Что нужно знать при покупке или продаже гаража? Почему цены на гаражи так стремительно выросли? Как не купить гараж с задолженностью? Об этом и многом другом читайте в нашей статье.
Гаражи – наследие советской эпохи
Наш собеседник – Андрей Валтерс, эксперт по недвижимости, председатель правления компании Langes Pils.
– Гаражные кооперативы – наследие советской эпохи, – говорит Андрей Валтерс. – Они возникли в советское время, в основном в 70-е и 80-е годы прошлого века, когда государство или город предоставляло землю, люди создавали кооператив, платили вступительные и членские взносы. Именно на эти средства кооператив строил гаражи.
В то время именно кооператив владел всеми строениями, а члены кооператива владели лишь паями или долями самого общества – и таким образом получали гаражи. Гаражные кооперативы и сейчас считаются совместной собственностью.
– Как происходил переход от советской к постсоветской системе?
– Случилась приватизация, и кооперативы своим членам за эти доли (паи) продавали гаражи, так непосредственно сами гаражи стали частной собственностью. А кооперативные общества в постсоветское время превратились в управляющие компании, на балансе которых может оставаться административное здание (кабинет, пункт пропуска, подсобные помещения) и те гаражи, которые по каким-то причинам не были приватизированы и переданы владельцам с регистрацией в Земельной книге.
Как раньше, так и сейчас гаражные кооперативы собирают взносы со своих членов, чтобы оплачивать сторожей, электричество, ремонт дорог – все, что касается общей собственности членов кооператива.
– Как кооперативный гараж оформляется в Земельной книге?
– В Земельной книге это обычно закрепляется на имя собственника как идеальная доля от совместной собственности на все гаражное строение и земельный участок с закреплением права индивидуального пользования на конкретное помещение (гараж). Совместная собственность означает, что несколько человек владеют одной недвижимостью и делят ее, но каждый совладелец имеет индивидуальные права на использование своего гаража.
От редакции. Получается, что человеку невозможно купить конкретный гараж. Он покупает часть от всего гаражного комплекса.
– Как происходит продажа гаражей?
– Она идет через рекламные порталы, а также с помощью «сарафанного радио» в гаражном кооперативе. В кооператив обращаются покупатели, желающие найти гараж, или продавцы, желающие его продать. Гараж можно продать отдельно, несмотря на то, что это совместная собственность. Согласия кооператива на это не требуется.
Паркинги: как купить и продать
– Помимо гаражей есть подземные и наземные паркинги (например, при новостройках). Как регулируется их купля-продажа?
– Паркинг – это весь подземный этаж, обычно он имеет отдельный кадастровый номер в Земельной книге и считается отдельным нежилым помещением. Квартира – это самостоятельный объект со своим кадастровым номером, а в паркинге покупается идеальная доля от нежилого помещения и указывается, какое место находится в пользовании конкретного человека.
– Как распределяются места на наземной стоянке?
– Место на стоянке – это индивидуальное пользование земельным участком, который находится в общей собственности всех жильцов. Если на общей территории новостройки выделена зона под паркинг, то девелопер проекта, осуществляя первичную продажу, указывает, что места на стоянке являются зоной не общего, а индивидуального пользования.
Например, дом находится на большом участке с зеленой зоной, детской площадкой, газоном и всем этим жильцы пользуются совместно. А площадка для стоянки автомобилей расчерчена, там обозначены места для машин. При первичной продаже квартиры, если вместе с ней покупается место на стоянке, в договоре указывается, что человек при покупке квартиры получает в отдельное пользование (но не в собственность) конкретное место на парковке.
Продам парковочное место
– Можно ли продать только парковочное место, без квартиры?
– Если наземное парковочное место не выделено в отдельную собственность с отдельным кадастровым номером, этого сделать не получится.
Право пользования парковочным местом обычно является довеском к квартире. Теоретически можно продать право пользования парковочным местом, но в практике я такого пока не встречал.
Что касается подземных паркингов – бывает, что их продают отдельно от квартиры. Подземный паркинг и квартира могут быть не связаны – паркинг, находящийся в отдельной собственности, может быть занесен в одну Земельную книгу, а квартира – в другую.
– Что происходит с ценами на гаражи и парковочные места?
– Анализа цен отдельно по гаражам и парковкам не встречал. Продавцы и покупатели просто смотрят в рекламу, или узнают, по какой цене сосед продавал, или идут к председателю кооператива – во многом срабатывает эффект сарафанного радио. Если говорить о подземных паркингах в новых проектах, девелопер устанавливает цену на парковочное место, как правило, в пределах 10–20 тысяч евро, бывает и дороже. На вторичном рынке цены могут быть выше. Бывают квартиры, которые купили вместе с парковочным местом, и те, которые приобрели без него. В этом случае при продаже квартиры будет разница в цене.
Что гласит закон?
- В Земельной книге кооперативный гараж обычно регистрируется на имя собственника как идеальная доля от совместной собственности на все гаражное строение и земельный участок с закреплением права индивидуального пользования на гараж.
