Как с 1 января изменилась плата за хозяйскую землю под домами для клиентов самого крупного в Латвии домоуправления? Могут ли сами жители участвовать в переговорах с владельцем земли, чтобы добиться меньших счетов? На наши вопросы ответил Раймонд Дзинтарс, директор юридического управления Rīgas namu pārvaldnieks.
– Сколько домов Риги находятся на хозяйской земле?
– Жилые дома под управлением Rīgas namu pārvaldnieks, стоящие на хозяйской земле, разделяются следующим образом:
- дома, где имеется бессрочный договор аренды земли или счета за аренду земли выставляются на основании решения суда – 633;
- дома, где на 1 января нет действующих договоров принудительной аренды земли или продолжается суд с землевладельцем – 229. Это те дома, которые с 1 января 2022 года начали получать от домоуправления счета с новой позицией «Пользование землей»;
- дома, где договоры принудительной аренды заключены только частично (например, дом стоит на двух участках земли, но имеет договор только с одним из землевладельцев) – 254 дома.
– Сколько домов имеют долгосрочные договоры аренды земли и смогут перейти от аренды на пользование землей только с 1 января 2023 года?
– Rīgas namu pārvaldnieks администрирует всего 1246 договоров с владельцами земли, которые останутся в силе до 1 января 2023 года.
– Василий рассказывает, что в январе получил от домоуправления счет сразу с двумя позициями – «Аренда земли» и «Пользование землей». Почему такое возможно?
– Как я говорил, под обслуживанием Rīgas namu pārvaldnieks есть 254 дома, которые стоят на двух и более участках хозяйской земли и имеют договоры аренды не со всеми землевдалельцами. Например, договора может не быть, если владелец земли не согласился его заключить или умер и наследники еще не обратились к домоуправлению.
От редакции. В таких домах владельцы квартир могут получать счета с двумя позициями: «Аренда земли» – за земельный участок, с владельцем которого имеют договор, и «Пользование землей» – за земельный участок, на который договора аренды к 1 января 2022 года у них не было.
– Сколько землевладельцев продолжают судиться с жителями Риги по старым долгам за аренду и установлению ставки аренды земли?
– В делопроизводстве Rīgas namu pārvaldnieks находится 98 таких дел, в рамках которых владельцы земли судятся с представителями домов не только по поводу долгов и арендной платы, но и по поводу размера участка, который находится в аренде, и по другим похожим вопросам.
– Какой была средняя ставка аренды земли для клиентов Rīgas namu pārvaldnieks до 1 января 2022 года?
– В период с мая 2019 года по 31 декабря 2021 года Rīgas namu pārvaldnieks заключал договоры аренды земли в основном по ставке 4% от кадастровой стоимости в год. Повышенная ставка применялась только в отдельных случаях – как правило, по решению суда.
– Есть ли дома, в которых из-за перехода на пользование землей плата для жителей будет повышена?
– До 1 января 2022 года примерно в 91% домов под управлением Rīgas namu pārvaldnieks плата за аренду земли составляла 4% от кадастровой стоимости участка. Больше платили жители только 8,2% домов, меньше – жители 0,8% домов.
Получается, что плата могла повыситься только для жителей этих 0,8% домов.
– Наш читатель Валентин пишет: «Жители нашего дома в январе получили от домоуправления счета с новой позицией «Пользование землей». Но мы заметили, что счета выросли по сравнению с прошлогодними. С чем это связано?»
– В поправках к нормативным актам сказано, что при применении платы за пользование землей владелец строения обязан платить собственнику земли законные 4% от кадастровой стоимости участка в год и плату за пользование землей вносить за каждый квартал вперед.
Получается, что если жители продолжают платить за аренду земли, то, как и раньше, должны вносить плату за один месяц. Если же с 2022 года к ним применяется плата за пользование землей, то в январе они получили счета сразу за два месяца. Такой же расчет будет применяться и в феврале, и в марте 2022 года (таким образом владельцы квартир за три месяца внесут плату, покрывающую пользование землей в течение первого и второго кварталов 2022 года. – Прим. ред.).
– Как жители должны платить за землю, если с землевладельцем не удается связаться?
– В восьмой части статьи 14 Закона об управлении жилыми домами сказано, что в случае, если дом стоит на принадлежащей другому лицу земле и оплата права пользования землей осуществляется через управляющего, то управляющий обязан немедленно перечислить полученные деньги землевладельцу или же хранить их, если связаться с землевладельцем не получается. Важно, что новое нормативное регулирование подразумевает меньший срок исковой давности. Если землевладелец не дает о себе знать, то через три года накопленные за пользование землей деньги будут зачислены в общий накопительный фонд дома и потрачены на ремонты.
– Закон предполагает, что по соглашению сторон плата за пользование землей может быть ниже или выше установленных законом 4%. Как действовать жителям, если они хотят провести с владельцем земли переговоры об установлении более низкой платы по позиции «Пользование землей»? Поможет ли им в этом домоуправление?
– Действительно, собственник строения и хозяин земли могут письменно договориться о применении платы за пользование участком, которая отличается от установленной в законе. В случае если владельцы квартир хотят добиться снижения законной платы, общность собственников квартир имеет право принять решение по этому вопросу. Далее Rīgas namu pārvaldnieks попробует договориться с владельцем земли. Но если землевладелец не согласится на предложение жителей, то собственникам квартир придется платить по ставке, которая установлена законом – 4%.
