместной собственности:
- система отопления;
- система водоснабжения;
- система канализации;
- система вентиляции и кондиционирования;
- система газоснабжения;
- система электроснабжения.
Теперь все эти проверки, как и прочие визуальные осмотры конструкций дома, потребуется проводить лишь один раз в год — если, конечно, техническое состояние здания, авария, стихийное бедствие или иные обстоятельства не потребуют внепланового осмотра.