- Закон о кооперативных обществах предусматривает, что руководящим органом кооператива является общее собрание его членов и правления, а также собрание представителей и совет (если он есть). По закону число учредителей кооперативного общества не может быть менее трех. Вступать в кооператив – не обязательно, это добровольное дело.
- В случае, если кооператив не образован, владельцы гаражей должны ежегодно собраться вместе и решить, что нужно сделать, чтобы привести в порядок территорию.
- Если человек продаст свою долю имущества в кооперативе, он перестанет быть членом кооператива и в течение года кооператив обязан выплатить ему его пай.
- По закону расходы на деятельность кооперативных обществ финансируют его члены, создавая накопления. Однако плату за обслуживание и за необходимый ремонт имущества платят все владельцы гаражей – не только члены кооператива. Например, если ветром сорвет крыши с одного или двух гаражей в строении, то расходы на ремонт придется нести всем владельцам идеальных долей недвижимости.
- Если владельцы идеальных долей не оплачивают счета за управление территорией и строениями, управляющий имеет право взыскать задолженность во внесудебном порядке, например, разослав предупредительные письма, поручив сбор долгов компаниям-коллекторам или обратившись в суд.
- По Гражданскому закону совладелец имущества, желающий продать свою долю (кооперативный гараж), должен за два месяца уведомить о своем намерении других совладельцев (членов кооператива) и предложить им свою долю, так как у них есть право первой руки на покупку. Только если получен отказ или истек срок для реализации права преимущественной покупки, гараж можно продавать по своему усмотрению.
Идем в кооператив?
Что стоит учесть при выборе кооперативного гаража? Обязательно ли становиться членом кооператива? Сколько придется платить за обслуживание? На эти и другие вопросы отвечает Янис Авишанс, председатель большого гаражного кооператива GIKS Imanta-5.
– В чем вы видите причины подорожания гаражей? Правда ли что за последние годы цены выросли в два раза и более?
– Да, гаражи подорожали значительно. Если раньше хороший гараж стоил 5 тысяч евро, то сейчас около 10 тысяч. Во-первых, причина в том, что новые гаражи у нас не строят. Во-вторых, люди активно занимаются рыбалкой, катаются на велосипедах – и всю эту амуницию надо где-то хранить. Гаражи потихоньку превращаются в склады, где люди хранят свое имущество. Посмотрите на сайте Noliktāva 1, сколько стоят специальные места для хранения. В долгосрочной перспективе гараж приобрести выгоднее.
– Металлические гаражи тоже подорожали? Есть ли такие в вашем кооперативе?
– Да, есть и металлические. Стоят они дешевле, чем кирпичные, хотя тоже подорожали примерно в два раза во время инфляции. Сейчас они стоят 3,5–4 тысячи евро, многие также используют их для хранения.
– Что можно и что нельзя хранить в гараже?
– Владелец сам решает, что там хранить. Единственное исключение: владельцы гаражей должны соблюдать правила противопожарной безопасности и не хранить в гараже более 40 литров горюче-смазочных материалов.
В чем преимущество?
– Когда человек приобретает гараж в кооперативе, обязательно ли ему становиться членом кооператива?
– Необязательно. Но в нашем кооперативе членство имеют большинство владельцев гаражей, за это они платят единоразовый взнос в 36 евро. Член кооператива имеет долю от общего имущества и может приватизировать гараж. Если он не вступает в кооператив, то гараж может быть только приватизированный, но без общей доли кооперативного имущества.
– Какое преимущество дает доля в кооперативе?
– Если, например, государство решит выкупить землю кооператива, снести гаражи и построить тут железную дорогу или другой объект, то человек, не являющийся членом кооператива, получит компенсацию только за свой гараж, а за землю кооператива (у нас 2,4 га земли) ничего не получит. В нашем кооперативе из почти 800 человек только 14 не являются членами.
Заплатите налог!
– Нужно ли платить за гараж налог на недвижимость?
– Да, за приватизированные гаражи люди платят налоги индивидуально – им ежегодно приходит счет от Рижской думы. За неприватизированные гаражи счет приходит на имя кооператива, а мы эти счета распределяем по гаражам.
– Кому принадлежит земля под гаражами?
– В свое время наш кооператив выкупил эту землю у частных хозяев, сейчас она принадлежит нам.
– Налог на землю владельцы гаражей тоже платят?
– Да, в ежегодную плату, которую платят и члены кооператива и те, кто в нем не состоит, входит налог на землю.
Плата за обслуживание
– Вы упомянули платеж при вступлении в кооператив. А сколько в вашем кооперативе надо платить за обслуживание гаражей?
– 190 евро ежегодно владельцы гаражей платят за обслуживание, независимо от того, члены они кооператива или нет. В месяц выходит по 15–16 евро.
– Что включает обслуживание?
