С 1 января 2023 года владельцы квартир имеют право на облегченных условиях причем даже без согласия землевладельца выкупать хозяйскую землю под своими домами. По Закону о прекращении раздельной собственности, жители могут приобрести участок по его кадастровой стоимости. Судебный исполнитель рассказывает, как это сделать.
Наша собеседница – председатель Совета присяжных судебных исполнителей Ивета Крука.
– Недавно прошел день судебных исполнителей по вопросам выкупа земли. Вызвала ли тема интерес? Какие вопросы людей интересуют?
– Да, вопросов у жителей было много. В целом за день были даны ответы на вопросы более 200 жителей. Интересовало, сколько голосов владельцам квартир нужно набрать, чтобы запустить в доме процесс выкупа земли, какие платежи придется делать, каковы компетенции судебных исполнителей.
До сегодняшнего дня судебными исполнителями было начато 45 дел о расторжении договоров о раздельной собственности (то есть о выкупе хозяйской земли. – Прим. ред.). Прогнозируется, что количество таких дел продолжит расти.
– Много ли домов уже выкупили землю под домами? В каких городах жители наиболее активны?
– По данным Государственной земельной службы, более 3,6 тыс. многоквартирных домов по всей Латвии расположены на 7354 земельных участках, принадлежащих другим лицам. В этих многоквартирных домах в общей сложности почти 111 тысяч квартир.
К концу февраля 2024 года судебные исполнители возбудили 33 дела по прекращению раздельной собственности: тринадцать дел в Земгале, девять дел в Видземе, шесть дел в Риге и Рижском районе, четыре в Латгалии и одно в Курземе. Хотя количество открытых дел кажется небольшим, оно имеет тенденцию к быстрому росту. За весь 2023 года судебные исполнители открыли только 14 таких дел, в то время как за первые два месяца 2024 года – уже девять. В Земельной службы готовятся сообщения о выкупе земли для еще нескольких десятков многоквартирных домов. Наибольший интерес к прекращению раздельной собственности наблюдается в Елгаве, Риге и Валмиере.
– Как сегодня жителям понять, стоит ли выкупать хозяйскую землю?
– Для владельцев квартир многоквартирного дома функционально необходимый земельный участок не является чужим, учитывая, что они платят владельцу земли обязательную плату за использование этого участка. Если дом и земля станут единой собственностью и жильцам больше не придется платить аренду за землю, это будет преимуществом.
Суммы за выкуп земли с одной квартиры могут быть сравнительно небольшие – от 200 до 500 евро, но могут быть и больше – все зависит от размера участка, количества квартир и т. д. Однако эту сумму люди могут выплачивать в течение длительного времени. В долгосрочной перспективе выкуп земли, скорее всего, будет выгоднее, чем аренда.
Очередей на выкуп не будет
– С какими сложностями сталкиваются жители домов при выкупе земли?
– Процесс прекращения раздельной собственности разработан таким образом, чтобы для владельцев квартир он был как можно более простым и недорогим.
Процесс отчуждения (выкупа) земельного участка начинается с решения общества собственников квартир жилого дома и подачи заявления в самоуправление. Чтобы процесс начался и успешно завершился – важна активность владельцев квартир в том числе во время голосования.
– Сколько времени занимает процесс выкупа земли?
– Процесс выкупа земли проходит в несколько этапов, каждый из них состоит из отдельных действий, которые могут повлиять на продолжительность процесса. Процесс выкупа также зависит от статуса выкупаемой земли (измерена ли она). Например, пересмотр функционально необходимого для дома участка земли со стороны самоуправления может занять до трех лет (решение о таком участке муниципалитет должен принять в течение шести месяцев со дня получения заявления от владельцев квартир), но если такой участок требует пересмотра, то этот процесс может занять до двух лет и шести месяцев.
Если функционально необходимый участок не нуждается в пересмотре, то данный этап может быть завершен через шесть месяцев. Активность самих владельцев квартир также может повлиять на продолжительность процесса.
Далее в течение шести месяцев с момента получения уведомления от Государственной земельной службы владельцы дома должны обратиться к судебному исполнителю и в течение одного года с момента получения уведомления они должны собрать общее собрание жильцов и принять решение о выкупе земли.
– Может ли в 2025 году возникнуть очередь на выкуп земли?
– Нет, потому что у каждой собственности есть свое дело, и оно рассматривается индивидуально, а не в порядке очереди.
– В законе сказано, что земля становится собственностью дома после того, как каждый владелец квартиры в доме внесет свою долю за выкуп на счет судебного исполнителя. Что будет, если владельцы 100 квартир внесут деньги, а один собственник – нет?
