Недавно прозвучала тревожная новость для владельцев квартир. Правительство решило, что впредь домоуправы смогут сами принимать решения о ремонте многоквартирных домов, в том числе – о дорогостоящей реновации. А жителям останется только открывать кошелек пошире.
Поправки к Закону об управлении жилыми домами правительство одобрило 7 января. Что в действительности они значат для жителей?
■ ■ ■
Причина, по которой Министерство экономики желает наделить управляющих широкими полномочиями, очень проста. Экономика находится фактически в стагнации, жилой фонд постепенно разрушается, у жителей нет достаточных средств на проведение элементарных работ по ремонту дома, не говоря уже о реновации. Заставить их самостоятельно голосовать за дорогостоящую замену крыши или утепление стен пока не получается.
Так пусть эти решения вместо владельцев квартир принимает управдом, посчитали в Минюсте.
■ ■ ■
Согласно статистике, только 3% многоквартирных домов Латвии построены после 2003 года (а после 1993 года – только 4%). Получается, что подавляющее количество многоквартирных домов возведены в советское время и к текущему моменту значительно устарели.
К тому же сейчас приняты европейские нормативы по энергоэффективности, которым советские дома не отвечают. Вместе с введением новых нормативов появилась возможность использовать европейские деньги для реновирования многоквартирных домов.
Вот только сам процесс реновации происходит слишком медленно. В первый бюджетный период Евросоюза с 2007 по 2013 год с использованием средств ЕС в Латвии реновировано 740 многоквартирных домов, во второй период – с 2014 по 2020 год – 627 домов. В итоге на текущий момент было утеплено и подлатано только 5,13% от всех многоквартирных домов, подлежащих ремонту.
■ ■ ■
Если реновация в Латвии продолжится такими темпами, страна никак не сможет достичь целей климатической нейтральности, установленных Европейским союзом.
И как всегда, виноватыми назначены простые жители Латвии. Они, видите ли, не хотят брать кредиты на реновацию своих домов.
Сегодня, чтобы провести утепление и восстановление дома, надо организовать собрание жильцов дома и получить одобрение большинства. Практика показывает, что многие собственники квартир просто не приходят на собрание, а другие голосуют против дорогостоящих работ.
В итоге наши политики захотели решить проблему быстрым и кардинальным способом, разрешить принимать решения о реновации домов управляющим самостоятельно.
■ ■ ■
Предполагается, что порядок принятия решения будет выглядеть следующим образом.
Управляющий получит право заказать энергетическую сертификацию здания, а также обычное техническое обследование здания.
Если обследования покажут, что дом нуждается в ремонте или утеплении, управдом получит право предложить начать строительные или ремонтные работы.
Кроме того, управляющий может начать ремонтные работы, если он дважды созывал собрание собственников квартир на этот счет и оба раза не удалось собрать необходимый кворум.
Ну а все ремонтные расходы, конечно же, будут оплачиваться жильцами.
■ ■ ■
Но собственникам квартир все же оставили право на волеизъявление. Если жильцы против ремонта, предложенного управляющим, то они должны сойтись на собрание и проголосовать против.
Разница состоит в том, что раньше подписи надо было собирать, чтобы начать ремонт здания. Теперь подписи надо собирать, чтобы отказаться от предложенного ремонта.
Если необходимое число подписей не будет собрано, то ремонт будет начат со всеми вытекающими последствиями – кредитами и расходами.
«Если мы увидим, что в доме высокий расход теплоэнергии, управляющий может принять решение и инициировать реновацию здания. Жильцам больше не придется приходить на собрание. Если вы возражаете против ремонта, то тогда приходите на собрание», – пояснил министр экономики Виктор Валайнис.
Таким образом, правительство одним выстрелом убьет даже не двух, а целых трех зайцев. Во-первых, будут выполнены требования Еврокомиссии по энергоэффективности. Во-вторых, будут освоены европейские фонды на реновацию зданий. Ну и в-третьих, строительные работы приведут к росту ВВП.
