Правительство предлагает изменить порядок платы за землю, на которой стоят приватизированные многоквартирные дома, если земля принадлежит другому владельцу. Прежние правила перестанут действовать с 1 января 2027 года. Законопроект № 1582/Lp14 Сейм 15 октября передал в юридическую комиссию, правительство просит принять его как срочный.
О ком речь
Многие жильцы приватизированных квартир живут на чужой земле. После земельной реформы участки под домами вернули бывшим владельцам или их наследникам, а часть осталась у государства или самоуправления. Квартиры принадлежат жильцам, а земля нет. Закон называет это принудительной раздельной собственностью (piespiedu dalītais īpašums). Жильцы платят владельцу земли плату за законное пользование участком.
По данным Государственной земельной службы (VZD), приведённым в аннотации к законопроекту, за год на рынок выходит примерно 500 таких участков. У отдельных коммерсантов их больше десятка.
Как платят сейчас
Сейчас плата составляет 4% от кадастровой стоимости земли в год, но не меньше 50 евро. Владельцы квартир платят ещё по 15 евро в год за расходы на платёжное извещение. Минимальные 50 евро не умножают на число совладельцев.
Что решил суд
Идея платы за пользование землёй Конституционному суду не кажется неправильной: ещё в 2023 году он признал право пользования соответствующим Сатверсме, а размер платы в 4% нет. Законодатели поправили правила, но 10 декабря 2025 года суд снова признал регулирование платы и порядок кадастровой оценки такой земли не соответствующим Сатверсме.
Причины в двух вещах. Во-первых, с 2025 года в Латвии две кадастровые стоимости: фискальная, от которой считают налог на недвижимость, и универсальная, от которой считают плату за пользование. Иногда универсальная ниже, и тогда налог, который платит владелец земли, оказывается больше платы, которую он получает. Суд отметил, что такая плата не выполняет функцию компенсации, если не покрывает налог, равна ему или оставляет владельцу несоразмерно малую сумму. Во-вторых, рост платы для владельцев жилых домов ограничивался 30% к предыдущему году, и во многих случаях это ещё снижало доход землевладельца. Суд подчеркнул, что ни права владельцев построек, ни благосостояние общества нельзя защищать за счёт владельцев земли.
Суд признал прежние нормы недействительными с 1 января 2027 года. Если новых правил не будет, их место останется пустым.
Что предлагает законопроект
Главное изменение: помимо платы за пользование владелец здания будет возмещать владельцу земли налог на недвижимость на эту землю в фактическом размере. Если во владении только часть участка, налог считают по площади этой части. Плату по-прежнему предлагают считать как 4% от кадастровой стоимости земли в год, не меньше 50 евро, и платить поквартально вперёд. Платёжное извещение по-прежнему стоит 15 евро в год на каждого владельца (совладельца, владельца квартиры).
Вторая перемена: государство перестанет определять размер платы навсегда. Законопроект сохраняет минимум 4% и 50 евро до 31 декабря 2031 года. После этого владелец здания продолжит платить столько, сколько платил на 31 декабря 2031 года, пока стороны не договорятся или суд не рассмотрит спор.
Третья перемена касается пяти лет до конца 2031 года. Владелец земли сможет предложить повысить плату, а если соседи по дому не согласятся, обратиться в суд и доказать, что в его случае компенсацию выполняет более высокая плата, чем предусмотрена законом. Аннотация описывает это как постепенный переход к периоду, когда регулируемой государством платы больше не будет.
Есть и другие детали. Стороны смогут письменно договориться об ином размере платы и расходов на извещение, но такая договорённость не будет обязательной для нового владельца здания или земли. Если жильцы задерживают платёж, они возмещают землевладельцу убытки, пока он сам в задержке не виноват. Требования о плате и о возмещении налога будут действовать три года. Новая норма снимает с жильцов обязанность возмещать расходы на взыскание просроченных платежей (30 евро). Для государства и самоуправлений как владельцев земли плату будут считать по кадастровой стоимости на 1 января каждого года. Правительство определит случаи, когда публичный землевладелец должен будет договориться с определёнными группами владельцев зданий о меньшей плате. Какие это группы, в законопроекте не сказано.
Сколько это может стоить: условный пример
Допустим, участок под домом стоит по кадастру 120 000 евро, в доме 24 квартиры, доли примерно равны (на деле они зависят от площади квартиры). Налог считаем по основной ставке 1,5%. Это пример редакции, не расчёт для конкретного дома.
Плата за пользование составит 4% от 120 000 евро, то есть 4800 евро в год, или по 200 евро на квартиру. Налог за землю 1,5%, то есть 1800 евро в год, в новой схеме жильцы тоже возместят: ещё по 75 евро на квартиру. Всего 275 евро в год плюс 15 евро за извещение, итого 290 евро вместо прежних 215. Рост примерно на треть (расчёт редакции). Если налог в вашем самоуправлении иной, итог будет другим.
Что это значит для жильцов
Сумма, скорее всего, вырастет там, где она считается по минимальной ставке. В аннотации прямо сказано, что установленный размер как минимальный по сути вырос. Правительство отмечает, что точно оценить влияние на бюджет сейчас нельзя: доходы государства и самоуправлений как землевладельцев, скорее всего, вырастут, а расходы тех же публичных лиц как владельцев зданий тоже.
В запасе остаётся главный вопрос: что будет после 2031 года. Банк Латвии в деле Конституционного суда указал, что долгосрочная доходность государственных облигаций сейчас составляет 3,5–4,5%, поэтому 4% укладываются в экономически обоснованный интервал. Это один из доводов, которым землевладельцы могут пользоваться в спорах.
Тем, кому платить трудно, аннотация предлагает искать помощь в системе социальной помощи самоуправления: суд отметил, что не все владельцы квартир слабее землевладельцев, но трудные случаи можно решать иначе. Обратиться можно в социальную службу вашего самоуправления.
Другой путь предусмотрен законом о прекращении принудительной раздельной собственности в приватизированных многоквартирных домах, который действует с 1 января 2023 года: жильцы могут выкупить землю под домом в упрощённой процедуре. По данным аннотации, ею воспользовались уже в 75 домах (1789 квартир). Ещё по 325 домам земля определена, цена рассчитана и отправлено извещение о цене выкупа.
Что дальше
Законопроект подготовило Министерство юстиции (министр Эдвардс Смилтенс). Правительство одобрило его 6 октября, на следующий день после подписи министра он ушёл в Сейм. Сейчас его рассматривает юридическая комиссия. Нынешний состав Сейма работает до первого заседания нового, которое пройдёт в первый вторник ноября. Если Сейм примет законопроект как срочный, достаточно двух чтений. Прежние нормы теряют силу 1 января.
Отдельно идёт законопроект о компенсации землевладельцам. По нему государство возместит разницу между налогом и платой за пользование за период с 2025 года, а заявление нужно будет подать в Государственную земельную службу в течение шести месяцев после вступления закона в силу. Сейм поддержал эту идею в первом чтении 21 мая. Эта компенсация предназначена для землевладельцев, а жильцов напрямую не касается.
