Выселять не будут!

Тысячи рижан живут в так называемых муниципальных, а также в социальных квартирах самоуправления. В последние недели редакция получила несколько сигналов о том, что город пересматривает отдельные договоры аренды. С помощью специалистов Жилищного управления Рижской думы мы выяснили, что происходит.

Неужели это законно?

– Много лет назад я, как многодетная мать, получила квартиру в социальном доме, – рассказывает наша читательница Ирина.

Квартира была в плохом состоянии, поэтому женщина постепенно сделала в ней хороший ремонт.

– Сейчас, – продолжает Ирина, – мои дети выросли и разъехались кто куда. Видимо, поэтому я получила письмо от самоуправления о том, что мой договор на аренду квартиры не будет продлен. Другими словами, мне надо выехать из этой квартиры. Неужели Рижское самоуправление поступает со мной законно?

Договор на муниципальную квартиру

Наш эксперт – руководитель Жилищного отдела Департамента жилья и среды Рижской думы Марите Яворская предположила, что скорее всего наша читательница путается в понятиях. Ей отказывают в продлении договора не на социальную, а на обычную муниципальную квартиру.

– Есть несколько причин, по которым самоуправление может не продлить договор аренды квартиры самоуправления или даже расторгнуть его раньше срока. Такое происходит в следующих случаях:

• Если у арендатора имеется в собственности другая жилплощадь в любом месте Латвии.
• Лицо, которое получило муниципальное жилье, должно быть в нем задекларировано. Если оно задекларировано в другом месте, то теряет право на проживание в муниципальной квартире.
• Если лицо имеет долги по коммунальным платежам.
• Если лицо мешает своим соседям (шумит, портит общее имущество).

– Наша читательница подозревает, что ее лишают права аренды квартиры, потому что она больше не считается многодетной матерью.

– Нет, с этой точки зрения вопрос не рассматривается. То, что дети перестали жить в этой квартире, не является нарушением, из-за которого арендатор может лишиться права на проживание в этом жилье.

– Должно ли самоуправление предоставить арендатору муниципальной квартиры при расторжении договора другую квартиру?

– Нет. Но в некоторых случаях мы имеем право предложить замену квартиры с большей площадью на меньшую.

Договор на социальную квартиру

– По каким причинам город может расторгнуть договор аренды не простой муниципальной, а социальной квартиры?

– Причины, по которым Рижское самоуправление может разорвать или не продлить договор аренды, одинаковы для арендаторов как социальных, так и муниципальных квартир.

– Если Рижское самоуправление разрывает или не продлевает договор с жильцом социальной квартиры, должно ли оно предоставить ему другую жилплощадь?

– Нет. Если самоуправление решило разорвать договор, значит, жилец нарушил какое-либо условие проживания в социальной квартире.

Если же самоуправление решило не продлевать договор по истечении его срока, то, скорее всего, у арендатора исчезло правовое основание на проживание в этой квартире. Объясню на примере. Социальные квартиры в Риге получают либо одинокие малоимущие пенсионеры, либо малоимущие инвалиды первой или второй группы (или целые семьи, где есть малоимущее лицо с инвалидностью первой или второй группы).

Если имущественное положение пенсионера существенно улучшается, то он теряет право на проживание в социальной квартире. Это происходит и в случаях, если жилец теряет статус инвалида и при этом его доходы превышают уровень доходов малоимущего лица. Если же человек только потеряет группу инвалидности, но при этом его уровень доходов все равно не превысит установленного для малоимущего лица порога, то он сможет продолжать жить в социальной квартире.

Что, если…

– Вы сказали, что у арендатора муниципальной квартиры не должно быть собственного жилья. Наша читательница, а также ее сын и несовершеннолетний внук 10 лет назад получили муниципальную квартиру и все трое были занесены в договор аренды. Мужчина со временем купил собственное жилье. Теряет ли в этом случае его мать и сын право на проживание в этой квартире?

– Нет, право теряет только мужчина, а у женщины оно остается. Возможно, право на проживание в этой квартире потеряет и ребенок, так как у его отца появилась собственная квартира. Но эту ситуацию мы будем рассматривать отдельно.

А вот если бы муниципальную квартиру от города получила семейная пара, и позже мужчина купил квартиру, то оба супруга потеряли бы право на проживание в муниципальной квартире.

– Почему?

– Потому что по Гражданскому закону квартира, купленная в браке, принадлежит обоим супругам.

– Если бы мужчина получил квартиру в наследство или в подарок, его жена в этом случае тоже лишилась бы права продолжать жить в муниципальной квартире?

– Нет, так как в этом случае квартира принадлежит только ее супругу.