■ ■ ■
Естественно, решение правительства сразу вызвало ажиотаж в обществе.
Так, Ассоциация собственников квартир с осторожностью оценивает подготовленные поправки, опасаясь, что управляющие получат слишком много власти.
«Настоящим управляющим является владелец квартиры, только он и решает, что делать со своими средствами», – заявила представитель Ассоциации владельцев квартир Даце Варна.
Действительно, зависимость владельцев квартир от управляющих после вступления в силу поправок только увеличится.
При этом могут быть такие случаи, когда владелец квартиры по ряду важных причин не смог проголосовать против реновации, но по решению управдома вынужден будет много лет дополнительно платить за строительные работы. Не исключены и судебные иски.
■ ■ ■
Также большие опасения вызывает вопрос финансирования ремонтных работ. Например, может получиться так, что на ремонт будут истрачены общие накопления дома, которые владельцы квартир собирали совсем на другие цели. И хотя управляющий для использования таких накоплений должен получить отдельное разрешение общего собрания квартировладельцев, все равно много неясностей.
Главное же, жители опасаются, что на их дома навесят огромные кредиты, которые им потом придется выплачивать.
Правда, министр экономики попытался успокоить жителей, заявляя, что новые поправки не повлияют на их финансовое положение. По его мнению, не стоит беспокоиться об оплате счетов, поскольку нет ни одного дома, где после реновации счета бы выросли. «Платежи только уменьшатся за счет достигнутой домом экономии теплоэнергии. Но если вы против реновации или ремонта, то собирайтесь и проводите собственный опрос. Управляющий дома этого делать больше не будет», – заявил Виктор Валайнис.
■ ■ ■
И тут надо отметить еще один важный момент. По сути, главными выигравшими от поправок к Закону об управлении жилыми домами будут строительные компании, заказы на ремонт у которых резко возрастут.
Помню, после кризиса 2008 года владельцы строительных компаний утверждали: «Да, рынок жилья обвалился, заказы резко упали. Но ничего страшного, посмотрите на количество зданий, требующих реновации. Там объем работ на миллиарды евро. Ух, как мы размахнемся».
Что же, теперь у строителей действительно будет возможность размахнуться. Правда, тут же возникнут и коррупционные риски, ведь владельцы квартир по сей день жалуются, что цена на организованные домоуправлениями ремонтные работы резко превышает среднюю стоимость таких же работ на свободном рынке…
■ ■ ■
При этом, что интересно, мнения владельцев квартир о необходимости принятых поправок никто не спрашивал. Хотя проведенные опросы показывают – большинство жителей категорически против расширения полномочий управляющих в вопросе ремонта зданий.
А сами политики почему-то не задаются вопросом, почему в Латвии за последние 33 года построено так мало новых современных домов. Почему рядовые латвийцы не могут себе позволить купить квартиру в новостройке и вынуждены проживать в советских хрущевках? Почему проживание в новостройках доступно фактически только для представителей элиты? Что вообще сделало правительство для увеличения благосостояния жителей? Да создайте наконец такие условия, чтобы каждый житель Латвии мог купить квартиру в современном энергоэффективном здании, и проблема будет решена!
■ ■ ■
Есть и еще один вопрос: почему жители так неактивно участвуют в проектах по реновированию многоквартирных домов, пусть и с привлечением грантов Евросоюза. Возможно, причина в том, что люди просто не могут оплатить даже половину стоимости реновации, которая ложится на их кошельки при участии в программе Altum.
Поправки к Закону об управлении жилыми домами направлены в Сейм, который и определит их дальнейшую судьбу. Пока же можно сказать одно: теперь владельцам квартир действительно нужно повышать свою активность и тщательно наблюдать за всеми событиями, связанными со своим домом. Активно участвовать в собраниях и голосовать против невыгодных решений.
Дмитрий СМИРНОВ, экономист
