Рижская дума обязала арендаторов муниципальных квартир перезаключать договоры аренды с бессрочных на двухлетние. Многие считают это решение несправедливым. Чем оно чревато для жильцов? И могут ли они отказаться? На эти вопросы отвечает юрист Денис Горба.
Многие рижане, отказавшиеся от денационализированного жилья или не имеющие средств на покупку собственной жилплощади, в свое время получили муниципальные квартиры от самоуправления, заключив бессрочные договоры аренды.
Однако в 2021 году был принят Закон о найме жилья в новой редакции. Новые нормы закона навязывают арендаторам невыгодные условия: Рижская дума обязывает их перезаключить договоры аренды с бессрочных на двухлетние, а если откажутся – грозит добиться этого в судебном порядке. Многие арендаторы сильно взволнованы и не знают, как поступить. Некоторые отказываются перезаключать договор.
Две категории арендаторов
Как лучше действовать арендаторам? Чем грозит отказ в перезаключении договора? Можно ли в суде добиться более выгодных для себя условий? Эти вопросы мы адресовали юристу Денису Горбе.
– Кого касаются договоры на аренду муниципального жилья? Только тех людей, которые вовремя квартиры не приватизировали?
– Есть две категории людей, проживающих в муниципальных квартирах. Первые – это те, которые на рубеже 2000-х годов не приватизировали свои квартиры и живут на основании бессрочных договоров аренды. Вторая часть (таких людей больше в Риге) – арендаторы, которые уже в 2000-е годы получили муниципальное жилье в соответствии с Законом о помощи в жилищных вопросах и обязательными правилами Рижской думы, среди них – малоимущие, инвалиды, многодетные семьи, жильцы денационализированных домов.
– Всех ли арендаторов муниципального жилья Рижская дума обязывает перезаключать договоры?
– Перезаключать договоры в основном принуждают тех людей, кто получал квартиры от Рижской думы 10 и более лет назад. В 2022 и 2023 году рижанам начали рассылать «письма счастья» с предложением прийти и подписать договор на двухлетний срок. Причем подписать надо было в добровольно-принудительном порядке, как в советское время заставляли ходить на первомайские демонстрации. Ситуация в последнее время обострилась для ряда нанимателей муниципальных квартир, которые живут, например, в Плявниеках, в Дрейлини.
В ожидании неприятностей
– И как люди реагируют?
– Значительную часть арендаторов, среди которых много пожилых людей, сообщения от Рижской думы с требованием перезаключить договоры заставили понервничать. Особенно тех, у кого имеется печальный опыт проживания в хозяйских домах. У этих людей уже был опыт, когда по истечении срока краткосрочного договора они оказывались на улице. Неприятностей многие ожидают и сейчас: ведь когда они получали муниципальное жилье в обмен на согласие освободить квартиру в денационализированном доме, им обещали определенную защиту в виде бессрочных договоров. А сейчас оказывается, что эти ожидания не оправдались.
– Большинство арендаторов перезаключают договоры?
– Да, в большинстве случаев люди, получившие «письма счастья», перезаключают договоры. Однако есть и те, кто призывам Рижской думы подчиняться не хочет.
Срок ограничили до двух лет
– Чем были выгодны для арендаторов бессрочные договоры?
– Бессрочный договор на аренду муниципальной квартиры служил своего рода гарантией, что при добросовестном выполнении его условий человек сможет арендовать квартиру столь долго, сколько пожелает, и самоуправление его без жилья не оставит.
Вообще-то новый Закон о найме жилья предписывает заключать договор с пользователем муниципального жилья на срок не дольше 10 лет. Однако рижские депутаты ограничили этот срок до двух лет, то есть теперь рижан могут обязать заключать договоры даже на более короткий срок, чем два года.
В принудительном порядке
– Что грозит тем, кто не перезаключит договор?
– Тем, кто откажется, грозит судебное разбирательство с самоуправлением и, если суд вынесет решение не в пользу жильцов, то и подписание договора в принудительном порядке. Об этом говорится в письмах, рассылаемых арендаторам Рижской думой.