– Если на собрании большинство владельцев квартир проголосовало за выкуп земли, то их решение обязывает всех владельцев жилья принять участие в выкупе земли. Но оплата действительно должна быть произведена в полном объеме.
– Могут ли другие собственники квартир или общество собственников выплатить вместо соседа, который категорически не желает участвовать в выкупе?
– Этот вопрос закон не регулирует. Все зависит от внутреннего решения владельцев квартир, при желании они могут скинуться, например, чтобы заплатить всю сумму или ее часть за одинокого пенсионера. Существует единый процесс расчета: для каждой квартиры рассчитывается соответствующая доля от функционального участка земли, определяемая Государственной земельной службой (ГЗС). Владельцы квартир получают от ГЗС точную информацию о земле, подлежащей выкупу, и о цене выкупа.
Возьмите кредит!
– Что делать, если в доме много собственников с низкими доходами, которые готовы выплатить стоимость земли не сразу, а только в рассрочку, например, за три года?
– Существует возможность взять кредит в банке или получить государственную помощь для использования права выкупа от Altum. Если часть жильцов готова заплатить свои деньги, а часть нет, то кредит будет относиться лишь к тем, кто сразу не может заплатить. Но решение о кредите принимает общество владельцев квартир.
– Предположим, владельцы квартир проголосовали за выкуп земли и выплатили полную стоимость выкупа на счет судебного исполнителя. Что делать дальше, чтобы земля была включена в состав квартирных собственностей, а ее идеальные долги – занесены на имя каждого квартировладельца в Земельную книгу?
– Решение общества собственников квартир о праве на выкуп земли и оплата стоимости выкупа является правовым основанием для закрепления собственности на выкупленный земельный участок в Земельной книге. Этот процесс осуществляет судебный исполнитель.
Процесс прекращения раздельной собственности завершается отделением выкупленного участка земли от земли, принадлежащей землевладельцу, и его присоединением к многоквартирному дому, о чем вносится запись в Земельной книге.
Как выбрать судебного исполнителя?
– Какие дополнительные расходы могут ждать жителей при выкупе земли, кроме стоимости самой земли?
– Расходы на ведение дела и вознаграждение судебных исполнителей оплачиваются из государственного бюджета, поэтому собственники жилья их не оплачивают.
– Могут ли жильцы пригласить любого судебного исполнителя, поручив ему вести дело о выкупе земли, или надо выбирать именно того судебного исполнителя, который работает в их районе?
– Выбор судебного исполнителя остается за владельцами квартир. Дело о принудительном прекращении раздельной собственности возбуждается судебным исполнителем, основываясь на заявлении доверенных лиц общества собственников квартир.
Пошаговый план: как выкупить землю под домом?
- Владельцы квартир принимают решение о начале покупки земли («за» должно проголосовать более 1/2 жильцов) и обращаются в самоуправление с соответствующим заявлением.
- Самоуправление принимает решение о функционально необходимом для дома участке земли.
- Самоуправление обращается в Государственную земельную службу (ГЗС) для определения и регистрации покупаемой земли.
- ГЗС определяет покупаемую землю, готовит сообщение о ее цене и отправляет его владельцам квартир и земельного участка.
- Владельцы квартир выбирают судебного исполнителя, с которым будут сотрудничать в процессе покупки (отчуждения) земли, и подают заявление на завершение раздельной собственности вместе с сообщением ГЗС.
- Судебный исполнитель заводит дело, о чем информирует владельцев квартир и земли.
- Владельцы квартир созывают общее собрание с участием судебного исполнителя и голосуют за выкуп земли (более 1/2 жильцов должны проголосовать за). Владельцы жилья могут подать свои голоса и судебному исполнителю до собрания.
- Судебный исполнитель оповещает о решении собрания владельцев квартир и владельцев земли.
- Владельцы квартир из своих средств, или с привлечением кредита из банка, или кредита от Altum платят цену за выкуп земли на депозитный счет судебного исполнителя в течение двух лет со дня, когда было выдано оповещения ГЗС.
- Когда будет оплачена полная цена за выкуп земли, судебный исполнитель оповещает ГЗС об использовании права выкупа.
- ГЗС проводит кадастровые замеры выкупаемой земли и о результатах сообщает судебному исполнителю.
- Судебный исполнитель подает в Земельную книгу закрепляющие договоры и рассчитывается с владельцами земли и кредиторами.
- Владельцы квартир получают единое недвижимое имущество.
Марина СИУНОВА
