Что делать, если кооператив или домоуправление поднимают плату за обслуживание, не заручившись согласием собственников квартир? Платить или не платить по повышенному тарифу? С таким вопросом в редакцию обратился читатель Янис К. из Риги.
«Со второго года начались фокусы»
– Нашим домом с 2020 года управляет товарищество собственников квартир, – говорит Янис. – Первый год новый управляющий отработал хорошо, со второго начались фокусы.
Янис рассказывает, что в ноябре 2020 года товарищество разослало жителям анкеты с просьбой высказать свое мнение о повышении платы за обслуживание с 0,47 евро за квадратный метр сразу до 0,70 евро.
Все понятно, подумал тогда Янис. В стране все дорожает, возможно, у повышения квартплаты тоже есть свои основания. С такими мыслями он зашел к председателю товарищества и попросил выдать финансовое обоснование для повышения: «На какие цели пойдут деньги?»
Но тут случился конфликт. Председатель правления товарищества обиделся, надул щеки и документов не выдал. Янис тоже вспыхнул, мол, раз так, буду голосовать против повышения и тогда еще посмотрим, чем дело закончится.
Покряхтел, но заплатил
– Дело закончилось тем, что в феврале 2021 года мы получили от домоуправления повышенный счет за обслуживание, – невесело посмеивается Янис.
Мужчина обошел соседей по подъезду, из 12 человек застал пятерых. Трое ответили, что голосовали против, остальные уверяли, что вообще не участвовали в опросе.
– Я, скажу честно, покряхтел, но начал платить за обслуживание по новой ставке. Но в этом году товарищество снова провернуло такой же финт, повысив стоимость обслуживания до 0,78 евро за квадратный метр.
Это вроде и не самая высокая квартплата, но ведь обидно, говорит читатель. А главное, теперь жители дома беспокоятся, не ждет ли их новое повышение с 2024 года. С учетом инфляции оно может стать рекордным.
На этот счет Янис настроен очень решительно:
– Мы с двумя соседями по лестнице уже договорились, что в случае нового повышения не будем платить товариществу, пока председатель не покажет нам все анкеты с результатами голосования хозяев квартир. Очень хочется своими глазами убедиться, не дурит ли нас управляющий.
А еще Янис хочет узнать, каковы его шансы на победу в суде, если все‑таки окажется, что управляющий самовольно повышал счета: «Можно ли добиться возврата переплаченных денег?»
Или по договору, или по закону
Мы передали вопросы читателя юристу Виктору Куриньшу.
– Действительно, – говорит наш эксперт, – управляющий не может повышать плату за обслуживание по собственному желанию. Он имеет право делать это только в порядке, который установлен в утвержденном общим собранием договоре на управление (например, владельцы квартир путем общего голосования могут выбрать из своей среды уполномоченных лиц, с которыми домоуправ должен будет согласовать новую плату), или в законном порядке.
– Это как?
– Очень просто: Закон о квартирной собственности говорит, что подобные вопросы решаются только общностью владельцев квартир, то есть сообща всеми собственниками. Решение о повышении квартплаты считается принятым, если за него проголосовало большинство квартировладельцев.
А что с муниципальным домоуправлением?
- А почему муниципальное домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks повышает квартплату, ни у кого не спрашивая? Тоже нарушает закон?
- Нет, не нарушает. Муниципальное домоуправление обслуживает в основном дома, которые не переняты владельцами квартир с баланса самоуправления. Rīgas namu pārvaldnieks для таких домов является вроде как принудительным управляющим, хотя прямо об этом, конечно, не говорится.
- Что это меняет?
- Очень многое! Пока жители на общем собрании не выберут уполномоченное лицо, не проголосуют за перенятие дома и не заключат с управляющим новый договор, муниципальное домоуправление имеет право многие вопросы решать без прямого согласования с владельцами квартир.
- В том числе – повышать плату?
- Да, для этого в домах, которые не переняты владельцами квартир у самоуправления, управдом должен всего лишь оповестить жителей о плате за обслуживание в следующем году, делается это до 15 октября. Если возражений не поступило, новая плата за обслуживание с 1 января вступает в силу.