– Могут ли человека выселить из квартиры при отказе перезаключить договор?
– Нет, важно отметить, что по решению суда касательно перезаключения договора человека не смогут выселить из жилья. Суд может лишь обязать арендатора перезаключить договор на два года.
По Гражданскому закону двухсторонние договоры должны заключаться без введения в заблуждение, без обмана и принуждения. Но тут элемент принуждения присутствует, даже если арендатор подписывает добровольное согласие.
– Новые правила о бессрочных договорах касаются всех арендаторов муниципальных квартир?
– В принципе да, но не все из них получили письма. Даже среди жильцов одного дома кто-то получил письма, кто-то нет.
– По каким принципам отбираются адресаты, которым рассылаются письма?
– Точно я не знаю, но, видимо, возможности жилищного управления Рижской думы не безграничны, поэтому письма рассылают не всем. Если человек не отвечает, ему посылают второе письмо с предупреждением, что на него подадут в суд и при этом ему придется оплачивать судебные расходы. При этом человеку придется тратить деньги на юриста, а в случае проигрыша он должен будет уплатить 70 евро за подачу иска. Многие люди не хотят рисковать деньгами.
На чьей стороне закон?
– Слышала, что вы представляете в суде интересы женщины, которая не захотела перезаключать договор.
– Да, это так. Клиентка сказала, что потенциальная потеря денег ее не пугает, поэтому она решила попробовать посудиться. До этого она три раза писала отказ от перезаключения договора, и в результате самоуправление подало на нее в суд.
– Что в итоге решил суд?
– Суд принял решение в пользу истца, то есть Рижской думы. На мой взгляд, суд подошел достаточно формально к рассмотрению дела, не дав оценку аргументам стороны ответчицы. Да, действительно, переходные правила закона устанавливают право наймодателя требовать пересмотра договора найма. Однако я считаю, что эта норма не должна относиться к договорам, заключенным более 10–15 лет назад.
– Почему вы взялись эту женщину защищать, если закон не на ее стороне?
– Интерпретации закона могут быть разные. С чего все началось? Люди не понимали, каковы правовые последствия двухлетних договоров и договоров бессрочных, в чем разница между ними. Лично я тоже не понимаю, что изменится для наймодателя от того, что поменяется срок договора.
– Суд решил, что арендатор не прав и обязан перезаключить договор. Если женщина не перезаключит договор, то ее выселят?
– В Сатверсме записано, что жилье неприкосновенно, однако арендатора могут выселить, если он долго не платит за квартиру и у него образовались долги. Поэтому, независимо от того, бессрочный у него договор или сроком на два года, сам договор – не панацея от выселения. Если арендатор нарушает условия договора, не платит за жилье, мешает жить соседям – его могут выселить.
Без решения суда не выселят
– Спустя два года самоуправление имеет право отказать арендатору в перезаключении договора, даже если он ничего не нарушает?
– Теоретически это возможно по каким-то другим причинам. Но чтобы выселить арендатора, самоуправлению придется снова подать иск в суд, указав, что конкретное лицо живет незаконно, потому что у него закончился договор аренды. Без решения суда судебный исполнитель выселить человека не сможет. А если арендатор задолжал за жилье, и срок его пребывания по договору закончился, то истец (самоуправление) сможет подать иск в суд на двух основаниях и имеет больше шансов на победу.
– Обязано ли самоуправление оповестить человека, что он должен выселиться по окончании срока аренды?
– Да, конечно. Однако в письмах самоуправление сообщает, что если в течение двух лет у арендатора не будет нарушений, то с ним продлят договор.
Переобувание на лету
– Как вам кажется, почему теперь договоры с арендаторами жилья не продлеваются автоматически?
– Сейчас в Законе о найме жилья нет такого термина, как продление договора. Почему домовладельцы стремятся перейти с бессрочных договоров на срочные? Потому что когда срок аренды закончится, они смогут заключить новый договор на новых условиях. Так же может поступить и Рижская дума: по окончании срока предлагать заключение нового договора на других условиях по новой цене.
