Rīgas namu pārvaldnieks предлагает жителям новые договоры: зачем это надо и кому выгодно? Тысячи владельцев квартир в Риге этой осенью нашли в своих почтовых ящиках проект нового договора с домоуправлением Rīgas namu pārvaldnieks. «Почему мы должны перезаключать договор? – спрашивают владельцы квартир. – И что будет, если мы его не заключим?»
До 1 января домоуправление намерено провести опросы о заключении нового договора во всех своих домах. Клиентам предлагают две недели на то, чтобы проголосовать за новый договор в письменном порядке.
Если жители какого-либо дома не проголосуют, то новый договор с Rīgas namu pārvaldnieks вступит в силу автоматически с 1 января 2026 года, предупреждают на предприятии.
У жителей есть вопросы
Однако такой расклад не устраивает опытных жильцов-активистов.
«Я внимательно ознакомился с проектом нового договора и нашел много непонятных мест, – пишет нам Александр Ивашенко. – Например, насколько я понял, после 1 января домоуправление сможет запускать руку в накопительный фонд нашего дома – и это без разрешения жителей! То есть копили мы на крышу, а домоуправ сам по себе может потратить эти деньги на замену труб».
Жанна Озолиня вычитала в проекте нового договора, что жители дома не смогут отказаться от услуг Rīgas namu pārvaldnieks и перейти к другому домоуправлению, пока не оплатят все долги: «А покажите мне хотя бы один дом, в котором нет двух-трех неплательщиков! Запрещая владельцам квартир менять домоуправление до полной оплаты всех долгов, Rīgas namu pārvaldnieks хочет взять нас в заложники…»
В домах идут споры, тем временем двухнедельный срок письменного голосования по многим адресам подходит к концу.
Новый закон по-новому метет
Почему нужен новый договор? Что он изменит в отношениях между жителями и домоуправлением? Эти и многие другие вопросы мы задали Мартиньшу Паурсу, члену правления муниципального домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks.
– Мартиньш, прежде всего, объясните, почему Rīgas namu pārvaldnieks предлагает клиентам заключить новый договор?
– Это связано с новым Законом о завершении приватизации государственных и муниципальных жилых домов, согласно которому с 1 января 2026 года права управления любым многоквартирным домом будут автоматически переданы сообществу собственников квартир.
– Даже если жители не хотят перенимать эти права?
– Да, даже в этом случае. Владельцы квартир должны либо организовать общество собственников и сами управлять своим домом, либо выбрать управляющего. Если собственники не сделают ни того, ни другого, вступит в силу новый договор с муниципальным домоуправлением.
– Как так – автоматически? Разве владельцы квартир не должны одобрить содержание нового договора на общем собрании или опросе?
– Вся конструкция наших письменных опросов построена так, что сообщество утверждает договор путем анкетирования. И это решение сообщества de facto служит как бы коллективной подписью под договором. Если вы с соседями вообще не голосовали, значит, вы пассивно согласились с проектом нового договора с Rīgas namu pārvaldnieks.
– Нет ли тут нарушения прав собственников квартир? Получается, они заключают новые отношения с Rīgas namu pārvaldnieks, даже не разобравшись, к чему их обязывает новый договор…
– В закон встроен очень сильный инструмент защиты владельцев квартир. Там указано, что жители могут расторгнуть этот договор в любое время, предупредив об этом домоуправление за месяц до расторжения. Если им что-то не понравится, если они захотят учредить товарищество или выбрать другого управляющего – они могут это сделать в любое время. Это право на расторжение закреплено за домом навсегда.
Это является очень большой мотивацией для нас как управляющего. Мы хотим, чтобы клиенты оставались с Rīgas namu pārvaldnieks. Перед нами поставлена тяжелая, но в то же время очень интересная задача – значительно улучшить свою работу, чтобы клиенты были довольны нашими услугами и не хотели уходить к другим управляющим.