– Электричество, содержание дорог, шлагбаум, охраняемую территорию: в нашем штате есть сторожа, которые следят за порядком. Всего в нашем кооперативе восемь работников. Я, как председатель правления кооператива и управляющий, тоже считаюсь работником.
– Договор на поставку электричества заключает кооператив, или владельцы гаражей?
– Договор заключает кооператив, электропроводку мы сами поддерживаем в порядке. Отдельно владелец гаража не может заключить договор на поставку электричества в кооперативе.
Два типа гаражей
– Есть два типа гаражей – приватизированные и неприватизированные. Если гараж не приватизирован и не внесен в Земельную книгу, человек его может продать?
– Вообще-то все гаражи внесены в Земельную книгу, но гаражи, которые не приватизированы, считаются кооперативной собственностью. Если гараж неприватизированный, новому владельцу обязательно надо будет заплатить единоразовый взнос и вступить в кооператив.
– Каково в вашем кооперативе соотношение приватизированных и неприватизированных гаражей?
– У нас половина на половину. Хотя и сейчас можно приватизировать гараж. Если человек решит это сделать, мы даем согласие от кооператива, человек с согласием идет к нотариусу за закреплением в Земельную книгу, и далее Земельная книга гараж регистрирует уже как частную собственность на имя владельца.
Аренда и перестройка
– Можно ли приобрести гараж в кооперативе и потом сдать его в аренду? Практикуется ли такой вид инвестиции?
– Да, можно, многие так и делают. Кооператив имеет дело в основном с владельцами, а арендаторам гаражей оформляется пропуск на въезд в кооператив.
– Арендовать гараж можно только у владельца гаража? Или можно прийти и в кооператив?
– Можно и так, и так. Правда, у нас есть только один гараж, который сдается в аренду от кооператива. Остальные – это чье-то имущество.
– Какова сейчас арендная плата за гаражи?
– Это зависит от типа гаража. Например, у нас есть гаражи-туннели (над которыми идет дорога), которых в большинстве кооперативов нет. Аренда гаража с туннелем стоит 35 евро в месяц, аренда металлического гаража – тоже 35 евро. А обычные кирпичные гаражи примерно за 70 евро в месяц арендуют.
– Можно ли перестроить гараж, например, обустроить в нем баню?
– Такое в нашем кооперативе не практикуется, общее собрание владельцев гаражей решило, что кооператив не будет давать разрешение на перестройку гаражей. Есть большие лодочные гаражи, которые владельцы даже под квартиры перестраивают. Например, в Болдерае есть подобные гаражи, где люди живут.
А нет ли долга?
– Вы могли бы дать совет – как правильно выбрать и купить гараж?
– В основном гаражи продают и покупают на сайте ss.com. Я бы советовал в первую очередь обратиться в кооператив, где находится интересующий вас гараж, и узнать, нет ли задолженности за владельцем гаража и нет ли долгов по электричеству. Потому что бывали случаи, когда люди покупали гараж, и оказывалось, что там несколько лет не оплачивалось электричество и набежала круглая сумма. Новые владельцы обычно не хотят компенсировать долги прежних хозяев. Тогда кооператив может обратиться в суд за первоочередным правом приобретения гаража.
– Что это значит?
– Если приватизированный гараж человек продает на сайте ss.com, заключая договор с новым владельцем, и гараж регистрируется в Земельной книге, то может выясниться, что за гараж есть задолженность. Обычно новый владелец обращается к бывшему, и тот долги выплачивает. А если отказывается – выплачивать придется новому владельцу. По закону прежний владелец должен всем членам кооператива прислать уведомление, что продается гараж за определенную сумму, чтобы члены кооператива могли воспользоваться правом первой руки на приобретение гаража. Если бывший владелец гаража этого не сделал, мы можем подать на него в суд и скорее всего выиграем. И человеку придется выплатить долги. Впрочем, многие честно пишут в объявлении, что у них есть задолженность и эта сумма отнимается от общей суммы продажи гаража.
– Почему могут образоваться долги, если все владельцы гаражей ежегодно платят за обслуживание?
– Во время пандемии многие люди потеряли работу или бизнес и не смогли заплатить своевременно.
– Если у владельца гаража есть долг, он может лишится обслуживания или электричества?
– Нет, этого он не лишится. Если человек добровольно не погасит долг за два-три года и не обратится в кооператив за рассрочкой, мы подадим на него в суд и таким образом отсудим деньги.
Гараж с аукциона
На вопросы о том, как обстоят дела с гаражами в Риге, можно ли в Риге переоборудовать гаражи в бани, квартиры, где можно получить на это разрешение, отвечает представитель Рижского самоуправления Инета Миглане:
– Каждый случай должен рассматриваться по существу, будь то гараж в частном доме или в гаражном кооперативе. Начинать нужно с привлечения сертифицированного проектировщика. Также нужно понять, в какой функциональной зоне (в соответствии с Правилами территориального использования и застройки) находится объект и какие требования необходимо будет выполнить в процессе проектирования. Планы строительства рассматриваются Департаментом городского развития.
Марина СИУНОВА