Кто имеет право на продление?
– Право аренды на муниципальную квартиру можно унаследовать или передать супругу или детям?
– Право аренды по закону автоматически не наследуется. И если договор заключался с одним нанимателем, по закону после его смерти оставшиеся члены семьи должны в течение трех месяцев написать заявление самоуправлению о том, что они хотят перезаключить этот договор и переоформить на себя обязательства. А если они ничего не предпримут, то договор не будет продлен.
У меня был клиент, который через 1 год и 2 месяца после смерти бабушки подал заявление на продление аренды жилья, и суд отказал ему в продлении договора, потому что он не уложился в срок. То есть арендаторов держат в прокрустовом ложе: шаг влево, шаг вправо – «расстрел», и подлавливают их на незнании закона.
– Если материальное положение арендатора улучшится, самоуправление может с ним прервать договор?
– Согласно правилам Рижской думы, у нанимателя и его родственников есть право просить продления договора. Но у Рижской думы нет обязательства перезаключить договор.
Подать заявление на продление договора можно:
- Если арендатор и члены его семьи исполняют условия договора.
- Если арендатор и его семья задекларированы в арендованном жилье.
- Если арендатору и членам его семьи не принадлежит отдельное недвижимое имущество – дом или квартира.
Например, я помогал молодой семье с детьми получить муниципальную квартиру. Пожив в такой квартире, они решили с помощью финансового учреждения Altum получить кредит и купить собственную квартиру, но при этом муниципальную квартиру не хотели терять. Однако выяснилось, что если они возьмут квартиру в кредит, то потеряют муниципальную квартиру. В итоге пара задумалась об оформлении развода: чтобы муж, как отец-одиночка с ребенком, смог оформить кредит на себя, а разведенная супруга осталась бы в муниципальной квартире.
– Если арендатор или член его семьи получит квартиру по наследству, его лишат муниципального жилья?
– Да, именно. Если арендатору или члену его семьи кто-то оставит в наследство квартиру, то они лишаются права аренды муниципального жилья при условии, конечно, если они это наследство примут. Видимо, такой семье предстоит нелегкий выбор: сохранить муниципальную квартиру или унаследовать частную квартиру.
– А взрослые дети, имеющие свою квартиру или дом, тоже считаются членами семьи?
– Нет, ведь со дня совершеннолетия родительская власть прекращается. Тут может быть важно, ведут ли родители и совершеннолетние дети совместное хозяйство, где дети задекларированы.
– Если на семью выделили двухкомнатную квартиру, а один супруг умер, то второго супруга не переселят в однокомнатную квартиру?
– Супругам обычно дают однокомнатную квартиру. Двухкомнатную могут дать, например, если мать с ребенком разнополые или в семье разнополые дети. Но если ребенок вырос и уехал учиться, а мать живет в двухкомнатной квартире одна, то при перезаключении договора могут возникнуть вопросы со стороны Рижской думы.
Кому положено жилье?
– Доходы людей, арендующих муниципальные квартиры, городские власти как-то отслеживают? При каких условиях можно получить муниципальное жилье?
– В большинстве случаев семья должна иметь статус малообеспеченной.
В 2024 году малообеспеченная семья – это семья, доходы которой не превышают 933 евро на двоих (549 евро на первого члена семьи и 384 евро на второго члена семьи).
Для претендентов на муниципальную квартиру, проживающих в хозяйских домах, нужно иметь доход не выше 500 евро на каждого взрослого члена семьи. А у одинокого человека доход не должен превышать 600 евро. У меня был клиент, одинокий пенсионер, с пенсией около 580 евро, а ему из-за рубежа прислали подарок 300 евро. Он пошел записываться в квартирную очередь на муниципальное жилье, а ему сказали, что его доход увеличился из-за подаренных денег. И на этом основании по критерию доходов в регистрации в квартирной очереди ему отказали.