– Вопрос от нашего читателя. Он получил от города муниципальную квартиру, в договор аренды был вписан он сам, его жена и дочка. Читатель развелся с женой, женщина переехала на другое место жительства вместе с дочкой и по этому месту жительства задекларировала ребенка. Мужчина хочет знать, не потеряет ли его дочка право на проживание в муниципальной квартире?

– На ребенка относятся те же самые правила, что и на взрослого человека. Если к моменту перезаключения договора на аренду муниципального жилья выяснится, что ребенок не задекларирован в муниципальной квартире, то он лишится права в ней проживать, когда вырастет.

Необходим обмен квартиры

– Вы упомянули, что Департамент жилья и среды имеет право предложить арендатору замену муниципальной квартиры с большей площадью на меньшую. В каких случаях это происходит?

– Например, женщина с тремя маленькими детьми заключила с городом договор аренды на муниципальную трехкомнатную квартиру. Потом ее дети выросли, купили свое жилье и уехали. Женщина осталась одна в трехкомнатной квартире. В этом случае мы настоятельно предложим женщине перезаключить договор на муниципальную однокомнатную квартиру. У нас есть Регистр обмена, в котором эта женщина должна будет зарегистрироваться. Как только появится свободная однокомнатная квартира, женщина должна будет освободить трехкомнатную и переехать в однокомнатную. То же самое касается других арендаторов, которые потеряли право жить в больших квартирах. Замечу, что переезд будет организован таким образом, чтобы сначала жилец переехал в другую квартиру и только потом его прежняя квартира поступит в наш фонд. Другими словами, на улице человек не останется.

– Имеет ли право жилец отказаться от переезда в однокомнатную квартиру?

– Имеет. Но когда срок его договора аренды подойдет к концу, мы не продлим его договор на пользование большой квартирой.

– Вы привели в пример трехкомнатную квартиру. А если жилец остается жить один в двухкомнатной квартире, он тоже обязан переехать в меньшую?

– Мы предложим этому человеку обмен на однокомнатную квартиру, но если он откажется, то может остаться жить в прежней, двухкомнатной квартире. В этом случае ему не грозит выселение.

Замечу, что многие арендаторы муниципальных квартир сами просят нас поспособствовать обмену квартиры на жилье с меньшей площадью, чтобы экономить на аренде и квартплате.

– Мы сейчас говорили о муниципальных квартирах. А что происходит, если человек остается один в социальной трехкомнатной квартире? Вы ему тоже настоятельно предлагаете обмен и в случае отказа можете не продлить договор аренды?

– Да, конечно! Одинокий человек по правилам не имеет право проживать один в трехкомнатной квартире. Мы предложим ему только однокомнатную (не двухкомнатную) квартиру.

Постороннее лицо в муниципальной квартире

– Что происходит, если арендатор муниципальной квартиры заключит брак? Может ли он поселить у себя супруга?

– Договор аренды муниципальной и социальной квартиры запрещает арендаторам заселять у себя человека, который не прописан в договоре аренды. В этом случае женщина должна будет просить разрешение у самоуправления включить в договор аренды своего мужа. Скорее всего, ей пойдут навстречу, но мужчина в этом случае будет иметь статус не арендатора, а статус «другое лицо».

– Что дает этот статус?

– Разрешение проживать в муниципальной или социальной квартире, но только до тех пор, пока там живет арендатор квартиры. Если арендатор теряет право жить в этой квартире либо умирает, то так называемое «другое лицо» обязано покинуть квартиру. При этом не важно, кем это лицо приходится арендатору – супругом или совершеннолетним ребенком (например, дочь переезжает в муниципальную квартиру старенькой матери, чтобы ухаживать за ней). Такой человек не имеет права оставаться там жить, если в квартире не живет арендатор.

– Что произойдет, если арендатор не включит лицо, с которым живет в муниципальной квартире, в договор аренды?

– Если нам станет об этом известно, то мы не продлим арендатору договор аренды, так как человек нарушил условия аренды жилья.

– Если у этого человека (мужа) есть свое жилье, не потеряет ли женщина, которая вышла за него замуж, право жить в муниципальной квартире?

– Если мужчина приобрел квартиру до брака, то женщина не потеряет право жить в муниципальной квартире. Если мужчина купит или унаследует квартиру во время брака, то в первом случае его жена потеряет право на муниципальную квартиру, а во втором – нет.

– Можно ли выкупить муниципальную или социальную квартиру?

– Нет.

– Можно ли передать муниципальную квартиру по наследству или продать ее?

– Тоже нет. И сдавать ее в аренду запрещено, мы отслеживаем такие случаи. За сдачу в аренду муниципальной или социальной квартиры мы имеем право расторгнуть договор с арендатором.

Перезаключение договоров

– Раньше арендаторы муниципальных квартир заключали с городом бессрочные договоры, а сейчас Рижское самоуправление предлагает рижанам заключить договор на определенный срок. Обязан ли арендатор подписать такой договор?