Но в кооперативах и в домах под управлением частных управляющих, обществ собственников и т.п. все сложнее. Повторюсь, там управляющий имеет право повышать цену только с согласия большинства собственников квартир, если только жители на общем собрании не установили другой порядок.
- Какой может быть другой порядок?
- Например, можно разрешить управляющему без согласования поднимать цену на обслуживание в рамках зафиксированной в стране инфляции. Но это не самое удачное решение. Своим клиентам я не советую таких альтернативных вариантов. Гораздо лучше, если цену на управление жители обсуждают на общем собрании.
Управляющий уперся рогом
– Что делать, если жители сомневаются в результатах письменного опроса, а управляющий уперся рогом: «Не покажу анкеты голосования, и все!»
– Это, конечно, незаконно. Анкеты голосования, как и протокол, входят в состав домовой книги. Любой собственник квартиры имеет право, заранее предупредив управляющего, ознакомиться с этими документами в присутствии лица, ведущего домовое дело.
– Если жители требуют выдать им копии анкет, например, чтобы сверить подписи соседей, обязан ли домоуправ выполнить их желание?
– Нет, согласно нормативным актам, жители могут только ознакомиться с анкетами, но не получить их копии.
– Как быть, если управдом не показывает анкеты голосования? Можно ли просто не платить по новому тарифу?
– Очень интересный вопрос. Интересный и по‑своему опасный для владельцев квартир. Я часто слышу от клиентов такое мнение: «Я не согласен с квартирной квитанцией и не буду платить, пусть управляющий подает на меня в суд и доказывает, что я действительно что‑то должен!». Такие люди рассчитывают, что суд заслушает все их претензии и заставит управляющего пересчитать квартплату.
– Это не так?
– Во-первых, суд будет разбирать дело только по существу, то есть в части о долге. Во-вторых, если житель хочет оспорить законность квитанции, то лучше ему или самому подавать иск в суд на домоуправление, или в рамках долгового дела составить встречный иск против домоуправа. Ведь пока вы будете ждать, что домоуправ подаст на вас в суд, вы можете упустить время, отведенное вам для оспаривания решения собственников квартир!
«Просим взыскать долг!»
– Даже так? Расскажите‑ка поподробнее, что это за срок и что случится, если его пропустить?
– Охотно расскажу. Рижский районный суд 2 мая 2022 года рассмотрел очень интересное судебное дело владельца квартиры, назовем его Айгаром, против управляющего товарищества собственников квартир его дома А. И хотя жилец был по многим пунктам прав, даже суд не сумел его защитить.
Из решения суда по делу Nr. C-1595‑22 / 1 от 2 мая 2022 года видно, что товарищество собственников А. обратилось с иском против Айгара, требуя взыскать с него коммунальный долг в сумме 1285,74 евро.
С первого взгляда может показаться, что в этом деле все стандартно: жилец просто не утруждал себя своевременной оплатой квартирных счетов, и вот – настал час Х. Но по ходу рассмотрения дела открылись неожиданные детали.
Товарищество А. переняло управление новостройкой, в которой живет Айгар, в далеком 2014 году. Правда, сам Айгар не стал тогда торопиться и не заключил договор с новым управляющим. Но, по сути, это ничего не меняло, поскольку собственники квартир обязаны платить за квартиру, даже не имея договора. Такие обязанности на них налагает Гражданский закон, статья 1402 и Закон о квартирной собственности, статьи 10‑я и 13-я.
«С самого начала Айгар исправно выполнял все обязательства, – рассказали представители товарищества на суде. – Он оплачивал счета в полном объеме до 7 апреля 2020 года, после чего вдруг начал платить за квартиру только частично. Мы понятия не имеем, что произошло, но просим взыскать с этого человека накопившийся долг».
А кому голосовать-то?
