Осень – важное время для владельцев квартир, которые еще не переняли дома в свое управление. Домоуправления, обслуживающие такие дома, обязаны до 15 октября ознакомить жителей со сметой на обслуживание в следующем году, а также с планами ремонтных работ. Любопытные жители могут заранее узнать, на сколько вырастет их квартплата, и даже замедлить рост счетов.
■ В какой срок домоуправление должно составить смету на обслуживание дома и план ремонтных работ на 2023 год?
– Такая смета и план должны быть составлены к 15 октября 2022 года. Домоуправление обязано письменно сообщить владельцам квартир, где именно они могут ознакомиться со сметой и планом. Например, эта информация может быть опубликована на домашней странице домоуправления или размещена на информационном стенде в доме.
■ Как действовать, если владелец квартиры желает получить письменную распечатку сметы на обслуживание и ремонты?
– В таком случае собственник должен обратиться с заявлением в домоуправление, а обязанность управляющего – в течение недели выслать владельцу квартиры письменную распечатку всех документов.
■ Какая информация должна быть включена в смету на обслуживание дома?
– В этой смете должны содержаться сведения о каждой обязательной работе по обслуживанию дома (например, санитарная уборка, техническое обслуживание, содержание лифта, юридические услуги и т. д.). Управляющий обязан указать, сколько стоит каждая такая работа.
■ Может ли управляющий предусмотреть в смете свою прибыль?
– Да, прибыль может быть включена в каждую позицию сметы на обслуживание, но также может быть указана в смете отдельной позицией.
■ Должен ли управляющий предусмотреть в смете на 2023 год накопления на ремонтные работы в доме?
– Управляющий действительно обязан предусмотреть взносы жителей в общий ремонтный фонд. Это делается, если при визуальной проверке или техническом обследовании у дома были обнаружены повреждения.
■ Может ли управляющий включить в смету на 2023 год масштабную перестройку дома?
– Это также правомерно. Управляющий включает восстановление или перестройку дома в обязательные расходы в том случае, если в доме прошло техническое обследование и специалист в своем заключении указал, что без этих работ дальнейшая эксплуатация дома невозможна.
■ У нас очень старый дом, которому требуется восстановление и перестройка. Но управляющий уже два года не предлагает нам делать ремонтные накопления, правильно ли это?
– Да, управляющий имеет право не включать в смету расходы на перестройку или восстановление дома, если конструкции жилого дома или его элементы находятся в аварийном или предаварийном состоянии и эксплуатационные показатели дома настолько ухудшились, что его восстановление более не считается экономически оправданным.
Комментарий
«В этом году жители домов под управлением нашего предприятия могут оспорить или дополнить смету только до 26 ноября, – говорит Крист Лейшкалнс, представитель рижского муниципального домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks. – В последние годы владельцы квартир чаще дополняют наш план ремонтных работ, чем сокращают его. Также они охотно голосуют за увеличение ремонтных взносов, чтобы нужная дому работа была выполнена как можно быстрее».
По словам Лейшкалнса, в 2023 году плата за обслуживание для 40 процентов домов под управлением Rīgas namu pārvaldnieks останется неизменной.
В 50 процентах случаев жители столкнутся с незначительным повышением квартплаты (до +10%). Для 8% домов плата повысится на 10–15 процентов, в оставшихся 2% домов повышение превысит 15%.
Как правило, большое повышение квартплаты в 2023 году коснется домов с плохой платежной дисциплиной, говорит представитель Rīgas namu pārvaldnieks. Это связано с тем, что управляющий несет в таких домах дополнительные расходы на борьбу с должниками.
■ Но ведь так наш дом окончательно разрушится! Разве управляющий имеет право оставить нас без помощи?
– Нет, не имеет. Если домоуправление из-за плохого состояния дома не предусмотрело в 2023 году ни ремонтных накоплений, ни ремонтных работ, то к 15 октября оно должно выслать жителям не только оповещение о смете, но и приглашение на общее собрание собственников квартир.
На таком общем собрании владельцы квартир могут принять решение:
- об утверждении составленного управляющим плана содержания дома и платы за управление,
- о том, чтобы включить рекомендованные в техническом обследовании работы по восстановлению или перестройке дома в план работ по содержанию дома в 2023 году и предусмотреть взносы на оплату этих ремонтов;
- о порядке проведения ремонтных и восстановительных работ, одновременно определив распределение работ и их финансирования по годам;
- о том, чтобы обеспечивать уборку помещений общего пользования и территории дома без участия управляющего, при этом в решении важно указать, кто из жителей будет проводить работы и отвечать за чистоту;
- о включении в смету платы за страхование дома;
- о перенятии права управления домом;
- о выборе уполномоченного лица для связи с управляющим.
■ Предположим, что управляющий сообщил нам о намерении повысить плату на обслуживание в 2023 году, но мы с этим не согласны. Как действовать, чтобы оспорить план домоуправления?
– Владельцы квартир имеют право в течение шести недель с того дня, когда управляющий опубликовал смету, принять общее решение и оспорить предложенную им плату и ремонтный план.
Но при этом важно понимать, что общность собственников квартир в неперенятом доме:
- не может отказаться от выполнения управляющим обязательных работ по управлению домом (другими словами, не получится сэкономить, например, на техническом обслуживании систем водоснабжения или лифта);
- не может отказаться от работ по ремонту, восстановлению или перестройке жилого дома, которые управляющий включил в план на 2023 год.
Однако же владельцы квартир могут принять решение:
- об установлении другой платы за услуги, предложив свои способы обеспечить дому выполнение обязательных работ (например, можно указать другого поставщика услуг, другие методики проведения работ и т. п.);
- о другом источнике финансирования на ремонт, восстановление или перестройку жилого дома. Скажем, жители могут проголосовать за банковский кредит вместо того, чтобы 10 лет копить на новую крышу;
- о другом времени проведения ремонтных работ и распределении финансирования по годам. Скажем, если управляющий сначала предлагает ремонтировать крышу, а лишь затем менять стояки, то владельцы квартир могут общим решением изменить порядок ремонтных работ и поручить управляющему сначала поменять стояки, а лишь затем ремонтировать крышу. Также, если управляющий хочет, чтобы жители накопили нужную сумму на замену стояков за один год, владельцы квартир могут проголосовать за то, чтобы собирать деньги в течение, например, трех лет;
- о том, чтобы своими силами проводить уборку общих помещений и территории дома, назначив ответственных за это жителей и определив порядок уборки;
- о включении в смету платы за страхование дома;
- о перенятии права управления домом;
- о назначении уполномоченного лица общности владельцев квартир для связи с управляющим.
■ В нашем доме каждый год повторяется одна ситуация. Получив от управляющего смету, мы с соседями собираемся и голосуем против повышения платы за обслуживание. Но управдом ни разу еще не прислушался к нашим решениям!
– Да, такая ситуация возможна, более того, она предусмотрена в правилах Кабинета министров № 403. Предположим, владельцы квартир проголосовали за то, что управляющий должен обслуживать дом за плату в размере 0,5 евро с квадратного метра, а сам управдом настаивает на том, что дешевле 0,8 евро это делать не сможет. В таком случае жители до 1 января должны выбрать другого управляющего.
■ А если этого не сделать?
– С 1 января 2023 года смета управляющего вступит в силу и владельцам квартир придется платить столько, сколько требует управдом.
Правда, решение о перенятии права управления или смене управляющего можно принять не только к 1 января, но и позже, в любое время. Так что, если квартплата с Нового года станет непомерно высока, вы всегда успеете убежать от такого домоуправа.