– Действительно, много лет назад арендаторы муниципального жилья получили квартиры на основании договора, у которого не был указан срок действия. Но в 2021 году вступил в силу новый Закон о найме жилых помещений, согласно которому все договоры аренды на муниципальное жилье должны быть заключены на конкретный срок. По правилам Рижской думы, договоры должны быть перезаключены на два года. Если все условия договора аренды будут соблюдены, через два года договор продлится автоматически, то есть жильцу не придется писать заявление на продление.

Это правило относится ко всем арендаторам муниципальных квартир, кроме тех, кто получил квартиру до 1 января 2002 года, когда вступил в силу Закон о помощи в решении жилищного вопроса (то есть не относится к людям, которые получили квартиры еще в советское время и просто не приватизировали их. – Прим. ред.). Поэтому всем людям, которым необходимо перезаключить договор аренды, мы посылаем об этом извещение.

– А на какой срок сейчас надо заключать договор на социальное жилье?

– По правилам Рижского самоуправления (это не новинка, так было всегда) договор на аренду социальной квартиры заключается сроком на шесть месяцев. Если арендатор не нарушает условия договора и у него не пропадает правовое основание на проживание в этой квартире, то через полгода договор продлевается автоматически.

Поговорим о последствиях

– Что надо сделать, чтобы перезаключить договор на два года?

– Надо направить в Департамент жилья и среды Рижской думы заявление с просьбой перезаключить договор. Это можно сделать через портал latvija.lv либо отправив заявление, подписанное электронной подписью, на наш электронный адрес Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в браузере должен быть включен Javascript.. Если электронной подписи у человека нет, то заявление можно отправить по почте или бросить его в почтовый ящик, который стоит на первом этаже в фойе Департамента по адресу: Рига, ул. Бривибас, 49/53.

– Можно ли написать заявление от руки?

– Конечно. В заявлении следует указать свои личные данные и выразить просьбу перезаключить договор аренды квартиры по такому адресу на определенное время. Подпись обязательна!

– Что произойдет после того, как департамент получит заявление с просьбой перезаключить договор?

– Если нет оснований для отказа в его перезаключении, то Комиссия по найму жилых помещений Рижской думы примет решение о заключении договора на определенный срок. Квартиросъемщик получит это решение (за ним надо прийти лично), после чего надо будет отправиться в свое домоуправление и заключить с домоуправом новый договор на аренду жилья. Прежний договор в этот момент потеряет свою силу.

Договор потеряет силу...

– До какого срока надо перезаключить имеющиеся бессрочные договоры?

– До 31 декабря 2026 года.

– Что произойдет, если человек до этого срока не подпишет новый договор? Например, потому что сочтет это невыгодным либо просто пропустит ваше письмо...

– Все договоры должны быть перезаключены до 31 декабря 2026 года. Значит, до этого срока человек должен либо добровольно перезаключить договор, а если он этого не сделает в более-менее разумное время, то департамент подаст в суд.

– Когда департамент подаст в суд?

– Мы сделаем это до 31 декабря 2026 года, чтобы к 1 января 2027 года у нас уже было решение суда по вопросу продления договора аренды квартиры. Поэтому мы призываем рижан не тянуть время, реагировать на наш призыв перезаключить договор.

– Что должен будет решить суд?

– Он должен определить срок, на который жилец обязан перезаключить договор аренды. Решение суда является обязательным, это значит, что если жилец его не выполнит, то есть не придет перезаключать договор, то его прежний договор потеряет силу. А значит, жилец потеряет право продолжать арендовать жилье.

Вопрос о неприватизированных квартирах

– Допустим, рижанин получил муниципальную квартиру до 1 января 2002 года, но не приватизировал ее. В этом случае он тоже обязан заключить с городом договор аренды на конкретный срок?

– Прежде всего напомню, что эту квартиру можно выкупить у самоуправления (но не приватизировать, так как приватизация уже закончилась). Но если это по каким-то причинам невозможно сделать, то мы попросим жильца такой квартиры оформить с городом договор аренды сроком на 10 лет.

– К какому сроку надо перезаключить договор в этом случае?

– Также до 31 декабря 2026 года.

– Если человек откажется перезаключить договор, ждет ли его выселение?

– Этот вопрос будет решать суд.

– Что произойдет с договором аренды спустя 10 лет?

– Пока я не могу однозначно ответить на этот вопрос.

– Скажите, упомянутые правила об аренде социальных и муниципальных квартир действуют только по Риге или по всей Латвии?

– Требование до 2026 года перезаключить бессрочные договоры аренды на муниципальные или социальные квартиры действует по всей Латвии. Но у каждого самоуправления свои правила, определяющие срок, на который надо перезаключить договор, а также порядок перезаключения и условия договора.

Ольга ВАХТИНА