Владельцы квартир, которые сдают свою недвижимость в аренду, уже знают: если жилец откажется выезжать после окончания срока договора, полиция не поможет – в том смысле, что не возьмет жильца под белы рученьки и не выведет на улицу. В социальных сетях владельцы квартир обсуждают разные способы добиться того, чтобы жилец съехал сам. Юрист Денис Горба оценивает каждый способ с точки зрения его законности.
«Жилец не хочет съезжать из моей квартиры, хотя договор аренды с ним уже закончился, – рассказал Виктор. – Я уже подал на него в суд, но неизвестно, когда состоится заседание. Подскажите, что можно сделать, чтобы заставить его покинуть мою недвижимость?»
На крик о помощи откликнулись многие, давая советы – от банального «сменить замки» до рекомендации заключить договор аренды с другим человеком.
Юрист Денис Горба рассмотрел каждый совет с точки зрения закона и заметил: «Если владелец квартиры при выселении жильца нарушит закон, тот сможет подать в суд и потребовать компенсации».
Смена замков, снять дверь с петель
– Начнем с самого распространенного совета: сменить замки. Имеет ли владелец квартиры на это право, если жилец перестал платить или отказывается уезжать после истечения срока договора?
– Нет, это может быть расценено как самоуправство. По закону считается, что до тех пор, пока жилец не выселен по решению суда, он находится в квартире на законных основаниях, и хозяин квартиры не имеет право менять замки.
Если же, как советуют некоторые, снять дверь с петель (чисто физически это возможно сделать в отсутствие жильца), то жилец вправе обратиться в суд с иском к владельцу квартиры. Например, заявить, что из квартиры исчезли его вещи. Кроме того, он может подать заявление в полицию о самоуправстве.
У меня был клиент, чей жилец заявил, что из-за злонамеренных действий собственника из квартиры пропали его личные вещи. А если стоимость якобы пропавшего имущества превышает размер минимальной зарплаты, это может стать основанием для возбуждения уголовного процесса.
«Это мои вещи. Забираю!»
– Имеет ли право владелец квартиры забрать из нее все свои вещи, в том числе мебель и бытовую технику?
– Нет, это незаконно. У меня был случай: клиент пришел в свою квартиру, где продолжала жить бывшая арендатор, и попытался забрать принадлежащую ему стиральную машину. Женщина вызвала полицию и запретила владельцу квартиры – а значит, и владельцу стиральной машины – ее забирать. Полицейские посоветовали решать спор в суде, в результате стиральная машинка осталась в квартире у арендатора. А если владелец в отсутствие жильца заберет свое имущество, арендатор может подать в суд и заявить, что, например, стиральная машина принадлежала ему, а не собственнику квартиры.
– Может ли владелец квартиры вызвать полицию и сказать, что бывший жилец живет там без законных оснований?
– Пока суд не признал проживание незаконным, считается, что человек находится в квартире на законных основаниях.
Отключить электричество и газ
– Имеет ли право владелец квартиры отключить электричество и газ, чтобы побудить жильца съехать? И может ли жилец потом оформить договор на поставку электричества и газа на свое имя?
– На первый вопрос отвечу «нет», на второй – «да». Объясню: если владелец отключит электричество, а жилец подаст в суд, такие действия могут быть расценены как самоуправство. Кроме того, чтобы отключить газ, необходимо вместе с сотрудниками Gaso попасть в квартиру. Не факт, что жилец впустит специалистов и тем более согласится на отключение. Если же владелец зайдет в квартиру в отсутствие жильца и отключит газ, арендатор – чисто теоретически – может обратиться в суд.
Что касается оформления договора на имя жильца, то поставщики услуг, как правило, не требуют документ, подтверждающий законность проживания в квартире.
– А если владелец просто перестанет платить за электричество и газ, могут ли в этом случае поставщики сами все отключить? И тогда хозяин квартиры не будет виноват в самоуправстве…
– Электричество, как правило, не отключают. Газ – могут, но это тоже маловероятно. Зато штрафы за неуплату и задолженность все равно лягут на владельца квартиры, поэтому я не советую действовать таким способом.
Заключить новый договор аренды
– Имеет ли право владелец квартиры заключить новый договор аренды и на основании этого договора вселить в квартиру других людей, если они, конечно, на это согласны? Может быть, такой шаг заставит жильца, который живет незаконно, покинуть квартиру…
– Да, формально он имеет право подписать новый договор, но жилец, который отказывается съезжать, вправе не впустить в квартиру других людей и даже вызвать полицию. И полиция, скорее всего, будет на его стороне – даже если новые арендаторы покажут действующий договор аренды, а у прежнего жильца такого договора уже нет.
– Почему?
– Потому что он уже фактически проживает в квартире. Закон в первую очередь защищает того, кто находится внутри жилья, а не того, кто хочет туда попасть. В такой ситуации полицейские, скорее всего, посоветуют владельцу и новым арендаторам обратиться в суд и все.
– Представим: жилец ушел на работу, и в его отсутствие в квартиру заехал новый арендатор. Может ли новый арендатор не впускать в квартиру прежнего жильца, поскольку срок его договора уже истек?
– Здесь действует тот же принцип: полиция будет защищать того, кто находится внутри квартиры. Если новый арендатор вызовет полицию и скажет, что какой-то человек требует впустить его в квартиру, у этого человека попросят документ, подтверждающий право на проживание. Но, скорее всего, и в этом случае полицейские не станут разбираться и посоветуют сторонам обращаться в суд.
Собрать вещи и увезти
– Может ли владелец квартиры собрать вещи жильца и поместить их в камеру хранения, оплатив ее, например, на пару дней? В этом случае он не нарушит закон?
– Нарушит. У меня был клиент, который так и поступил: собрал вещи жильца и отвез их на склад. Затем сообщил адрес и предупредил, что если вещи не будут забраны, их утилизируют. Как я уже говорил, это нарушение закона. Жилец имел право подать заявление в полицию с просьбой возбудить уголовный процесс.
– Какой вариант вы можете предложить владельцу недвижимости, чтобы он законным способом мог избавиться от жильца, с которым закончился срок договора об аренде, но который отказывается выезжать?
– Выход только один – обращаться в суд, но это процесс не быстрый. Одновременно с требованием о выселении можно подать иск о взыскании ущерба за все время, в течение которого жилец продолжал проживать в квартире (если, конечно, он не платил аренду).
Но для тех, кто только планирует сдавать квартиру, есть способ избежать подобных проблем. Нужно не просто заключить договор аренды, а зарегистрировать его в Земельной книге с помощью нотариуса.
Да, это дополнительные расходы на оплату работы нотариуса, но зато в случае отказа жильца выехать после окончания срока договора владелец сможет обратиться в суд. Судья обязан рассмотреть заявление в течение семи дней, а не нескольких месяцев. Решение суда будет иметь силу исполнительного листа. С этим документом владелец обращается к судебному исполнителю. Тот сначала направляет жильцу предупреждение и дает срок для добровольного выезда (обычно около двух недель). Если жилец все равно не съезжает, проводится принудительное выселение, при необходимости судебный исполнитель может привлечь полицию. Кстати, такой же порядок применяется и в случае, если жилец перестает платить аренду.
– Можно ли зарегистрировать договор без ведома жильца?
– Нет. К нотариусу должны прийти обе стороны – и владелец квартиры, и арендатор.
– Кто оплачивает работу судебного исполнителя?
– Сначала расходы обычно оплачивает владелец квартиры, но затем эти деньги взыскиваются с должника – то есть с арендатора.
Ольга ВАХТИНА