Дом может настаивать на поправках к договору
– Могут ли жители потребовать, чтобы Rīgas namu pārvaldnieks изменил какие-то пункты договора?
– Это возможно. Если дом активен и желает внести изменения, уполномоченное лицо должно прийти к нам на переговоры. Мы обсуждаем предложения жителей, конечно, предоставляем свои аргументы и выслушиваем их доводы. Если мы договоримся о внесении изменений в договор, мы их зафиксируем и проведем новый письменный опрос.
– Когда представителям дома следует приходить к вам с такими предложениями?
– У нас есть время до 1 января, и решающим будет тот опрос по условиям договора, который был принят хронологически позднее. Даже если первый опрос завершится, скажем, в сентябре, но в октябре уполномоченные лица придут к нам на переговоры, мы договоримся об изменениях и в ноябре проведем новый опрос.
– Сколько домов уже завершило опрос о новом договоре с Rīgas namu pārvaldnieks?
– Процесс идет очень интенсивно. Каждый день мы рассылаем анкеты примерно по 30 адресам. По данным на конец прошлой недели:
- Примерно 1000 домов уже завершили опрос.
- Еще почти 1000 домов находятся в процессе.
- Жители еще примерно 1000 домов получат анкеты и проект договора в ближайшие дни или недели.
– Как голосовали жители тех домов, где письменный опрос уже завершился?
– Лишь примерно в 100 домах жители действительно смогли принять решение большинством голосов. Примерно в 50 домах жители приняли проект договора без возражений, еще в 50 домах – отклонили его. По остальным адресам владельцы квартир не приняли никакого решения и с большой долей вероятности можно сказать, что там новый договор вступит в силу по умолчанию.
– Что произойдет в домах, где собственники квартир голосовали против нового договора с Rīgas namu pārvaldnieks?
– Скорее всего, представители этих домов захотят что-то изменить в проекте договора. Но есть отдельные дома, которые благодаря этому опросу уже решили учредить общества собственников и управлять своим домом самостоятельно. И, хотя мы, казалось бы, теряем клиента, мы этому очень рады, потому что это означает, что собственники наконец осознали, что дом – это их имущество, и готовы о нем заботиться.
Цифры показывают, что активны всего 5–10% собственников квартир. И мы наблюдаем такую закономерность: чем больше дом, тем меньше шансов, что опрос будет успешным.
О расчетах и планах работ
– В проекте нового договора Rīgas namu pārvaldnieks упоминаются только электронные квартирные счета. Сохраните ли вы бумажные счета для тех жителей, которые не пользуются Интернетом?
– Да, после 1 января 2026 года мы продолжим обеспечивать бумажные счета тем нашим клиентам, которые этого хотят. Мы уважаем жителей, которые, может быть, меньше знакомы с цифровыми технологиями, чем мы.
И вот еще что: именно эти пожилые жители, как правило, наиболее активны в вопросах управления домом – они всегда присутствуют на собраниях, пишут нам письма, им все интересно.
Нам это очень нравится, это облегчает нашу работу. Поэтому мы будем продолжать отправлять бумажные счета.
– В проекте нового договора указано, что впредь Rīgas namu pārvaldnieks сможет менять план ремонтных работ раз в квартал, а не раз в год, как это происходило раньше. Как это следует понимать?
– До сих пор управление жилыми домами регулировалось правилами Кабинета министров № 408, определяющими магическую дату – 15 октября каждого года, когда муниципальный управляющий должен был сообщить жителям каждого дома планы ремонта на следующий год. С одной стороны – ясность, с другой – это создавало очень большие ограничения.
– Это какие же?
– Например, 15 октября мы публикуем план на 2026 год. Но в феврале 2026 года в доме проводится техническое обследование (которое делается раз в 10 лет или по необходимости чаще). И обнаруживается какой-то скрытый дефект или критическая ситуация, которую нужно срочно включить в план ремонтных работ. Раньше управляющему приходилось просить собственников квартир срочно принять общее решение: «Согласны ли вы включить эту вновь обнаруженную, опасную трещину в план ремонта раньше, чем замену двери или крыши?» Учитывая низкую явку на общие собрания, такие решения нам очень редко удавалось получить.