После выступления юриста товарищества слово взял сам Айгар. Поднявшись, он заявил, что не признает себя должником:
– Все это началось уже в 2019 году. Уже тогда мы платили за управление 1,05 евро с квадратного метра, а дополнительные взносы составляли еще 1,25 евро с квадратного метра. Но 8 февраля 2020 года товарищество выслало нам опросные листы и предложило проголосовать за повышение платы за содержание и обслуживание дома сразу на 0,57 евро / м2.
Айгар говорит, что официально объявленные товариществам причины повышения цены его не убедили. Он точно знает, что как минимум 13 владельцев квартир голосовали против повышения, а еще 15 человек вообще живут за границей.
– Сомневаюсь, что эти люди могли приехать в разгар пандемии и так просто проголосовать за повышение платы, – заявляет мужчина.
«Да они издеваются!»
Айгар был уверен, что голосование за повышение платы не состоится или домоуправление не получит желаемого результата. Но 13 марта 2020 года управляющий выслал жителям дома акт судебного исполнителя с фиксацией факта состоявшегося опроса на одном листе. При этом у жителей не было возможности убедиться, действительно ли большинство собственников подписались в анкетах за повышение цены.
Самое неприятное, что Айгару не позволили даже ознакомиться с этими документами, посмотреть, как голосовали его соседи и действительно ли они поставили галочки «за» повышение квартплаты. Управляющий заявил, что «это конфиденциальная информация», и пробормотал что‑то насчет защиты личных данных.
В знак протеста Айгар перестал платить, вернее, все счета он оплачивал точно в соответствии с тарифами на управление, действовавшими в 2019 году. При этом на каждой квитанции он аккуратно указывает, что не согласен с расчетами домоуправления.
– Я думал обратиться в суд, чтобы оспорить итоги общего голосования и законность повышения квартплаты, но не смог этого сделать, ведь товарищество так и не выдало мне документы, – поясняет свою позицию мужчина. – В целом же я считаю, что ТСЖ просто издевается над жителями. Например, его работники размещают важные документы на доске объявлений на полутемной подземной стоянке, не выдают владельцам квартир полный протокол голосования и вообще всячески скрывают информацию о доме.
Айгар активно доказывал, что его права нарушены, а домоуправ – настоящий мироед. Но судья все‑таки встал на сторону товарищества.
– А объяснение тут простое, – говорит Виктор Куриньш. – Если Айгар считал, что в 2020 году домоуправление неправильно провело опрос собственников или сфальсифицировало результат, то согласно Закону о квартирной собственности ему следовало без промедления оспорить это решение через суд, а не ждать накопления долга.
В Законе о квартирной собственности, 17‑я статья, 4 часть, говорится, что суд на основании заявления собственника квартиры может признать решение общности собственников квартир не имеющим силу. Это происходит, если решение было принято с нарушением нормативных актов.
– Но жилец должен обратиться в суд не позже, чем в течение трех месяцев со дня, когда узнал или мог узнать о таком решении общности, но в любом случае не позже, чем в течение года со дня принятия решения, – комментирует юрист.
«Ваше время вышло...»
Получается, что Айгар, который подал встречный иск против домоуправления только в 2022 году, просто упустил все сроки, отведенные ему для борьбы с несправедливостью. Спустя год после принятия решения общности собственников квартир оно считается вступившим в силу независимо от того, было ли принято по всем правилам или с нарушениями.
В результате, говорит Виктор Куриньш, Айгару пришлось заплатить не только долг за квартиру в размере 1285,74 евро, но и покрыть судебные издержки на сумму около 400 евро. А это, согласитесь, очень обидно.
– Вывод, который лично я делаю из этой истории, очень прост. Человек, который не согласен с действиями домоуправления, должен сам занимать активную позицию и первым обращаться в суд, оспаривая незаконное повышение квартплаты или требуя выдать документы – считает наш эксперт. – В судебной практике немало случаев, когда владельцы квартир через суд получали от домоуправления не только нужные бумаги – обоснования повышения цен, копии документов домовой книги и т. п., но и денежную компенсацию за ущемление их прав.