Через три месяца его зарегистрировали в 4-м регистре, но при этом сообщили, что в бюджете Рижской думы на 2024 год деньги для выплаты компенсации для приобретения своего жилья не предусмотрены. Вообще в 4-м регистре очередь практически не движется.
– Могут ли измениться требования к доходам для получения муниципального жилья?
– Я считаю, что в течение срока двухлетнего договора с арендаторами многое может поменяться. Рижская дума может принять новые требования по доходам, и если люди им не будут соответствовать, их могут попросить на выход. Конечно, многие этого боятся.
В заключение я хочу привести слова директора Департамента жилищной политики Министерства экономики Мартиньша Аудерса. По его мнению, «новый Закон о найме не предусматривает каких-либо действий с уже заключенными договорами, которые заключались в рамках Закона о помощи государства и самоуправления в решении жилищных вопросов. Основная цель закона обращена вперед, то есть закон предусмотрен для тех договоров, которые будут заключены в будущем». Поэтому, как считает Аудерс, новый Закон о найме нельзя использовать по отношению к договорам, которые были заключены давно.
Очевидно, речь здесь идет о договорах, заключенных после принятия закона, а не до его принятия. Соответственно, новые требования должны относиться к договорам, которые заключались после 1 мая 2021 года, а не до того, как была принята новая редакция Закона о найме.
Как перезаключить договор в Риге?
Наш собеседник – представитель Рижской думы Мартиньш Вилемсонс.
– Сколько людей получили от Рижской думы письма с требованием перезаключить договор аренды с бессрочного на двухлетний в соответствии с новой редакцией Закона о найме жилья?
– Самоуправление разослало арендаторам около 1650 уведомлений о необходимости перезаключить договор на определенный срок.
– Как быстро арендатор должен отреагировать на письмо из Рижской думы? Что будет, если арендатор вовремя не отреагирует?
– В приглашении указана дата, до которой арендатор должен подать заявление в самоуправление. Срок составляет один месяц с момента получения письма. Если заявление не будет получено в указанный срок, управление Департамента юридической безопасности обратится в суд с требованием об установлении срока договора аренды.
– Сколько людей отказались перезаключить двухлетние договора? Сколько дел сейчас рассматривается в суде?
– Сейчас для рассмотрения в суде готовится 151 иск об установлении срока действия договора аренды, при этом четыре дела уже находятся на рассмотрении суда.
– Что человеку нужно сделать, чтобы перезаключить договор аренды на муниципальное жилье с бессрочного на двухлетний? Куда нужно обратиться?
– Человек должен подать в Департамент жилья и окружающей среды заявление с просьбой заключить договор аренды на определенный срок.
Заявление можно написать в свободной форме или воспользоваться бланком, размещенным на сайте Департамента жилья и окружающей среды https://mvd.riga.lv в разделе «Услуги» (Pakalpojumi) в подразделе – Veidlapas pašvaldības dzīvokļu jautājumos (бланки для муниципального жилья) выбрать бланк Nr.24 „Personas iesniegums dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanai uz noteiktu laiku” (Заявление лица о заключении договора найма жилого помещения на определенный срок).
Если у вас есть официальный электронный адрес, вы можете воспользоваться этой услугой для связи с самоуправлением (официальный электронный адрес или э-адрес – это возможность вести официальную переписку с государственными органами, используя созданный на latvija.lv аккаунт).
Если у вас нет официального электронного адреса, вы можете подать заявление:
- В территориальные центры обслуживания рижан: ул. Бривибас, 49/53; ул. Даугавпилс, 31; ул. Эдуарда Смильгя, 46; ул. Гобас, 6А; ул. Иерикю, 43А (контактный телефон +37180000800, e-mail
Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в браузере должен быть включен Javascript. ). - По почте, адрес: ул. Бривибас, 49/53, Рига, LV-1010.
- В электронном виде, подписав защищенной электронной подписью (адрес электронной почты:
Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в браузере должен быть включен Javascript. ).
Марина СИУНОВА