Какие последствия это имело? Жителям приходилось ждать до 15 октября следующего года, чтобы включить срочную работу в план уже, предположим, на 2027 год. Это сильно замедляло ремонт и не позволяло выполнить приоритетные работы тогда, когда это действительно необходимо.
Новый пункт договора предусматривает возможность менять план работ в конкретном доме раз в квартал без отдельного согласования с собственниками, если возникает такая необходимость, например, после технического обследования.
Пересмотр квартплаты – раз в полгода
– Еще один тревожный пункт в новом договоре: Rīgas namu pārvaldnieks оставляет за собой право менять размер платы за обслуживание раз в шесть месяцев. До сих пор, помнится, вы могли повышать плату только раз в год.
– Все правильно. Но также в новом договоре сказано: если управляющий меняет плату, у жителей есть три месяца для оспаривания решения или внесения изменений. За три месяца люди могут даже теоретически найти другого управляющего, перенять управление или учредить общество собственников.
– В новом договоре сказано, что жители имеют право требовать от Rīgas namu pārvaldnieks возмещения за оплаченные, но не полученные услуги. Как вообще возможно, что дом оплатил, но не получил от вас услугу?
– Предположим, дом оплатил услугу уборки помещений общего пользования, а дворник эту работу не выполнил. Мы узнаем о таких случаях в основном из сообщений самих жителей. Более того, мы призываем жителей обязательно сообщать о неполученных услугах через портал или приложение e-pаrvaldnieks. Мы проверяем жалобы. Если констатируем, что уборка в доме не выполняется, у нас есть возможность предоставить клиентам скидку.
Мы и раньше действовали таким образом – когда объективно видели, что жалоба обоснована, и у нас нет возможности предоставить дому неоказанную услугу, пусть и позже.
Финансовая безопасность и контроль
– В проекте нового договора говорится, что Rīgas namu pārvaldnieks оставляет за собой право хранить общие накопления жителей на депозитных счетах и в ценных бумагах. Но ведь это серьезный риск, что деньги «сгорят»!
– Во-первых, большая часть денег, накопленных жителями на будущие ремонтные работы, уже и сейчас хранится в Госкассе. Это самое безопасное место в Латвии для хранения денег, исходя из сравнений кредитных рейтингов в финансовом мире. Просто сейчас мы включили пункт о хранении средств в Госкассе в новый договор.
– Когда-то RNP хранил деньги в PNB банке, который рухнул.
– Да, пропали 6 миллионов евро. Но ни один житель не потерял ни одного евро, потому что Rīgas namu pārvaldnieks компенсировал этот ущерб из собственных средств.
– Где сейчас находятся остальные деньги ваших клиентов?
– Меньшие суммы хранятся, кажется, в шести коммерческих банках в Латвии. Шесть банков нужны, чтобы разделить риски. Деньги в банках доступны нам оперативно, так как ремонтные работы в домах ведутся каждый день. В Госкассе же находится та часть общих накоплений жителей, которую мы не планируем тратить в ближайшее время.
Я хочу особо подчеркнуть: деньги, хранящиеся как в кредитных учреждениях, так и в Госкассе, генерируют пусть и небольшой, но процентный доход.
– И куда поступают эти проценты?
– Мы возвращаем их в накопительные фонды домов. Жители отдельных домов могут видеть в своих ежегодных отчетах, что накопительные фонды домов пополняются не только их взносами, но и процентными доходами.
– Вы вкладываете деньги жителей в ценные бумаги?
– Мы оставляем за собой право вкладывать их в государственные облигации, которые являются самыми надежными из ценных бумаг. Но это не значит, что мы обязательно будем так поступать.
Сейчас в Госкассе, если не ошибаюсь, хранится 45 миллионов евро денег жителей.
Кто потратит наш накопительный фонд?
– Сегодня Rīgas namu pārvaldnieks не может взять ни цента из общего ремонтного фонда дома без разрешения жителей. Однако в новом договоре сказано, что с 1 января вы сможете без согласования с владельцами квартир использовать на оплату аварийных работ до 50% их накоплений. Не слишком ли?
– Я скажу наоборот. Собственники с 1 января смогут получить полный контроль за своими средствами. Если мы возьмем деньги из их накопительного фонда, например, на ремонт лифта или даже на замену кнопки лифта, жители сразу увидят это в своем профиле на портале e-pаrvaldnieks.
– Подождите, в общем фонде дома мы копим деньги на большие ремонты, например, на ремонт крыши. Какое право имеет управляющий тратить их на лифт?
– Предусматривая такие вопросы, мы установили лимиты использования общедомовых фондов:
- На мелкий ремонт мы в течение года сможем потратить не больше 25% от суммы, накопленной домом. Например, если дом накопил за год €10 000, то €2500 мы имеем право потратить на мелкий ремонт.
- На аварийный ремонт мы можем потратить до 50% от доступных на данный момент средств в накопительном фонде.
Причем мы делаем все, чтобы эти аварийные ремонты сокращались, и, кстати, они сокращаются довольно существенно.
– Тем не менее еще шесть-восемь лет Rīgas namu pārvaldnieks обвиняли в чрезмерном количестве аварийных ремонтов, что очень походило на нечестное «освоение» денег жителей. Нет ли рисков вернуться к той коррупционной модели?
– Согласен, такие проблемы были в прошлом, но с тех пор много воды утекло, репутация Rīgas namu pārvaldnieks улучшилась.
«Мы будем уважать решение жителей…»
– Хорошо, тогда разъясните другой вопрос. С 1 января Rīgas namu pārvaldnieks оставляет за собой право использовать до 25% от наших ремонтных накоплений на мелкие ремонтные работы. Кто раньше оплачивал выполнение таких мелких работ?
– Они часто финансировались за счет остатков платы за обслуживание.
– Как дому после 1 января понять, что вы действительно выполнили какие-то работы, а не просто списали деньги?
– Дом может общим решением выбрать уполномоченное лицо и постановить, что управляющий обязан согласовать все мелкие работы с таким старшим по дому. Если у жителей есть такое желание, мы обязательно будем его уважать. Это может быть механизм контроля.
Копить… вредно?
– У меня возникло ощущение, что при новом договоре с Rīgas namu pārvaldnieks жителям будет выгодней как можно быстрее потратить общие накопления на конкретные ремонтные работы, а не ждать, пока они будут пущены на оплату неких аварийных работ.
– Я согласен с этим. Если вы много лет копите на какой-то ремонт, фактически это только отдаляет вас от ремонта. У нас есть примеры: дом четыре года копил 140000 евро на замену крыши. И вот жители накопили эту сумму, но как вы думаете, сколько на тот момент уже стоила крыша? 240000 евро!
Если бы дом четыре года назад принял решение взять кредит на 140 000 евро, ремонт давно бы состоялся и причем вышел бы на 100000 евро дешевле.
– Напоследок – самый острый вопрос. По мнению нашей читательницы Жанны, Rīgas namu pārvaldnieks собирается взять своих клиентов в заложники, ведь в новом договоре указано: менять управляющего можно только после оплаты всех долгов. Что вы ответите встревоженной рижанке?
– Отвечу, что на практике не будет никаких изменений. Оплатить все долги за полученные услуги – это и так обязанность дома, предусмотренная Законом об управлении жилыми домами (статья 12, часть 5). Если дом уходит от нас с долгами, то это возможно. Мы просто продолжим работать с его должниками. Здесь ничего не меняется, просто то, что раньше было только в законе, теперь внесено и в договор.
Маргита СПРАНЦМАНЕ
